Чек-лист перед купівлею земельної ділянки: що потрібно знати майбутньому покупцю напередодні відкриття ринку

Таке враження виникає недаремно, адже достатньо просто пригадати стрічку новин від початку березня минулого року: зняття мораторію, орієнтовна вартість земель, прогнози стосовно зростання орендної плати, міжнародний досвід, інвестиції в землю тощо, цей перелік можна продовжувати нескінченно. А згадайте лиш скільки було і скільки ще буде охочих маніпулювати та заробляти кошти навколо цих питань. З огляду на це, пропонуємо потенційним інвесторам та усім, хто прийняв виважене рішення купувати с/г землю, ознайомитися з коротким чек-листом, який зробить ваше життя значно простішим.

Отже, що потрібно зробити перед купівлею?

1. Перевірити наявність земельної ділянки у Державному земельному кадастрі (зауважте, наявність кадастрового номера не гарантує наявність земельної ділянки у кадастрі).
2. Переконатися у відсутності помилок або накладок у тому ж Державному земельному кадастрі (це можна зробити візуально за допомогою Публічної кадастрової карти).
3. Замовити витяг з Державного реєстру речових прав, аби перевірити наявність обмежень, орендаря, терміну оренди інших обтяжень.

Цього буде цілком достатньо для прийняття відповідного рішення. Якщо з перерахованими пунктами все в порядку, переходимо до наступного етапу підготовки.

Тож, що варто підготувати безпосередньо для купівлі?

1. Паспорт громадянина України/ІНН (індивідуальний ідентифікаційний номер).
2. Переконатися у відсутності неоплачених штрафів, боргів, стягнень, судимостей, арештів, виконавчих проваджень, які можуть стати перешкодою для укладання угоди купівлі-продажу, або загалом унеможливити придбання землі (вона одразу піде під арешт).
3. Не забути отримати згоду жінки/чоловіка на купівлю (ця процедура є обов’язковою, однак більшість людей її ігнорують).
4. Підготувати документи, що підтверджують ваші доходи.

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 16 червня 2021 року №637 «Про затвердження Порядку здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України», документами, що підтверджують джерела походження коштів, є:

• декларація про майновий стан і доходи;
• декларація про майно, доходи, витрати і зобов’язання фінансового характеру/декларація особи, уповноваженої на виконання функцій держави або органу місцевого самоврядування;
• річна (квартальна, інша) фінансова та/або податкова звітність юридичної особи – набувача та фізичної особи – підприємця (за наявності), що отримана нотаріусом безпосередньо від набувача (баланс, витяги, що містять дані про прибутки та збитки господарської діяльності клієнта, податкова декларація з додатками);
• фінансова звітність юридичної особи – набувача, що оприлюднена відповідно до вимог законодавства;
• інші документи, що підтверджують джерела походження коштів.

Джерелами походження коштів для набуття у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути: заробітна плата (грошове забезпечення); гонорари та інші виплати згідно з цивільно-правовими правочинами; дохід від підприємницької або незалежної професійної діяльності; дохід від відчуження майна; дивіденди; проценти; роялті; страхові виплати; виграші (призи) в азартні ігри, виграші (призи) у лотерею чи в інші розіграші, у букмекерському парі, у парі тоталізатора; призи (виграші) у грошовій формі, одержані за перемогу та/або участь в аматорських спортивних змаганнях; благодійна допомога; пенсія; спадщина; подарунки; кошти, отримані в позику (кредит); набуття права на знахідку або скарб; інші джерела, не заборонені законом.

Зауважте, нотаріус для встановлення джерел походження коштів може використовувати офіційні документи, публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що формується та ведеться Національним агентством з питань запобігання корупції, інформацію, отриману від набувача.

5. Переконатися у наявності достатньої суми коштів на своєму банківському рахунку для проведення угоди.
6. Водночас не забудьте з’ясувати чи наявний банківський рахунок у продавця бажаної земельної ділянки, адже угоди можуть проводитися лише безготівково, а у пенсіонерів (середній вік власників української землі – 60 років; 65% пайовиків – пенсіонери, а близько чверті вже виповнилося 70 років) не завжди є рахунок.

Ще раз наголошуємо: всі рухи грошових коштів від покупця до продавця, відбуваються за безготівковим розрахунком. Це обов'язкова умова прописана в Законі для проведення операції. Усі виплати за договором оренди також можуть відбуватися в безготівковій формі.

7. Перевірити загальну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у вашій власності, щоб не порушити обмеження у 100 га (цю процедуру можна зробити через нотаріуса).

Зрештою завершальний етап – довгоочікуване укладання угоди купівлі-продажу. Цей процес можна розписувати дуже довго і детально процес, утім, це вже відповідальність нотаріуса. У цьому випадку, єдине, на що рекомендуємо звернути увагу – дотримуватися встановлених строків та процесів, необхідних для реалізації процедури переважного права. визначено порядок дій власника земельної ділянки за бажання продати земельну ділянку та порядок дій орендаря, як власника переважного права, а саме:

Наприклад, згідно із частиною третьою статті 1301 Земельного Кодексу України, внесеної Законом № 1423-IX від 28.04.2021 (набирає чинності з 01.07.2021 р.), за наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов’язаний не пізніше як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У разі, якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається нотаріусу разом з проектом договору купівлі-продажу. Нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. В найгіршому випадку через недотримання процедури угода може бути скасована.

Після того, як угода відбудеться, рекомендуємо зберегти витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, витяг з Державного земельного кадастру та протокол перевірки покупця нотаріусом. А у разі наявності орендаря – обов’язково повідомити йому протягом місяця реквізити для сплати орендної плати.

Ось такі, на перший погляд, прості кроки здатні відчутно полегшити процес підготовки майбутніх покупців до придбання земельних ділянок, особливо, коли до часу Х лишаються лічені години. Тож, зберігайте спокій, дійте згідно з вищевказаними порадами та орієнтуйтеся лише на перевірені джерела інформації.

Денис Башлик та Олександр Колотілін, співзасновники інвестиційного об’єднання Land Club, фахівці із земельних питань