Що варто знати про земельний ринок України у 2024 році

Перший етап земельної реформи розпочав свою дію з 01.07.2021 р. та тривав до 31.12.2023 р. На цьому етапі було надано право фізичним особам – громадянам України набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення. 

Водночас на першому етапі земельної реформи були встановлені обмеження до 01.01.2024 р. щодо набуття у власність землі юридичними особами та обмеження загальної площі земельних ділянок сільгосппризначення у власності.

Так, пунктом 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України було встановлено, що до 1 січня 2024 року: 

1) загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати 100 гектарів. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цим підпунктом; 

2) забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб:

а) земельних ділянок, які перебувають у приватній власності та віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва,

б) земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, 

в) земельних часток (паїв), крім:

• переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, 
• передачі земельних ділянок у спадщину, 
• обміну (міни), відповідно до частини 2 статті 37-1 Земельного кодексу, земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10%,
• відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. 

Важливим моментом стало визнання недійсними з моменту їх укладення (посвідчення) угод (зокрема довіреностей), які були укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (зокрема укладення попередніх договорів).

Другий етап земельної реформи в Україні, який почав діяти з 01.01.2024 р., є продовженням процесу лібералізації земельних відносин та введення ринку землі, який був започаткований у попередні роки та приніс істотні зміни на ринку землі. 

Попри очевидні переваги цих змін, існували певні суперечності та опір з боку деяких політичних сил та сільськогосподарських асоціацій. Основні застереження стосувалися побоювань, що великі агрохолдинги викуплять землю у дрібних фермерів, що може призвести до зникнення малого та середнього фермерства. Наприклад, представники партії «Батьківщина» та Всеукраїнської аграрної ради (ВАР) висловлювали свої побоювання та намагалися відтермінувати або змінити умови реформи, але ці спроби не мали значного впливу на кінцеве рішення.

Таким чином, другий етап земельної реформи таки розпочав свою дію 01.01.2024 р., внаслідок чого актуальним постало висвітлення особливостей, запроваджених у межах цього етапу.

Найважливішою зміною другого етапу земельної реформи є допуск юридичних осіб до купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Також було збільшено максимальний розмір землі, яку можна мати у власності, до 10 тисяч гектарів на одну юридичну або фізичну особу.

Водночас ринок землі в межах другого етапу земельної реформи відкритий лише для тих юридичних осіб-резидентів, які відповідають встановленим законодавством правилам.

Земельним кодексом України закріплені вимоги до юридичної особи, яка хоче придбати земельну ділянку сільгосппризначення:

• Статус юридичної особи. Юридична особа повинна бути створена та зареєстрована відповідно до законодавства України.
• Структура власності: Учасниками (акціонерами, членами) юридичної особи мають бути винятково громадяни України, держава або територіальні громади.
• Обмеження на іноземний капітал. Юридичні особи, учасниками або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземці, не можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
• Обмеження на розмір володіння землею. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок, які можуть належати всім її учасникам, але не більше 10 000 гектарів.
• Прозорість власності. Юридичні особи, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника, не мають права на придбання земельних ділянок.
• Відсутність санкцій. Юридичні особи, стосовно яких або стосовно їх учасників застосовано спеціальні економічні чи інші обмежувальні заходи (санкції), не можуть придбати земельні ділянки.

Відповідність юридичних осіб наведеним критеріям сприяє дотриманню балансу приватних та національних інтересів у земельних відносинах.

Нотаріуси під час посвідчення угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення перевіряють дотримання встановлених чинним законодавством вимог до набувачів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, зокрема обмежень:

• щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які має право набувати у власність одна особа;
• щодо юридичних осіб. 

Така перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди.

Стан ринку земель сільгосппризначення в Україні та його привабливості як способу інвестування для юридичних осіб, особливо у контексті другого етапу земельної реформи, визначається такими особливостями:

1. Ринок землі поступово набирає обертів після певного спаду в обороті земель у попередні роки. Наприклад, у грудні 2023 року загальна площа обороту земель становила близько 25 000 гектарів, що вказує на відновлення ринку до довоєнних показників.

2. Середня вартість 1 гектара відчужених земельних ділянок станом на грудень 2023 року досягла приблизно 40 000 грн. Найвищі ціни зафіксовані в Івано-Франківській (до 2000 $/га), Львівській (1450 $/га) та Тернопільській областях (1400 $/га).

3. За даними до 2023 року, середньозважена ціна землі зросла на 10,4% і досягла приблизно 1064 $/га. Це збільшення підвищило капіталізацію ринку землі на значну суму, що становить близько 1/10 від загальних доходів бюджету країни у 2023 році.

4. З відкриттям ринку для юридичних осіб очікується подальше зростання цін на землю. Юридичні особи, які планують розвивати тривалі інвестиційні проєкти, можуть розглядати придбання землі як привабливий спосіб інвестування. Подальший розвиток ринку землі в Україні може стати ключовим фактором економічного відновлення країни та глобальної продовольчої безпеки.

