Орендар & орендодавець: хто у виграші від нової правової позиції Верховного Суду

У спорах щодо відсутності в однієї зі сторін договору оренди землі волевиявлення при його укладенні тривалий час панувала правова позиція, що правильним способом захисту у таких спорах є визнання недійсним такого договору. Такий спосіб захисту вважав правильним та ефективним Верховний Суд України, а новоутворений Верховний Суд продовжив дотримуватися такої точки зору в своїх судових рішеннях від 22.04.2015 р. у справі №6-48цс15, від 25.05.2016 р. у справі №6-2612цс15.

Однак, за наслідками розгляду касаційної скарги у справі №145/2047/16-ц 16.06.2020 р. Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову, відповідно до якої знайшла підстави для відступу від наведеної вище правової позиції.

Захист прав «непідписантів» по-новому

У своїй постанові у справі №145/2047/16-ц ВП ВС звернула увагу на необхідності розмежовувати спори, в яких можна визнати правочин недійсним, та коли така можливість відсутня у зв'язку із невчиненням оспорюваного правочину.

Верховний Суд зазначив, що у випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов'язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов'язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним — не виникли. Наведене ВП ВС зводиться до того, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено, зокрема у зв'язку з відсутністю у ньому підпису однієї зі сторін), не може бути визнаний недійсним.

На думку ВП ВС, зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов'язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Тож у цьому випадку ефективним способом захисту права власника земельної ділянки є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема, шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок.

Більше того, такий позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного власника відповідних земельних ділянок відповідно до правових висновків ВП ВС у справах №504/2864/13-ц, №653/1096/16-ц, №487/10128/14-ц, №487/10132/14-ц.

Основні аспекти та поради

Перший і основний момент пов'язаний безпосередньо зі способом захисту. Так, у випадку, якщо дійсно має місце факт непідписання власником земельної ділянки договору оренди землі, то йому необхідно висунути фактичному користувачеві вимогу про усунення перешкод у користуванні ділянкою, зокрема, шляхом зобов'язання відповідача повернути її.

Порада тим позивачам, які вже звернулися до суду зі «старим» способом захисту, змінити предмет позову та привести вимоги у відповідність до актуальної судової практики, якщо це дозволяють зробити приписи, передбачені у ч. 3 ст. 49 Цивільного процесуального кодексу України.

Другий момент, на який звертаємо увагу орендарів, полягає у тому, що власники земельних ділянок можуть звернутися до суду з позовними вимогами, сформульованими відповідно до нової судової практики, протягом усього часу порушення їхніх прав, а саме перебування їхнього майна у користуванні орендаря. Це обумовлено тим, що негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного власника відповідних земельних ділянок. Тобто, трирічна позовна давність на такі вимоги не розповсюджується.

Третій аспект, на який звертаємо увагу, полягає в тому, що подання власником землі лише негаторного позову не призведе до позитивного результату, оскільки судове рішення про задоволення такого позову не слугуватиме підставою для скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, вчинену на підставі договору оренди землі, що не підписував власник ділянок. Тому для досягнення бажаної мети власникам земельних ділянок необхідно також ставити вимогу про скасування державної реєстрації права оренди та припинення такого права за відповідачем — тимчасовим володільцем ділянки.

Четвертий аспект судового рішення ВП ВС у справі №145/2047/16-ц стосується застосування доктрини заборони суперечливої поведінки до спорів щодо визнання недійсними договорів оренди землі, щодо якої орендарі очікували отримати висновок про можливість її врахування.

На жаль, ВП ВС не знайшла підстав для застосування вказаної доктрини до спірних правовідносин і зазначила, що вказана доктрина застосовується щодо конклюдентних дій як волевиявлення, яке свідчить про вчинення правочину в усній формі.

Таким чином, у спорі, що розглядався у межах справи №145/2047/16-ц, незважаючи на те, що власник земельних ділянок протягом тривалого часу отримував у орендаря орендну плату за користування ділянками та інші послуги в рахунок оплати оренди, тобто своїми діями фактично схвалив правочин, ВП ВС не знайшла підстав для застосування доктрини заборони суперечливої поведінки з метою відмови у задоволенні позову недобросовісного орендодавця.

Водночас, вважаємо за необхідне відзначити, що такі висновки ВП ВС є правильними лише для договорів оренди землі, укладених до 01.01.2013 р., адже державна реєстрація договорів оренди землі діяла лише до 01.01.2013 р.

При цьому цікаво, що троє суддів не погодилися з рішенням ВП ВС у справі №145/2047/16-ц і в своїй окремій думці послалися на постанову від 05.06.2018 р. у справі №338/180/17, прийняту також ВП ВС, в якій вказано, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. І цю позицію ми радимо використовувати орендарям, що уклали договори оренди землі після 01.01.2013 р., для захисту від вимог недобросовісних орендодавців.

П'ятий момент — враховуючи суттєву зміну судової практики у цій категорії спорів, яка дозволяє недобросовісним власникам земельної ділянки, що отримують орендну плату, але з якихось причин не підписали договори оренди землі, звернутися до суду в будь-який час, ми радимо агробізнесу провести аудит договорів оренди землі та усунути можливі ризики, які можуть стати підставою для позбавлення бізнесу важливого активу — землі, а також вести контроль за підписанням орендарями усіх договорів оренди землі та документів, якими оформлюється їх виконання. Більше того, проведення аудиту земельного банку є наразі особливо актуальним у світлі майбутнього відкриття ринку землі, коли власники земельних ділянок активізують свої спроби припинити орендні правовідносини для того, щоб мати можливість у майбутньому продати їх за вигідною ціною.

Висновки

Отже, зміна ВП ВС судової практики стала черговою «перемогою» для власників земельних ділянок, а не орендарів, як очікувалось, тому тепер агробізнесу варто посилити контроль за підписанням договорів, якими оформляються права на землю, і більш ґрунтовно підійти до підготовки правової позиції для захисту від можливих вимог власників земельних ділянок, які не підписували договори оренди землі чи емфітевзису, щодо повернення земельних ділянок.

Дмитро Цой, юрист EVERLEGAL у співавторстві з Наталією Муравською, молодшим юристом EVERLEGAL