Договір оренди землі в умовах воєнного стану

Однією із особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану є запровадження так званого автоматичного поновлення, яке, поміж іншого, застосовується і до договорів оренди землі. 

Такі зміни спрямовані для подальшого легального використання таких земельних ділянок в умовах воєнного стану, оскільки зрозуміло, що з обʼєктивних причин більшість сторін договорів оренди землі не мають змоги їх поновити. 

Поновлення договору оренди відбувається автоматично, без волевиявлення сторін договору, при цьому, не потрібно вносити відповідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — «ДРРПНМ»). Це пояснюється тим, що договір оренди землі вважатиметься поновленим в силу наявності двох обставин:

• спливу строку дії договору після 24.02.2022 року; 
• в силу закону, а саме п. 27 Перехідних Положень Земельного кодексу України.

Договори оренди землі поновлені за цим порядком продовжують діяти один рік, а припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях жодним чином не впливає на припинення дії як самих договорів, так і права оренди, набутих за ними. 

При цьому зауважуємо, що ці положення поширюються лише на договори оренди землі, закінчення строку дії яких припало після 24.02.2022 року. Окрім цього, автоматичне поновлення стосується лише земель сільськогосподарського призначення приватної, державної та комунальної власності, невитребувані, нерозподілені земельні ділянки, а також земельні ділянки, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування.

Проте, ми ж все таки рекомендуємо сторонам договорів оренди підписати між собою додаткову угоду про пролонгацію таких договорів задля уникнення у подальшому конфліктів щодо права оренди земельної ділянки та зареєструвати його у встановленому законом порядку за першої можливості після відновлення можливості реєстрації у ДРРПНМ.

У звʼязку із початком війни та запровадженням воєнного стану законодавець вирішив полегшити звичний нам порядок надання в оренду земельних ділянок, а також і самі умови укладення договору. У першу чергу такі зміни повʼязані із необхідністю залучення якомога більше земельного фонду для посівної кампанії та запобіганню продовольчої кризи не лише в Україні, а й у цілому світі. Крім цього, специфіка сьогоднішніх умов потребує оперативного вирішення питань у першу чергу для підтримання безпеки, відтак таке спрощення є цілком логічним та відповідає викликам сьогодення. 

Водночас спрощений порядок не є безумовним та поширюється лише на такі аспекти: 

• отримання в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності;
• передача в оренду постійними користувачами та емфітевтами належних їм земельних ділянок в оренду іншим особам;
• передачі орендарями/суборендарями свого права оренди іншим особам. 

Про порядок та умови укладення договорів оренди у цих випадках, а також особливості окремо кожного із них розглянемо нижче. 

Укладаючи такі договори, слід мати на увазі, що вони мають низку особливостей та повинні укладатись із урахуванням таких умов: 

1. передбачаються значні обмеження прав орендаря земельної ділянки, зокрема, він не матиме права на компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки; поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря; передачі земельної ділянки в суборенду; встановлення земельного сервітуту; зміну угідь земельної ділянки; будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд); закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень; переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу; відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою; поділ земельної ділянки, об’єднання її з іншою земельною ділянкою; використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів, а також інших корисних властивостей землі; зміну цільового призначення земельної ділянки;
2. строк дії договору становить 1 рік, відповідно, вимоги Земельного Кодексу України та Закону України "Про оренду землі" щодо мінімального строку договору оренди у цьому випадку не застосовуються;
3. договір може передбачати передачу в оренду (передачу свого права користування) декількох земельних ділянок одним орендодавцем; 
4. договір не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено. При цьому, припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях не є підставою для припинення дії договору,  він діятиме до закінчення строку, на який він і  укладений.

З огляду на це, 10.05.2022 року урядом було прийнято Постанову № 563 «Деякі питання регулювання земельних відносин», якою в свою чергу змінено зміст типового договору оренди землі. Це було зроблено з метою приведення останнього у відповідність до законодавчих актів воєнного стану. 

