Сплата орендної плати як підстава розірвання договору оренди землі

На перший погляд навіть професіональним юристам здається, що зміст словосполучення «систематична несплата» є однозначним та зрозумілим. Однак на практиці досить часто виникають запитання, на які не так легко дати відповідь, наприклад:

• Скільки разів повинна бути не сплачена орендна плата, щоб вважатись систематичною?
• Чи є систематична неповна сплата несплатою?
• Чи позбавляє виплата орендної плати до подання позову про розірвання договору оренди землі підстав для розірвання?
• Чи є систематична несвоєчасна сплата орендної плати підставою для розірвання договору?

Зважаючи на певні зміни в судовій практиці та той факт, що право оренди землі є чи не основним активом сільськогосподарського бізнесу, вважаємо за потрібне пояснити усі спірні моменти та актуальну судову практику з даного приводу.

Показовими та суттєвими щодо окресленого питання є постанови та правові позиції Верховного Суду України у наступних справах: N 6-977цс16, №6-146цс12, 6-1449цс17, №484/301/18 та ухвала Апеляційного суду Донецької області у справі №235/1629/16-ц, залишена в силі Верховним Судом України.

Зважаючи на той факт, що частина положень даних судових документів та обґрунтування позицій містять аналогічні доводи та посилання на ті самі норми права, далі буде викладено аналіз позиції судів не в розрізі кожного з них, а щодо окремих спірних питань.

1. Систематичною є несплата орендної плати за договором оренди землі, що сталася два та більше разів.

Так, судами визначено, що згідно ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний судом на вимогу орендодавця у разі невиконання орендарем обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 зазначеного Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

За змістом п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

При цьому одноразова несплата орендної плати не містить ознак системності та не є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі. В даному випадку належним способом захисту права орендодавця буде вимога про сплату орендної плати та відповідних санкцій за несвоєчасне виконання даного обов’язку.

2. Систематична сплата орендної плати без врахування індексу інфляції, якщо такий індекс повинен бути застосований згідно договору, не є систематичною несплатою орендної плати.

Так, в обґрунтування даної позиції суд звертає увагу, що дійсно п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України дає підстави припинення права користування земельною ділянкою у випадку систематичної несплати орендної плати. При цьому відносини оренди регулюються в тому числі й положеннями Цивільного кодексу України.

Так, згідно статті 651 Цивільного Кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним при цьому є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Системний аналіз зазначених положень законодавства приводить до висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 Земельного Кодексу України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 Цивільного Кодексу України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

У випадку, що був розглянутий судом, орендна плата не здійснювалася за 2015 та 2016 роки. При цьому індекс інфляції за зазначені роки становив відповідно 143,3% та 112,4%.

Зважаючи на зазначене, суд дійшов висновків, що здійснення сплати орендної плати без врахування зазначених індексів не спричинило істотної шкоди, тобто орендодавець не був значною мірою позбавлений того, що розраховував отримати за договором, а отже таке порушення не є підставою для розірвання договору.

3. Систематичне порушення строків сплати орендної плати також є підставою для дострокового розірвання договору судом.

Так, суд дійшов висновку, що порушення строків оплати орендної плати 2 роки поспіль по кілька місяців кожного року є систематичним порушенням у розумінні пункту «д» статті 141 Земельного Кодексу України та істотним порушенням, що значною мірою позбавило орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, в розумінні статті 651 Цивільного Кодексу України. Таким чином така систематична несвоєчасна сплата орендної плати також є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди судом на вимогу однієї зі сторін.

