Андрій Кошиль: Де немає чіткості, обов’язково виникають «сірі» схеми

Про актуальність та основні положення закону AgroPortal.ua поговорив із Андрієм Кошилем, президентом Земельної спілки України (ЗСУ), яка взяла безпосередню участь у розробці законопроекту.

Закон щодо імплементації норм відносно відумерлої спадщини в контексті управління земельними ресурсами був досить швидко підготовлений і прийнятий. Хто був його ініціаторами і наскільки масштабні проблеми стимулювали його розробку?

Андрій Кошиль: Ідея виникла більше двох років тому на одному з професійних зібрань в Одесі, де про болючу проблему багато говорили місцеві землевпорядники і сільгоспвиробники. Регіональні представництва ЗСУ допомогли проаналізувати актуальність цього питання, і виявилося, що проблема вкрай болюча і для сільгоспвиробників, і для органів місцевого самоврядування у всіх областях України.  Наші експерти звернулися до народного депутата, спільно з яким було розроблено законопроект.

Зважаючи на його необхідність, ще 13 депутатів різних фракцій приєдналися до ініціативної групи і внесли законопроект до Верховної Ради. Наприкінці 2015 року законопроект був прийнятий у першому читанні і після врахування зауважень, додаткових обговорень Аграрного комітету у вересні цього року врешті прийнятий за основу й у цілому підписаний Президентом. Порівняно з іншими ініціативами, наприклад, багатостраждальним законопроектом № 4355 про децентралізацію у земельній сфері і передачу повноважень органам місцевого самоврядування, доля Закону про відумерлу спадщину склалася майже безхмарно, бо не зачіпала інтереси Держгеокадастру.

Ситуація із земельними ділянками власників, які померли, не маючи спадкоємців (або спадкоємці з різних причин не оформили спадщину), справді була незрозумілою і могла заплутуватися й надалі. По суті, ділянки землі, часто посеред цілісних полів, офіційно залишалися ніби у підвішеному, невизначеному статусі. Зрозуміло, де немає чіткості, обов’язково виникають «сірий» обіг чи навіть чорні схеми — це прямий стимул до корупції.

Про які конкретно площі земель йдеться?

Андрій Кошиль: За час реформи, яка фактично триває з 1991 року, можемо говорити приблизно про 500 тис. осіб, які пішли з життя, залишивши свою власність без нащадків. Отже, маємо 1,5 млн га, а за деякими підрахунками — і 2 млн га так званих підвішених площ, котрі сумарно можуть складати до 15-20% земельного масиву. Особливо таких ділянок багато, приміром, у Чернігівській області, у північних регіонах, там, де загалом складна демографічна ситуація в селах.

Невпорядкованість часто призводила до патових ситуацій. Фактично землі померлих власників переходили у спадок органам місцевого самоврядування міст, куди ці власники раніше виїхали і жили перед смертю. Зрештою, скажімо, місцева громада Києва, Одеси чи Дніпра отримувала у комунальну власність розрізнені ділянки десь у Полтавській, Чернігівській чи Хмельницькій областях. Аби бодай щось зробити із таким наділом, потрібно було офіційно звернутися до відповідної ради, пройти розгляд земельної комісії, винести на голосування сесії тієї ж Київської міської ради, отримати більшість голосів депутатів при голосуванні, а фізично договір оренди треба було підписувати у мера. Зрозуміло, у тієї ж Київради і своїх невирішених питань більш ніж достатньо. Потенційному орендарю чи власнику подолати усі формальні процедури стосовно якихось 2-4 га у провінції було фактично нереально.

Комусь такий безлад був вигідний?

Андрій Кошиль: Думаю, нікому, крім хабарників. Фермери, сільгосппідприємства краще оформили б офіційну оренду і платили новому, визначеному власнику. Натомість, обробляючи ділянки без документів, вони добряче ризикували. У нас же багато державних органів намагаються перевіряти використання сільськогосподарських земель агровиробниками, знаючи, що в тих є кошти і завжди можна знайти зачіпки, от як та ж неоформлена відумерла спадщина. Таке порушення можна кваліфікувати навіть як самовільне зайняття земельної ділянки, за що у нашому законодавстві передбачена кримінальна відповідальність. Отже, сільгоспвиробник був змушений неофіційно «вирішувати питання» з перевіряючими.

Навести лад, у першу чергу, зацікавлені місцеві громади, де розташовані ділянки померлих власників. Завдяки цьому вони матимуть більший вплив на сільгоспвиробників, проявлять себе як суб’єкти господарювання і, звичайно, отримають додаткове джерело поповнення місцевого бюджету. Арифметика проста. Якщо у нас середній пай 4 га, а орендна плата складає від $50 до $100 за гектар на рік, то навіть за одну ділянку сільрада матиме додаткових $200-400. Тим більше коли таких земель на сільраду 100, а то й більше гектарів.

