Про зміни у законодавстві щодо нормативної грошової оцінки землі

У зв’язку з затвердженням Методики 25 листопада 2016 року наказом № 489 Міністерство аграрної політики та продовольства України затвердило новий Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів (надалі — Порядок). Зазначимо, що, на відміну від Методики, що набуде чинності 1 березня 2017 року, Порядок вступив в силу з 1 січня 2017 року.
Визначення «нормативної грошової оцінки земельних ділянок» надано у Законі України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378-IV (надалі — Закон), згідно з яким, це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативну грошову оцінку земельних ділянок використовують як базову величину для розрахунку:

• земельного податку;
• державного мита при міні, спадкуванні чи даруванні земельних ділянок за законом;
• орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;
• втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва (плата до відповідного бюджету як відшкодування за вилучення земель для потреб, не пов’язаних із сільськогосподарським та лісогосподарським виробництвом);
• показників та розробки механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

При цьому інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель є:

• щодо земель сільськогосподарського призначення: документація із землеустрою, а також відомості Державного земельного кадастру, зокрема щодо кількісної та якісної характеристики земель, бонітування ґрунтів та економічної оцінки земель;
• щодо земель населених пунктів: затверджені генеральні плани населених пунктів, плани зонування територій і детальні плани території, а також відомості Державного земельного кадастру, інвентаризації земель та державної статистичної звітності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України «Про землеустрій».
Згідно з Порядком, щодо населених пунктів для вирахування нормативної грошової оцінки земельних ділянок враховують:

• витрати на освоєння та облаштування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнях);
• норму прибутку (6%);
• норму капіталізації (3%);
• коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (надалі — Коефіцієнт);
• коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (вираховується з урахуванням трьох інших коефіцієнтів: регіонального, зонального та локального, значення яких також наведені у Порядку).

Важливою новацією у прийнятих нормативно-правових актах є закріплення єдиних Коефіцієнтів, що їх повинні застосовувати суб’єкти оціночної діяльності у наступних випадках:

• у випадку, якщо Державний земельний кадастр (надалі — Кадастр) не містить відомостей про відповідну земельну ділянку, — 2,0;
• у випадку, якщо в Кадастрі відсутні відомості щодо коду Класифікації видів цільового призначення земель для відповідної земельної ділянки (надалі — Код), — 2,0.

Зауважимо, що встановлення таких єдиних коефіцієнтів для земельних ділянок, власники яких не забезпечили внесення всіх або деяких (щодо Коду) відомостей до Кадастру, можуть використати це положення Порядку на свою користь. Так, наприклад, оскільки максимальний Коефіцієнт передбачено для нормативної грошової оцінки земельних ділянок, використовуваних для ведення торгівлі, зокрема, ринків, магазинів тощо (2,5), у випадку, якщо власник відповідної земельної ділянки не зареєструє останню в Кадастрі, розрахунок земельного податку та інших платежів буде прив’язуватись до Коефіцієнту 2,0. Таким чином, відповідний бюджет недоотримає кошти, а платник земельного податку не лише уникає необхідності здійснення будь-яких дій щодо внесення відомостей до Реєстру, але й легально зберігає частину коштів, що мали б бути передані до бюджету.

Окрім того, незрозумілим залишається той факт, що новий Порядок нормативної грошової оцінки вже прийнято та введено в дію, а документ, на заміну якого було прийнято останній, все ще є чинним. Відтак, доки продовжують діяти обидва документи, де-юре та де-факто, при здійсненні нормативної грошової оцінки земельних ділянок спеціаліст, який проводить оцінку, має право на свій вибір вирішувати, який з порядків оцінки застосовувати.

Як наголошують у Мінагропроді, «порядок спростить розрахунки при використанні Методики, створить можливість проведення масової оцінки та внесення результатів цієї оцінки до Державного земельного кадастру». Окрім цього, передбачається, що Порядок «створить можливість автоматизованої видачі інформації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки без проведення її індивідуальної оцінки».

Утім, варто зазначити, що окреслені вище нормативно-правові акти неоднозначно сприймаються як юристами, так і фахівцями у галузі земельної оцінки. Так, дехто вбачає у нових механізмах оцінки землі «прорив» та «революцію», інші ж вважають їх «несправедливими» та «складеними поспіхом». У будь-якому випадку, з моменту набрання чинності вищезазначені документи є обов’язковими для виконання.

Маргарита Татарова, молодший юрист Eterna Law