Спільним у даному та попередньому випадку є те, що суд, ухвалюючи рішення, виходив із визначення поняття істотності порушення, тобто чи була сторона значною мірою позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Хоча відповідного пояснення немає у судовому документі, вважаю, що відмова у розірванні договору при несплаті індексу інфляції не була визнана судом істотним порушенням у зв’язку із тим, що при укладенні договору та визначенні розміру орендної плати орендодавець не знав та не міг знати, яким в подальшому буде рівень інфляції, а тому не міг розраховувати на відповідні інфляційні збільшення отриманих коштів. Отже, орендодавець і не міг бути позбавлений того, на що не міг розраховувати, незважаючи на розмір такої доплати. З іншого боку, узгоджуючи рівень орендної плати, орендодавець розраховував не на конкретну суму грошей, а саме на її купівельну вартість, яка змінюється у зв’язку із рівнем інфляції, тим не менш такий довід у процесуальних документах не фігурує та судом не обговорювався.

В другому випадку прострочення орендаря було досить суттєвим, а саме — кілька місяців, що також було визнано судом істотним порушенням прав орендодавця.

Таким чином саме поняття «істотне порушення» не є чітким та не охарактеризоване конкретними часовими рамками чи грошовою сумою, у зв’язку з чим важко відповісти, чи буде визнана суттєвим порушенням сплата орендної плати на кілька гривень менше або на кілька днів пізніше.

З викладеного варто зробити висновок про необхідність своєчасної та повної сплати орендної плати задля уникнення можливості дострокового розірвання договору оренди землі на вимогу орендодавця.

4. Сплата орендної плати за 2 і більше попередніх платіжних періоди (зазвичай в договорах такий період встановлюється в розмірі одного року) після подання позову про розірвання договору не спростовує факту систематичної несплати орендної плати.

Судом зроблено висновок, що згідно статті 526 Цивільного Кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що зазвичай ставляться. Отже сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору та жодним чином не спростовується виплатою заборгованості в подальшому.

5. Незвернення орендодавця за орендною платою до орендаря, навіть якщо такий обов’язок передбачений в договорі оренди, не звільняє орендаря від обов’язку своєчасно сплачувати орендну плату.

Так, в одному із рішень судом зазначено, що доводи про те, що орендарем була вчасно нарахована орендна плата, але орендодавець не звертався за її отриманням, не підтверджені належними та допустимими доказами, зокрема, орендарем не надано будь-яких доказів того, що він був готовий виплатити орендну плату у строк, встановлений договором, та пропонував орендодавцю її отримати.

В іншому ж рішенням суду зазначено, що доводи про відсутність систематичної несплати орендної плати, оскільки в період, коли орендна плата не виплачувалася, орендодавець не звертався за отримання орендної плати, є безпідставними, тому що орендар відповідно до вимог частини першої статті 537 Цивільного Кодексу України мав можливість сплатити орендну плату шляхом внесення грошових коштів у депозит нотаріуса, нотаріальної контори, якщо не знав, куди відправляти кошти на виконання договірного зобов'язання.

6. Систематична несплата орендної плати у зв’язку із відсутністю узгодження форми її здійснення є підставою для розірвання договору судом.

Досить часто сторони в договорах оренди землі зазначають, що розмір орендної плати становить певну суму в грошах або відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки і при цьому передбачають можливість виплати даної плати у натуральній формі та/або у формі надання послуг. При цьому в більшості випадків орендар надає право орендодавцю визначати конкретну форму орендної плати щороку до її виплати. Реалізується таке право орендодавцем шляхом подання відповідної заяви або укладення додаткової угоди за ініціативи орендодавця.

У випадку ж відсутності відповідних заяв або взагалі будь-яких звернень від орендодавця орендар не має сам права визначити форму орендної плати та досить часто взагалі її виплату не здійснює в будь-якій формі.

В таких випадках Верховний Суд зазначає, що доводи касаційної скарги про те, що орендодавцем не виконано умови договору оренди землі щодо письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором, не заслуговують на увагу, оскільки указане не звільняє орендаря від обов'язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати, та є безпідставними.

Отже за відсутності звернення орендодавця із заявою або іншим волевиявленням щодо форми орендної плати до моменту її виплати, виплата повинна бути здійснена в узгодженій сторонами формі, а саме — грошовій.

Анатолій Косован, керуючий партнер Kosovan Legal Group