Що буде з емфітевзисом після скасування мораторію та відкриття ринку землі?

Привабливість емфітевзису

Для набуття чужої земельної ділянки у користування для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) між власником земельної ділянки та майбутнім землекористувачем укладається договір.

Привабливість емфітевзису полягала у тому, що ще донедавна жодних обмежень щодо максимального строку дії договору емфітевзису в законодавстві не було. Відтак аграрні компанії надавали перевагу емфітевзису зі строком дії 100-200 років, що більше нагадувало набуття земельної ділянки у власність. Втім, з 1 січня 2019 р. законодавець встановив максимальний строк для передачі земельної ділянки в емфітевзис — 50 років, і тим самим зрівняв максимальний строк емфітевзису з максимальним строком оренди. Тому тепер аграрні компанії позбавлені можливості укладати договори емфітевзису на дуже тривалий строк. Однак, якщо підприємство встигло укласти договір емфітевзису до 1 січня 2019 р. на більший строк, то такий договір є дійсним та буде діяти до закінчення строку, встановленого сторонами.

Інший привабливий момент емфітевзису — те, що розмір плати за емфітевзис та порядок її виплати встановлюється сторонами у договорі на власний розсуд. Сторони вільні вибирати, буде це щомісячна плата чи одноразовий платіж, в які строки та в якій формі вноситиметься плата. Найчастіше сторони погоджують одноразову плату, виходячи із нормативної грошової оцінки ділянки чи її ринкової вартості.

Землекористувач може продати право емфітевзису, внести його до статутного капіталу, передати в заставу (якщо земельна ділянка знаходиться у приватній власності). Право емфітевзису переходить також у порядку спадкування. Однак, якщо землекористувач хоче відчужити право емфітевзису, то він повинен спочатку письмово повідомити про це власника земельної ділянки, який має переважне право на купівлю цього права. Власник земельної ділянки має місяць для того, щоб вирішити, чи бажає він придбати право емфітевзису. Якщо він все ж таки придбає право емфітевзису, емфітевзис припиняється. Після спливу місячного строку за відсутності письмової згоди власника земельної ділянки на придбання права емфітевзису воно може бути продане іншій особі. При цьому власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості) права емфітевзису.

Ще одна перевага емфітевзису полягає у тому, що, на відміну від власника земельної ділянки, емфітевт не має обов’язку сплачувати земельний податок.

Водночас, як і власник земельної ділянки, землекористувач несе усі обов’язки власника земельної ділянки. Зокрема, землекористувач зобов’язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації.

Особливості набуття земельної ділянки у власність

Договори купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення можна буде укладати з 1 жовтня 2020 року, якщо законопроєкт №2178-10 від 10 жовтня 2019 р. буде прийнято в другому читанні та він набере чинності. Набувати землю у власність зможуть тільки громадяни України, юридичні особи, створені за законодавством України, територіальні громади та держава.

Юридичні особи, бенефіціарним власником яких є іноземець, особа без громадянства чи іноземна юридична особа, іноземна держава, зможуть набувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення у власність лише за умов, якщо вони є сільськогосподарськими товаровиробниками та використовують земельні ділянки, які хочуть придбати, на правах оренди, емфітевзису, які виникли до 1 жовтня 2020 р., та з часу державної реєстрації такої юридичної особи пройшло не менше 3 років. Якщо юридична особа не відповідає цим вимогам, то вона не зможе купити землю до 1 січня 2024 р.

Окрім обмежень щодо особи-власника земельної ділянки, передбачається, що у власності однієї особи та пов’язаних з нею осіб сукупно може бути не більше 35% площі земель сільськогосподарського призначення ОТГ, не більше 8% — області, не більше 0,5% — України.

На відміну від емфітевта, власник земельної ділянки повинен сплачувати земельний податок.

Продати земельну ділянку власник може лише з дотриманням переважного права орендаря на її купівлю, якщо такий орендар може мати у власності земельну ділянку і готовий сплатити за неї ціну, за якою вона продається.

Чи варто буде укладати договір емфітевзису, якщо землю можна буде купити?

У порівнянні з набуттям ділянки у власність, емфітевзис має свої переваги. Зокрема, емфітевзис не такий «зарегульований» — немає обмежень щодо осіб, які можуть бути емфітевтами, та щодо сукупної площі земельних ділянок, які можуть перебувати в користуванні однієї особи та пов’язаних з нею осіб.

Крім того, емфітевт не має обов’язку сплачувати земельний податок на відміну від власника земельної ділянки. При цьому емфітевт має майже всі права власника щодо земельної ділянки: емфітевзис можна продати, передати в статутний капітал, передати в заставу.

Однак емфітевзис має також і недоліки. Зокрема, право емфітевзису обмежене у часі, а з 1 січня 2019 р. строк емфітевзису взагалі не може перевищувати 50 років. Крім того, емфітевт не може передати право користування земельною ділянкою іншій особі, окрім, як продавши їй право емфітевзису. Відповідно, сам емфітевт у такому випадку втрачає право користування земельною ділянкою. 

У порівнянні з набуттям землі у власність, емфітевзис має певні переваги. Однак, які б переваги не мав емфітевзис, він все ж є менш вартісним активом, ніж право власності, а тому, відповідно, дешевшим. Відтак, яке право на земельну ділянку набувати аграрній компанії (емфітевзис чи право власності) — залежить від моделі ведення бізнесу, потреб компанії та її довгострокових цілей (планів). Але якщо компанія не хоче витрачатись на землю і сплачувати земельний податок, не має довгострокових планів або не може набувати право власності на земельну ділянку — то варто розглянути емфітевзис. Враховуючи те, що ринок землі от-от буде відкрито, селяни скоріш за все будуть зацікавлені у продажі земельних ділянок, а не передачі їх в емфітевзис, оскільки від продажу вони мали б отримати більше грошей. 

Олександра Бортман, юристка ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»