Рейдерство: практичні рекомендації щодо зменшення ризику захоплення майна

Отже, розглянемо способи захисту майна від неправомірних посягань недобросовісних третіх осіб. Зверніть увагу, що рекомендації, надані в попередньому матеріалі, так само стосуються захисту майна компанії.

Нерухоме майно (окрім земель)

Згідно положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухомість підлягають реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У відповідності до ст. 5 того ж закону такій реєстрації підлягають наступні права щодо будівель:

· право власності;

· право господарського відання;

· право оперативного управління;

· право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки;

· іпотека;

· право довірчої власності;

· право власності на об’єкт незавершеного будівництва;

· заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Зважаючи на той факт, що більша кількість будівель були придбані та побудовані до вступу в дію зазначеного закону 01 січня 2013 р., та із ними не вчинялися правочини — такі будівлі відсутні у зазначеному реєстрі.

Виходячи з вищенаведеного, ми рекомендуємо внести запис про наявне у вас право на будівлі до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Зазначена процедура є достатньо необтяжливою з точки зору часу та коштів. При цьому ви, по-перше, зменшуєте можливість проведення незаконних дій із даним майном, оскільки компанія буде зазначена власником у публічному реєстрі, тобто доступному всім, і нотаріусам у тому числі, та, по-друге, у вас буде можливість легко та в будь-який час здійснювати моніторинг того, чи не відбулося якихось змін щодо прав на зазначене майно.

Говорячи про питання державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно, неможливо не згадати про Комісію з розгляду скарг у сфері державної реєстрації. Висвітлення діяльності даного дорадчого органу та порядок розгляду ним справ варте окремого матеріалу, тому зараз ми лише розглянемо, які ризики може нести діяльність даної комісії для власника нерухомого майна та як від них убезпечитися.

Отже, згідно ст. 37 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб’єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду. Саме комісія розглядає зазначені скарги, подані до Мінюсту.

Щодо суб’єкту подання таких скарг, то перелік належних заявників передбачений у п. 3 Порядку розгляду скарг у сфері державної реєстрації, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. №1128. Дана норма передбачає, що розгляд скарг відбувається за заявою особи, яка вважає, що її права порушено. Отже, перелік заявників обмежений виключно загальним, а не конкретним критерієм.

Також звертаємо увагу, що при розгляді скарг згідно п. 8 Наказу Міністерства юстиції України 12.01.2016 р. № 37/5 «Про діяльність Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації та Комісії з питань акредитації суб’єктів державної реєстрації та моніторингу відповідності таких суб’єктів вимогам акредитації» при розгляді скарги комісія перевіряє відповідність/невідповідність законодавству у сфері державної реєстрації рішення, дії або бездіяльності суб’єкта оскарження, тобто реєстратора.

Таким чином, саме невідповідність дій реєстратора вимогам законодавства про державну реєстрацію може стати підставою для задоволення скарги. Щодо конкретних підстав або переліку порушень, то вони відсутні. Таким чином, підставою для задоволення скарги може стати фактично будь-яке порушення реєстратором зазначеного законодавства.

Щодо результатів діяльності комісії, то вони викладені у п. 6 ст. 37 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який передбачає у випадку задоволення скарги прийняття Мінюстом, в т.ч. скасування рішення про державну реєстрацію прав.

Відповідний наказ про скасування державної реєстрації права на нерухомість виконується не пізніше наступного робочого дня після прийняття такого рішення шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Для виконання таких рішень повторне подання документів для проведення державної реєстрації прав та сплата адміністративного збору не вимагаються.

Отже, у випадку прийняття рішення про скасування державної реєстрації прав на нерухомість, запис про таке право буде скасований в державному реєстрі, що фактично позбавляє в деяких випадках зацікавлену особу такого права.

