Орендна плата за землю: Як уникнути подвійної індексації?

Відповідно до ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі становить орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Розмір,  умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України ). 

Тобто при укладанні договору оренди можна прописати умову, про те що орендна плата індексується, або не індексується.

В Законі України «Про оцінку земель» зазначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

В договорі оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення обов’язково вказується розмір нормативної грошової оцінки станом на дату укладання договору. Адже від розміру нормативно-грошової оцінки залежить власне розмір орендної плати.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахування її індексації. Наприклад, у  розділі договору оренди «Орендна плата» вказується так: «Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється без урахування індексів інфляції». 

Так як договір оренди землі укладається на довгий термін, наприклад 15 або 20 років, то закономірно що відбуваються і зміни цін, в тому числі й вартість об’єктів нерухомості.  Очевидно, що первинно зазначений розмір орендної плати не відповідає за купівельну спроможність тій, яка існувала на момент підписання договору. 

Саме тому чинним законодавством України передбачена індексація, як обов’язкова умова договору оренди земельної ділянки.

Фактично ця умова означає подвійну індексацію. Бо спочатку індексується нормативна грошова оцінка, від якої власне розраховується розмір орендної плати, а потім ще має індексуватися й визначена сума орендної плати. Проте таку ситуацію орендарі, тобто землекористувачі земельних ділянок не поспішають виправляти, адже хвилюються про підтримку вже налагоджених добрих стосунків з власниками земельних наділів. Орендарі систематично недоплачують орендну плату за земельні ділянки їх власникам, що є грубим порушення умов договору оренди та в майбутньому може стати підставою розірвання таких договорів та судовими процесами.

Відповідно до пункту 9 підрозділу 6 «Перехідних положень» ПКУ,  індекс споживчих цін за 2017 – 2023 роки, що використовується для визначення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення, застосовується із значенням 100%.

Тому, при неправильному розрахунку розміру орендної плати орендар систематично недоплачує державі податки, що може негативно відобразитися на майновому та репутаційному стані орендаря земельних ділянок.

Отже, для вирішення даної ситуації можна внести зміни до договору оренди шляхом укладання додаткової угоди (якщо така умова прописана в договорів оренди) або викласти його в новій редакції, де зазначити, наприклад, що: «Індексації нормативної грошової оцінки  земельної ділянки відбувається без урахування річного індексу споживчих цін на товари й послуги за рік, що передує року, за який проводиться виплата орендної плати».

Також додатково зверніть увагу, що  з 01 січня 2019 року набув чинності Порядок проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, яка затверджена Постановою Кабінету міністрів України від 07.02.2018 р. №105.

Наталія Лещенко, експерт Адвокатського бюро «Сергія Пагера»