Як обійти мораторій: 5 найпоширеніших схем

Нижче наведено 5 найпоширеніших правочинів, які використовують для обходу мораторію та нарощення земельного банку. 

1. Емфітевзис

Емфітевзис, як і оренда, — це право користування земельною ділянкою, але він має свої особливості. Зокрема, щодо цього договору відсутні обмеження щодо терміну дії, на відміну від оренди, строк якої не може перевищувати 50 років. Також немає вимог стосовно форми, розміру та термінів плати за користування, що дозволяє виплатити власнику землі одразу повну суму за весь термін користування. Гнучкість цього правочину призвела до його широкого використання як інструмента фактичної купівлі землі. Вже не є рідкістю договори емфітевзису, укладені на 100, 200 чи 500 років, з одноразовою виплатою власнику плати за користування землею.

2. Договір міни

Ще одним широко розповсюдженим шляхом обходу мораторію є укладення договору міни земельних ділянок. За цією схемою, наприклад, 4 га паю під Полтавою обмінюються на ділянку в декілька соток в Донецькій області. В результаті покупець набуває у власність пай, а продавець отримує непотрібний йому шматочок землі та готівку без будь-якого декларування доходів та відповідно сплати податків.

Держава, зі свого боку, жодним чином не реагує на такий стан справ. Реєстратори та нотаріуси продовжують вносити до реєстру явно удавані договори міни земельних ділянок. Прокуратура   також не втручається в такі правочини, оскільки не вбачає в них порушення інтересів держави.

3. Безоплатна приватизація

Як відомо, кожен громадянин має право одноразово отримати безоплатно у власність від держави земельну ділянку до 2 га площі, яка призначена для ведення особистого селянського господарства. Така земля не підпадає під дію мораторію. Щоб поповнити свій земельний банк, підприємство збирає заяви громадян (особливо це актуально для учасників  АТО та їхніх сімей) та бере на себе клопоти з виділення цих земель в натурі від імені заявників. Далі підприємство взаємодіє з посадовими особами і «дбає», щоб ці землі були виділені. Фактично, люди продали своє право на землю і виступили посередником між державою та підприємством. Держава ж втрачає колосальні кошти, віддаючи безоплатно землю людині, яка, цілком можливо, проживає в місті та ніколи її не оброблятиме, а с.-г. виробник викуповує цю землю за ціною в рази нижчою, ніж ринкова.

4. Договір оренди на 50 років

Укладання довгострокової оренди — ще один спосіб забезпечити собі відносно стале землекористування. Непоодинокими є випадки укладання договорів оренди на 50 років на приватні землі, а для державних земель це стало просто мейнстримом. Сьогодні укласти договір оренди державних сільськогосподарських земель без аукціону вже неможливо, тим більше на умовах 50-річної оренди та 1% від НГО орендної плати, але з раніше укладеними на таких умовах договорами також нічого не роблять. За розрахунками Кабінету міністрів України, представленими в «Стратегії удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними» від 7 червня 2017 року, через занижений розмір орендної плати бюджети щороку втрачають понад 1 млрд гривень.

5. Застава земельної ділянки

Також отримати підмораторну земельну ділянку у власність можна за допомогою фіктивного боргу. Для цієї схеми використовується створення заборгованості у власника паю перед покупцем під заставу земельної ділянки, що підтверджується розпискою.  Через декілька місяців, коли борг прострочено, «кредитору» залишається звернутися до суду із позовом про стягнення на предмет застави. В результаті суддя виносить рішення про передачу у власність кредитора земельної ділянки в рахунок погашення заборгованості. На основі цього рішення в подальшому реєстратор або нотаріус змінює власника земельної ділянки в Реєстрі речових прав.

У подальшому кількість сірих схем та випадків рейдерства буде лише збільшуватись, адже є достатньо охочих продати і купити землю. Для того щоб тіньовий ринок земель с.-г. призначення скоротився чи зник, адміністративних втручань замало. Необхідно запроваджувати повноцінний ринок землі, тоді і схеми, й угоди стануть прозорішими та чистішими.

Роман Граб, експерт із земельних питань асоціації «Український клуб аграрного бізнесу»