Як же захиститися від виникнення таких ситуацій? Насправді відповідь достатньо очевидна — необхідно контролювати та/або перевіряти здійснення реєстратором всього переліку дій, що вимагаються чинним законодавством. В тому числі, виходячи з існуючої практики, варто перевірити, чи з усіх реєстрів отримав інформацію реєстратор, чи не допустив помилок при формуванні записів та чи всі відскановані документи, що подані для реєстрації, були викладені у відповідному розділі реєстру та є доступними і читабельними.

Ще однією рекомендацією може бути звернення до перевірених та надійних реєстраторів, які мають відповідну репутацію.

Наступним засобом захисту, який ми хотіли б обговорити в рамках даного матеріалу, є контрольоване обтяження нерухомого майна.

Так, відповідно до зазначених вище положень ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно підлягає в тому числі іпотека, тобто застава нерухомого майна.

Згідно ж зі ст. 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець, себто кредитор, виключно на підставі згоди іпотекодержателя має право:

· зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки;

· передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку;

· відчужувати предмет іпотеки;

· передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

На практиці це означає, що у випадку реєстрації іпотеки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, здійснення будь-яких із перелічених вище дій без згоди іпотекодержателя буде неможливим.

Тобто у випадку, якщо таким іпотекодержателем буде пов’язана із власником юридична або фізична особа, така іпотека не нестиме для власника жодних загроз. При цьому здійснення юридичних дій із даним майном третіми особами, в тому числі зловмисниками, буде неможливе або значно ускладнене у зв’язку з наявністю зареєстрованої іпотеки.

Більше того, іноді, коли є обґрунтовані побоювання щодо зазначеного нерухомого майна, буває цілком доцільнім передати дане майно в іпотеку більш потужному гравцю, наприклад банку або іншій репутабельній та «сильній» компанії.

Таким чином вчинення сторонніми особами незаконних дій щодо прав власника на майно поставить під ризик і інтереси заставодержателя, який матиме право захищати своє право, а разом з тим — і право власника.

Зрозуміло, що зазначений хід має бути достатньо виваженим на предмет умов іпотеки, вибору іпотекодержателя та тих зобов’язань, під які така іпотека надається. Також аналізу належить сама ситуація, що склалася довкола об’єкту нерухомості та наявності інших шляхів захисту прав власника.

Одним з найефективніших засобів моніторингу зміни прав на нерухоме майно є sms-інформування. Таку послугу надають різні компанії, є вона і у Мінюсту. Таким чином, замовивши зазначену функцію, ви будете автоматично повідомлені про внесення будь-яких змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо обраного вами об’єкту нерухомості.

Рухоме майно

Найбільш цікавим для нападів рухомим майном на практиці передбачувано виявляється врожай. Це обґрунтовується відсутністю постійного контролю та легкістю доступу до нього.

У зв’язку із цим ми рекомендуємо в період дозрівання врожаю проводити періодичні обстеження земель на предмет відсутності зловмисників. Стосується це також і темної пори доби, оскільки непоодинокими є випадки, коли зловмисники під покровом ночі збирають стільки, скільки зможуть, а зранку власник виявляє порожні поля. В такому випадку виявити злодіїв за гарячими слідами майже не вдається.

Однак призводять до атак на врожай і інші, більш формальні обставини.

Так, наприклад, використання полів із черезсмужжям по усній домовленості з користувачами сусідніх ділянок щодо обміну теж може стати підставою спорів за врожай. Звертаємо увагу, що будь-який обмін правами на земельну ділянку повинен вирішуватися у законний спосіб. У зв’язку із тим, що Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачений обов’язок реєстрації права оренди та суборенди земельних ділянок, виключно укладення таких договорів, що засвідчуватимуть зареєстроване право на користування земельною ділянкою, дає гарантію, що попередній користувач або власник не висунуть жодних претензій на вирощений виробником товар.