1. кадастровий номер зазначається у типовому договорі оренди землі, лише у тому випадку, якщо він присвоєний земельній ділянці. Тобто, наразі відсутність кадастрового номеру у земельної ділянки – не є перешкодою для укладення договорів оренди. У першу чергу це зумовлено тим, що на період дії воєнного стану дозволяється формування нерозподіленої та невитребуваної земельної ділянки і земельних часток (паїв) з метою передачі їх в оренду без необхідності внесення відомостей про таку земельну ділянку до ДЗК (її державна реєстрація) та присвоєння їй кадастрового номера. В свою чергу така земельна ділянка існуватиме тимчасово, до моменту припинення договору оренди землі, для якого вона була сформована.
2. у орендаря відсутнє переважне право на поновлення договору оренди, укладеного під час дії воєнного стану, на новий строк
3. договір оренди землі укладається лише в електронній формі та засвідчується кваліфікованими електронними підписами орендаря і орендодавця, а здійснення державної реєстрації договору оренди тепер покладено на районну військову адміністрацію.

Проте у кожному випадку укладення договорів оренди землі мають свої особливості, які ми визначимо далі.

За загальним правилом земельні ділянки державної чи комунальної власності передаються в оренду окремими лотами на конкурентних засадах, тобто на земельних торгах. Однак під час дії воєнного стану це правило перестає діяти.

Так, законодавцем на час дії воєнного стану спрощено можливість отримання в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності, проте з урахуванням низки обмежень.

У першу чергу слід зазначити, що під таке "спрощення" підпадають земельні ділянки сільськогосподарського призначення лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. При цьому, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану", який наразі перебуває на підписанні Президента України, передбачається введення однієї особливості: якщо земельна ділянка сільськогосподарського призначення державної чи комунальної форми власності не віднесена до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - то її дозволено передавати в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни її цільового призначення.

При цьому, в оренду за спрощеним порядком передаються такі земельні ділянки:

• державної форми власності;
• комунальної форми власності; 
• земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства;
• нерозподілені та невитребувані земельні ділянки і земельні частки (паї).

Самі умови договору оренди землі включають у себе положення, викладені вище, проте до цього виду договору них додаються ще одні, серед яких:

• розмір орендної плати не може перевищувати 8 % нормативної грошової оцінки (далі – "НГО") земельної ділянки, що визначається від середньої НГО одиниці площі ріллі по області. У тому випадку, якщо цей показник неможливо буде визначити через інформаційні системи, він визначатиметься Міністерством аграрної політики та продовольства України; 
• якщо договір оренди землі, закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю з компенсацією ним орендодавцю збитків, спричинених тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі орендної плати за період з дня закінчення строку дії договору оренди до дня закінчення збирання врожаю. 

Серед новацій орендних відносин в умовах воєнного стану є надання можливості землекористувачам, які використовують земельні ділянки на праві постійного користування чи емфітевзису, передавати їх в оренду іншим особам. 

При цьому, у разі передачі постійним користувачем земельної ділянки в оренду, його право постійного користування не припиняється, як це передбачено «законодавством мирного часу». 

Особливості також діють і щодо емфітевта, зокрема, якщо за договором йому заборонено передавати належну йому на праві емфітевзису земельну ділянку в оренду іншим особам — то це положення на період дії воєнного стану не діє. Проте знову ж таки передача в оренду земельних ділянок у цьому випадку здійснюється із рядом особливостей: 

• передачі в оренду підлягають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності;
• така можливість передачі земель в оренду не стосується державних, комунальних підприємств, установ, організацій;
  
• земельні ділянки можуть надаватись лише для товарного сільськогосподарського виробництва.
  

Говорячи про умови самого договору, слід відзначити, що вони є ідентичними до «загальних» положень, які уже викладені вище. 

На час дії воєнного стану дозволено також тимчасову передачу орендарями та суборендарями свого права оренди іншим особам. Ця новела полягає у тому, що орендарі та суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. 