Другий етап земельної реформи в Україні, який розпочався 01.01.2024 р., приніс із собою також виклики, які включають ризики та проблемні питання, для різних гравців ринку.

Однією з основних проблем є зростання конкуренції на ринку землі, особливо між великими агрохолдингами та дрібними фермерами. Зростання вартості гектара землі та збільшення максимального ліміту землі, яку можна купити до 10 000 гектарів, створюють умови, за яких малі фермери можуть не витримати конкуренцію з великими компаніями та зрештою можуть втратити своє місце на ринку.

Існують також побоювання щодо можливості викупу землі у фермерів-одноосібників великими холдингами, що може призвести до зникнення дрібного фермерства. Це посилюється такими факторами як:

• воєнний стан;
• низька купівельна спроможність дрібних фермерів, що зазнають збитків через війну; 
• заблоковані порти; 
• проблеми з логістикою та низькими цінами.

Є також сумніви щодо доцільності продовження реформи в умовах війни. Частина політикуму та бізнес-спільноти виступає за відкладення запуску другого етапу реформи до закінчення війни або проти збільшення ліміту гектарів для юридичних осіб.

Підсумовуючи, основними викликами та проблемами другого етапу земельної реформи можна назвати:

1. Конкуренція між фермерами, малими фермерськими господарствами та великими агрохолдингами. Занепокоєння викликає питання конкуренції між дрібними фермерами та великими агрохолдингами. Є побоювання, що холдинги, які обробляють значні площі, можуть викупити землю у дрібних фермерів, що призведе до зникнення малого фермерства.

2. Фінансові труднощі для дрібних аграріїв. У контексті війни, що триває, та пов'язаних з нею економічних проблем дрібні аграрії можуть зіткнутися з фінансовими труднощами під час купівлі землі, особливо у світлі зростання вартості земельних ділянок через підвищення конкуренції на ринку.

3. Політичний та суспільний опір. Існує певний опір з боку політичних сил і частини суспільства до реформи, особливо з боку партії «Батьківщина», яка послідовно блокувала реформу на різних етапах. Це може ускладнити процес реалізації другого етапу реформи у разі продовження політики блокування/встановлення перешкод противниками земельної реформи.

4. Збільшення ліміту землі для юридичних осіб до 10 000 га. Ця зміна може спричинити збільшення концентрації земельних ресурсів у руках великих агрохолдингів, що потенційно може призвести до монополізації ринку та створення перешкод для розвитку малих агропідприємств і окремих господарств.

5. Підвищення цін на землю. Існує побоювання, що зі зростанням попиту від великих агрохолдингів та інших юридичних осіб ціни на землю зростуть, що може стати проблемою для малих та середніх фермерів, які не зможуть конкурувати на ринку за придбання землі.

6. Проблема агрохолдингів з іноземними власниками. Обмеження для придбання землі сільгосппризначення юридичними особами з іноземними власниками є великою перешкодою для отримання іноземних інвестицій у цей ринок. Багато великих агрохолдингів в Україні мають осіб-нерезидентів у своєму складі учасників та кінцевих бенефіціарів. Таким чином, іноземні агрохолдинги не можуть розширити свою діяльність шляхом інвестування у ринок землі в Україні.

Зважаючи на ці ризики та проблемні питання, другий етап земельної реформи в Україні вимагає ретельного моніторингу та потенційно подальших правових та регуляторних втручань для захисту інтересів різних груп учасників ринку, особливо малих фермерів.

Одними з таких рішень можуть стати надання податкових пільг і державних субсидій малим фермерським господарствам, створення спеціальних кредитних ліній для малих аграріїв з низькими відсотковими ставками, запровадження державних грантів та програм фінансування для дрібних фермерів, що надасть змогу малим аграріям конкурувати з великими агрохолдингами на ринку землі.

Можливими шляхами вирішення поставлених другим етапом земельної реформи викликів варто також розглянути перегляд лімітів земельних ділянок у власності для юридичних осіб, щоб запобігти монополізації ринку великими агрохолдингами. Також можливе введення додаткових обмежень або критеріїв для юридичних осіб під час купівлі землі для уникнення монополізації та маніпуляцій на ринку.

Ці заходи мають на меті забезпечення справедливого та ефективного функціонування ринку землі, сприяння розвитку малого та середнього аграрного бізнесу.

Іноземні інвестори, які бажають отримати можливість інвестувати у ринок землі в Україні, наразі очікують третього етапу земельної реформи, який передбачає відкриття ринку для іноземних фізичних та юридичних осіб. Але рішення про це має бути затвердженим на всеукраїнському референдумі, проведення якого в умовах воєнного стану є неможливим.

Загалом другий етап земельної реформи в Україні покликаний поглибити та розширити ринкові механізми у сфері земельних відносин шляхом розширення кола учасників цих відносин та обсягів земельних ділянок, забезпечуючи при цьому захист національних інтересів. Ці зміни важливі як для українських громадян, так і для юридичних осіб, які планують вести діяльність у сфері сільського господарства в Україні або використовувати сільськогосподарські земельні ділянки як інвестиційний інструмент.

Сергій Педак, адвокат, керуючий партнер Юридичної компанії «Титан»