Це підтверджується також і положенням ст. 3 зазначеного закону, згідно якого речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Таким чином, усна домовленість щодо обміну правами користування земельними ділянками, не оформлена належними договорами оренди та/або суборенди, права за якими не зареєстровані, фактично не має жодної юридичної сили. Тому боротьба за врожай, вирощений на фактично чужій земельній ділянці, має вкрай низькі шанси на перемогу.

Розглядаючи питання черезсмужжя, необхідно також звернути увагу на той факт, що зазвичай звернення до правоохоронних органів не допомагає швидко і на місці вирішити дане питання. Пояснюється це тим, що правоохоронці просто не мають ані належних знань, ані обладнання, щоб визначити межі та конкретне місцезнаходження тієї чи іншої ділянки.

Частково зменшити проблеми з черезсмужжям допоможуть зміни в земельному законодавстві, внесені Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні», який був предметом детального дослідження у попередньому блозі від 19 грудня 2018 р.

Окремо хотілося б виділити і ситуації, за яких виробник не має можливості зареєструвати своє право користування землею, маючи при цьому можливість обробітку такої землі. Мова йде про обставини, за яких: земля агрокомпаніям пропонується особами, що мають право постійного користування земельними ділянками; обробіток земель, в яких після смерті власника не з’явилися спадкоємці і які досить часто плутають із невитребуваними паями; обробіток земель дослідницьких, освітніх і інших установ; обробіток земель, орендованих іншим суб’єктом підприємництва, із відсутністю можливості їх обробляти та передати в суборенду.

В кожному із зазначених випадків треба розуміти, що відсутність реєстрації права користування земельною ділянкою компанії, що вирощує на ній врожай, ставить під суттєвий ризик право власності на сам врожай. Тобто агровиробник не матиме фактично змоги підтвердити своє право власності на те, що ним вирощено.

Аби уникнути таких ситуацій та захиститися, агрокомпанії досить часто укладають сумнівні договори спільного обробітку, державно-приватного партнерства тощо.

З цього приводу необхідно звернути увагу на той факт, що майже всі договори про спільний обробіток, спільне вирощування тощо по суті є договорами про спільну діяльність. Згідно ж із положеннями п. 64.6 ст. 64 Податкового кодексу України договори про спільну діяльність повинні ставитися на облік в органах ДФС. Відповідно до положень п. 14.1.139. Податкового кодексу України облік результатів спільної діяльності ведеться платником податку, уповноваженим на це іншими сторонами згідно з умовами договору, окремо від обліку господарських результатів такого платника податку. Більше того, дохід від спільної діяльності не включається до складу доходу від реалізації сільгосппродукції власного виробництва, що може призвести до втрати платником єдиного податку ІV групи відповідного статусу.

Окрім податкових ризиків, укладення таких договорів містить і ризики для самого врожаю. Так, зазвичай, зазначені договори не містять деталізації порядку збору врожаю, його зберігання, визначення якості, ціни та розподілу прибутків. Усі зазначені дефекти можуть призвести до спору за врожай або спроб надавача землі визнати такий договір недійсним.

Що стосується договорів про державно-приватне партнерство, то абсолютна більшість таких договорів не тільки не відповідають вимогам Закону України «Про державно-приватне партнерство», але й укладаються без проведення відповідних конкурсів та на умовах, що цілком відповідають саме умовам договору про спільну діяльність. Така ситуація легко може призвести до визнання договорів недійсними та втрати прав на врожай.

Найкращим виходом із зазначеної ситуації буде укладення договорів про надання виробником певних послуг і паралельне укладення договору поставки товару (врожаю) отримувачем послуг. Для більшої надійності зазначена поставка товару може бути забезпечена укладенням аграрної розписки, що, окрім іншого, дає право доростити, зібрати врожай та витребувати товар у третьої особи покупця, якщо він був поставлений такій особі врозріз із умовами договору та самої розписки.

В наступному матеріалі ми розглянемо корпоративний захист агрокомпаній від неправомірних посягань третіх осіб.

Анатолій Косован, керуючий партнер Kosovan Legal Group