Варто зауважити, що для здійснення такої передачі згода власника земельної ділянки не потрібна. Передача права оренди здійснюватиметься на підставі письмового договору про передачу права землекористування між землекористувачем та особою, якій передається право користування земельною ділянкою.

Однак, зазначаємо, що відсутність обов’язкової згоди власника, не означає те, що останній взагалі не буде проінформований про це,  навпаки, особа, яка передала право оренди, суборенди, письмово повідомляє орендодавця (у разі передачі права суборенди - орендаря) протягом п’яти днів з дня державної реєстрації договору про передачу права землекористування.

Водночас законодавством конкретизовано, що, окрім загальних умов, обовʼязково повинні зазначатись:

• сторони договору;
• право землекористування, яке передається (із зазначенням площі, кадастрового номера земельної ділянки (за наявності), її цільового призначення, місця розташування, документа, що посвідчує право землекористування);
• строк, на який передається право (із зазначенням дати закінчення дії договору). 

Особливості також не оминули і порядок укладення таких договорів, які є однаковим для усіх наведених вище опцій. 

Так, договір укладається лише у електронній формі та засвідчується кваліфікованими електронними підписами як орендаря, так і орендодавця. Після його підписання орендодавець направляє такий договір протягом 3 робочих днів електронною поштою до Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру або до визначеного ним територіального органу, державного підприємства, що належить до сфери його управління. 

Крім цього, державній реєстрації підлягає не право оренди, а сам договір. В умовах воєнного стану державна реєстрація договору оренди та договору про передачу одного із прав користування здійснюється військовою районною адміністрацією у книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань. 

Для реєстрації договору орендодавець повинен звернутися до адміністрації із заявою в електронній формі та додати до неї примірник договору оренди, а також документи, що підтверджують право користування такою земельною ділянкою. При цьому, право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації договору оренди земельної ділянки.

Як бачимо з наведеного, зазначений порядок стосується лише договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування; договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду постійними користувачами, емфітевтами; договорів про передачу права землекористування та договорів про внесення змін до зазначених договорів.

При цьому, постає питання щодо порядку укладення та реєстрації договору оренди щодо земельної ділянки приватної форми власності, яка передається фізичною особою. З Перехідних Положень ЗК України вбачається, що такий договір не підлягає державній реєстрації у військовій районній адміністрацієї у книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань. Відтак, чи можна в умовах воєнного стану набути право оренди за «порядками мирного часу»? 

Для звичної нам реєстрації права оренди земельної ділянки необхідне одночасне функціонування ДРРПНМ та Державного земельного кадастру (далі – "ДЗК"), оскільки відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав на земельну ділянку проводиться виключно за наявності в ДЗК відомостей про зареєстровану земельну ділянку. Тобто, під час реєстрації права оренди на земельну ділянку у ДРРПНМ державний реєстратор повинен перевірити відомості щодо неї, наявні у ДЗК. 

Проте під час дії воєнного стану припинено роботу державних реєстрів з міркувань безпеки. Водночас постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.2022 року № 480 було частково відновлено роботу у ДРРПНМ, зокрема: 

• дозволено вчиняти нотаріальні дії нотаріусам, проте лише тим, які включені до затвердженого Міністерством юстиції України переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна;
• дозволяється вчиняти виключний перелік дій, до якого посвідчення договору оренди та, відповідно, проведення державної реєстрації договору оренди землі не віднесено.

Крім того, на відміну від відновлення роботи ДРРПНМ, наразі так і не відновлено роботу ДЗК. Відтак, враховуючи викладене вище, в  умовах сьогодення, реєстрація договору оренди землі щодо земельних ділянок приватної форми власності неможлива. 

У теперішній час такі обмеження цілком зрозумілі, оскільки наразі існує потреба у превалюванні публічних інтересів над державними, так як від цього залежить не лише аграрна сфера, а й функціонування держави та безпека громадян у цілому. 

Наталія Муравська, юрист EVERLEGAL, Карина Сагайдак, молодший юрист EVERLEGAL