Покрокова інструкція: як продати пай і чи варто взагалі

Право власності

Перед укладенням договору купівлі-продажу власнику землі необхідно визначитися чи внесені дані по його землі до Державного земельного кадастру.

Якщо с/г землю було набуто особою до 2004 року, то скоріше за все даних по ділянці в Держземкадастрі немає.

В такому випадку, дії майбутнього продавця наступні.

Зареєструвати земельну ділянку в Держземкадастрі можна двома варіантами або через землевпорядну організацію, яка робить технічну документацію на землю або ж самостійно через центр надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Якщо обираєте реєстрацію через ЦНАП, то підготуйте наступні документи:

- заява про державну реєстрацію земельної ділянки;

- документ, який підтверджує повноваження діяти від імені заявника (у разі подання заяви уповноваженою заявником особою);

- оригінал погодженої відповідно до законодавства документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки, у паперовій або електронній формі відповідно до вимог Закону України «Про землеустрій»;

- електронний документ, що містить відомості про результати робіт із землеустрою, які підлягають внесенню до Державного земельного кадастру, відповідно до вимог Закону України «Про Державний земельний кадастр».

Враховуючи, що останні два документи все одно готуватиме землевпорядна організація, то є сенс провести повну реєстрацію через таку організацію.

Отже, земельна частка внесена до Державного земельного кадастру, покупець на горизонті, і що далі?

Переважне право орендаря

Далі не погано б було згадати чи не передавалася ваша земля в оренду, наприклад, довгострокову строком до 50 років. Якщо ні, жодних питань не виникає, в разі ж наявності договору оренди хочу попередити, що враховуючи не зовсім досконале нормативне регулювання, є варіант завершення такого продажу в суді.

В чому ж неспівпадіння? Справа в тому, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX (надалі також Закон № 552) внесено зміни до статті 131 Земельного кодексу України, яка передбачає здійснення купівлі-продажу землі з дотриманням переважного права на її придбання, також прописано, що таке переважне право може бути передано його суб'єктом іншій особі, про що такий суб'єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

Тобто, частіше за все орендарями землі виступають юридичні особи, які до 2024 року не мають права придбавати землю. А з 01.07.2021 р. власники землі вже зможуть продати свої ділянки фізичним особам. Враховуючи, що Законом № 552 дозволено передання переважного права іншій особі, то здавалося б, що юридичні особи могли б передати своє переважне право, наприклад, якійсь «наближеній» фізичній особі, яка матиме право придбавати землю вже з липня цього року.

Але, це так тільки на перший погляд може здатися. Тому що, Закон України «Про оренду землі», а саме ст. 9 визначає, що орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки.

Якщо врахувати той момент, що юридичні особи до 2024 року не матимуть права мати у власності таку земельну ділянку, то виходить, що і переважного права вони мати не можуть. Немає переважного права, значить і передавати нічого.

Виходячи з наявного формулювання законодавства, юридичні особи з переважним правом поки відправляються в подорож «над Парижем».

Проте, задля убезпечення продавця та щоб було «і вашим і нашим», пропоную наступну інструкцію дій власника земельної ділянки для забезпечення дотримання переважного права орендаря:

1. Пишете листа орендарю (навіть, якщо орендар юридична особа, все одно пишемо) про те, що збираєтеся продати землю, прописуєте ціну та усі умови продажу якомога детальніше (можна вкласти зразок договору).

2. Направляєте листа поштою з повідомленням про вручення та описом вкладення або передаєте наручно з розпискою орендаря про отримання такого листа (у вас мають лишитися докази того, що ви повідомили орендаря про продаж землі та умови такого продажу).

3. Стосовно строку протягом якого орендар має вам відповісти щодо бажання/небажання придбати вашу землю, знову законодавчі «нюанси». Закон №552 не прописує таких строків, тому пропоную користуватися аналогією  ст. 362 Цивільного кодексу України та прописувати в повідомленні орендарю місячний строк для відповіді (щодо реалізації переважного права/відмови від такого або передання третій особі).