Як мешканці місцевої громади відчують на собі безпосередню дію нового Закону?

Андрій Кошиль: Саме органи місцевого самоврядування за розташуванням спадщини приймають ділянку у комунальну власність. Можуть, згідно із Земельним кодексом, передавати її у безоплатну приватизацію тим, хто раніше не отримав наділи. Можуть здавати таку землю в оренду. Дуже важливо, що Закон зняв із сільських рад оплату відповідних судових зборів, які дуже їх обтяжували. Процедурні моменти значно спрощені, бо зрозуміло, що далеко не кожна сільрада має висококваліфікованих юристів.

Законом також передбачена взаємодія між державними органами щодо інформування про виникнення відумерлої спадщини. Кожна померла особа — власник земельної ділянки обов’язково вноситься до спадкового реєстру. І якщо протягом року спадкоємців не виявиться, органи місцевого самоврядування можуть отримати про це інформацію і впевнено оформити власність.

Що можна робити з ділянкою упродовж цього перехідного періоду?

Андрій Кошиль: Ще до офіційного визнання спадщини відумерлою органи місцевого самоврядування мають право надавати ділянку в оренду. Якщо власник помирає в момент, коли треба переукладати договір оренди, то орган місцевого самоврядування може виступити розпорядником до моменту визнання власності землі і переукласти такий договір.

Доволі часто до ділянок померлої людини приглядаються сусіди…

Андрій Кошиль: Так, але раніше користувачі або власники сусідніх ділянок навіть не могли звернутися до суду з такого питання, адже не були суб’єктами цих відносин. Відтепер отримали таке право. Вони можуть виступати ініціаторами визнання спадщини відумерлою, юридично оформити землі для користування після оформлення комунальної власності місцевої громади. Таким ініціатором також може стати і кредитор померлої особи. Прискорений процес визнання власності допоможе йому швидше отримати свої кошти.

Тобто Закон стане у пригоді і великим, і меншим агрогосподарствам, котрі використовують орендовані ділянки землі?

Андрій Кошиль: Великих агрохолдингів це стосується менше, ніж середніх господарств і фермерів. Агрохолдинги, як правило, мають потужні юридичні відділи, які і раніше різними шляхами оформлювали відумерлу спадщину.  Новий Закон здебільшого позбавляє головного болю середніх і невеликих виробників. Ділянка померлої людини без нащадків залишається у власності громади, де розташована. Сільські ради отримують землі для законного надання новим власникам і поповнення спільного бюджету місцевої громади. Агрохолдинги, як і фермерські господарства, чітко розумітимуть, кому офіційно платити орендну плату. Ніяких особливих технічних питань у цьому процесі, згідно із Законом, не повинно виникати.

Чи  пришвидшить прийняття Закону про відумерлу спадщину зняття мораторію на обіг сільськогосподарських земель, повноцінний запуск ринку землі в Україні?

Андрій Кошиль: Напряму Закон не впливає на цей процес — скоріше, він усуває прогалини і невизначеності в законодавстві, спрощує процедури і зменшує корупційні ризики. Але на загальній ситуації, безперечно, позначиться позитивно, бо йдеться про впорядкування величезних площ — до 2 млн га земель.

Що стосується ринку сільськогосподарських земель, то заяви про те, що не можна запускати ринок, доки не будуть оформлені всі ділянки, вважаю помилковими. Будь-яка операція з землею неможлива, якщо ділянка не оформлена належним чином (внесена в кадастр і реєстр прав). Так що ринок може сприяти наповненню кадастру, виправленню помилок за ініціативи і за кошти власників та користувачів. Зробити це за кошти бюджету просто нереально.

В Україні залишається багато невизначених земельних питань — землі колективної власності, постійне користування, нормативна оцінка та інші. І добре, що завдяки спільним зусиллям громадських організацій, експертного середовища та депутатів вирішено одне з них — про відумерлу спадщину.

Про те, як уникнути проблем зі встановленням права власності на орендовані земельні ділянки, проводити інвентаризацію земель, уникати різноманітних юридичних ускладнень та багато інших практичних аспектів управління земельними ресурсами провідні фахівці земельних відділів, власники господарств та юристи будуть говорити під час VIII Міжнародної конференції «Ведення агробізнесу в Україні», що відбудеться 8 грудня в готелі Ramada Encore Kiev.

Ірина Садова, AgroPortal.ua