4. Закон № 552 чітко не прописує механізм передання переважного права, тому будемо виходити з аналогії і заключати договір про передання переважного права у тій же формі, в якій був укладений договір оренди, і бажано робити його трьохстороннім (щоб потім у жодної сторони не виникло зайвих питань).

5. У разі відмови особи від переважного права на викуп, власник землі вправі продати свою частку третій особі, але тільки на тих же умовах та за ціною, які пропонувалися орендарю.

У будь-якому разі потрібно отримати відповідь орендаря щодо його рішення по пропозиції купівлі ділянки.

Джерело походження коштів покупця

Усі необхідні документи на землю отримали, з покупцем землі визначилися, наступним кроком буде фактичний продаж ділянки.

Законом № 522 передбачено, що розрахунки, пов'язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі.

А це означає, що розрахунок між покупцем та продавцем має проводитися через банківську установу.

Перед тим як прийняти кошти від покупця і перерахувати на рахунок продавця, банк перевірить, а де ж покупець отримав таку суму та чи сплачено з неї податки.

Потенційні покупці земельних ділянок мають підготувати один (або й декілька, на розсуд банку) з наступних документів, які можуть підтвердити джерело походження коштів:

- податкова декларація;

- довідка про виплачену заробітну плату;

- документ про продаж майна;

- кредит;

- дивіденди;

- страхові виплати;

- фінансова допомога (в крайній необхідності, так як банк перевірятиме зв'язок між надавачем допомоги та отримувачем, можливість надавача надати таку допомогу, аналіз діяльності надавача допомоги);

- тощо (авторські гонорари, виграші, премії…).

Оформлення договору купівлі-продажу

Посвідчити  договір купівлі-продажу та зареєструвати право власності може як державний так і приватний нотаріус, але виходячи зі свого досвіду, не дай вам боже зустрітися з державним нотаріусом, витрачений час та нерви обійдуться дорожче ніж співпраця з приватним нотаріусом.

Атож, у нотаріуса є готовий зразок договору купівлі-продажу, єдине, що вимагатиметься від продавця та покупця, то це надати усі необхідні документи, які посвідчують право власності на землю та документи, що посвідчують особу.

Нотаріусу надаєте:

- правовстановлювальні документи на землю;

- виписка з Державного земельного кадастру (про присвоєння кадастрового номеру);

-  документ про грошову оцінку земельної ділянки;

- квитанція про сплату податку (за необхідності), детальніше про оподаткування за посиланням;

- ну і не без того, сплата послуг нотаріуса/державного мита (1% від суми договору).

Нотаріус перевіряє чи відсутні будь-які обтяження (арешт, іпотека тощо) земельної ділянки, що продається. Це питання має в більшій мірі цікавити саме покупця.

Також, нотаріусом, згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру, буде перевірена кількість площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення наявних у покупця (має бути не більше 100 га з 01.07.2021 р).

У разі наявності необхідних документів та сплати податків, нотаріус посвідчує договір та проводить державну реєстрацію права власності на земельну ділянку за наслідками якої, новому власнику надається витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Підсумовуючи, варто зазначити, що власникам земельних ділянок немає сенсу поспішати та продавати свою ділянку починаючи з 01.07.2021 р., адже після вступу в «гру з продажу землі» саме юридичних осіб, ціни на земельні ділянки с/г призначення почнуть зростати.

Та й варто почекати, подивитися як усе буде запускатися аби не наробити зайвих помилок, більше того, зараз з'явиться купа так званих «розумних покупців», що скуповуватимуть землю аби в 2024 продати її юридичним особам вже за значно вищими цінами. Тому, не дозволяйте іншим на собі нажитися, тим паче поспішати нікуди.

Тетяна Федоренко, адвокат практики міжнародного податкового права Avidbiz.