Як не втратити оренду і підготуватися до скасування мораторію на продаж землі

Відтак, оформлення оренди та переоформлення договорів оренди землі на новий термін для більшості с/г виробників-орендарів землі, які розуміють, що, коли буде скасовано мораторій та розпочнеться продаж землі, на коні опиниться той, у кого буде оренда землі, продовжує бути першочерговим завданням. Адже у разі продажу наданої в оренду землі переважне право на придбання землі матиме, звичайно, орендар.

Що потрібно знати, переукладаючи договори оренди землі, та про що не варто забувати, щоб не втратити оренду та переоформити договори на новий строк, яким чином має здійснюватися переоформлення договорів, чим поновлення відрізняється від продовження та як діяти, якщо орендодавець ухиляється, зволікає з укладенням додаткової угоди до договору чи відмовляється від укладення договору на новий термін, або якщо орендодавець помер, — розповіли адвокат, радник ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олег Качмар та юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олександра Бортман.

Поновлення, продовження, укладення договору на новий термін: у чому різниця?

Законодавство не містить поняття «переоформлення» договору. Хоча на практиці словосполучення «переоформлення договору» вживається досить часто. Під ним, як правило, розуміють оформлення договору повторно, заново. У законодавстві ж, що регулює договірні відносини сторін щодо оренди землі, є поняття «укладення договору на новий строк», «поновлення договору»; в судовій практиці зустрічається також формулювання «продовження договору». У чому різниця між цими поняттями?

У Законі України «Про оренду землі» є ст. 33, яка має назву «Поновлення договору оренди землі». У ній сказано, що «по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)».

Таким чином, поновлення договору означає оформлення договору повторно, заново, на новий строк.

Що стосується поняття «продовження договору», то законодавство не містить такого поняття, хоча суди іноді теж використовують його в розумінні «автоматичного» поновлення договору оренди, термін дії якого сплив. Зокрема, Верховний Суд України у постановах часом вказує про продовження договорів оренди, зазначаючи про те, що Цивільним кодексом України передбачено поновлення договору оренди, що зводиться до автоматичного продовження попередніх договорів оренди на той самий строк.

Відтак, договір оренди може бути поновлений (переоформлений) або 1) шляхом укладення договору оренди на новий строк (з особою, яка має переважне право на укладення договору на новий строк), відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону, або 2) шляхом «автоматичного» поновлення (продовження) договору оренди, строк дії якого сплив, на той самий строк, відповідно до частини 6 статті 33 Закону (постанови Верховного Суду України від 25.02.2015 р. у справах № 6-10цс15 та № 6-219цс14).

У чому суть переважного права орендаря на укладення договору на новий строк?

У період з 2007-2008 років і до 2016 року договори оренди землі зазвичай укладались на відносно нетривалий термін — 2, 3, 5 років, рідше — на 10, 15, 25 років. З травня 2016 року почала діяти норма Закону, згідно з якою, договір оренди може бути укладений на строк не менше 7 років.

Незалежно від строку оренди кожен орендар, який належним чином виконував обов’язки за умовами договору, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, має переважне право на поновлення договору (укладення договору оренди землі на новий строк). Суть переважного права полягає у тому, що орендар має пріоритет (перевагу перед іншими) на укладення договору оренди землі на новий строк. Це означає, що якщо до орендодавця звернулись інші зацікавлені особи з пропозиціями про укладення договору з ними на тих самих умовах, то орендодавець у такому випадку зобов’язаний укласти договір з попереднім орендарем на новий строк. Виняток складають випадки, коли інший (потенційний) орендар запропонував орендодавцю більш вигідні умови (наприклад, вищу орендну плату, більш тривалий строк оренди), а попередній орендар на такі умови не згоден, або якщо попередній орендар та орендодавець не можуть досягти домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору; у такому випадку переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється, а орендодавець має право укласти договір оренди з новим орендарем.

Що потрібно зробити, щоб не втратити переважне право і право оренди та поновити договір оренди (укласти договір оренди на новий строк)?

Орендар має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, якщо він:

1. належним чином виконує свої обов'язки за договором;
2. до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця у встановлений договором термін, але у будь-якому разі не пізніше, ніж за місяць до спливання строку договору оренди землі, про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін (поновлення договору);
3. додав до листа-повідомлення проект додаткової угоди.

Тобто перш за все орендар повинен належним чином виконувати свої обов'язки за договором оренди землі. Оскільки основний обов’язок орендаря перед орендодавцем — сплачувати орендну плату, то «належним чином виконувати свої обов'язки за договором» означає, що орендар, щонайменше, повинен вчасно та в повному обсязі сплачувати орендодавцеві орендну плату за землю.

Водночас орендар зобов'язаний у встановлений договором строк, але не пізніше, ніж за місяць до спливання терміну договору оренди землі (якщо більший строк не встановлений договором), повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк. Для цього орендар повинен направити орендодавцю листа-повідомлення, в якому чітко вказати про те, що він бажає скористатися своїм переважним правом на укладення договору на новий термін та хоче поновити договір (укласти договір на новий строк).

Закон вказує, що орендодавця необхідно повідомити не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору. При цьому договором може бути встановлений інший термін. Але якщо навіть орендар порушив строк повідомлення, встановлений договором, то це ще не означає, що переважне право автоматично припинилося. Визначальним у даному випадку, як вважають суди, є дотримання строку, встановленого статтею 33 Закону, а саме — не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору оренди (постанова Вищого господарського суду України від 21.01.2014 р. у справі № 920/1137/13).

Якщо орендар у встановлений законом строк (не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору) не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін з проектом додаткової угоди, то в орендаря припиняється переважне право на поновлення договору на новий строк (постанова Верховного Суду України від 13.04.2016 р. № 6-2027цс15; постанови Вищого господарського суду України від 07.09.2016 р. № 922/273/16; від 21.07.2016 р. № 908/4293/15; від 21.07.2016 р. № 917/1805/15; від 19.07.2016 р. № 911/3933/15).

Крім того, Закон вказує, що разом із повідомленням орендар повинен надіслати орендодавцю проект додаткової угоди (додати проект додаткової угоди до листа-повідомлення про поновлення договору). Для поновлення договору оренди на тих самих умовах у проекті додаткової угоди достатньо передбачити пункт (умову) про те, що «сторони домовились поновити договір оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах».

Однак варто зазначити, що додатковою угодою сторони можуть змінити умови договору оренди.

Орендар може надіслати орендодавцю проект додаткової угоди до договору оренди, запропонувавши нові умови договору. Якщо орендодавець погодиться на нові умови, то договір оренди буде укладено на нових умовах. Проте потрібно мати на увазі, що в разі недосягнення орендарем та орендодавцем домовленості щодо нових умов договору (щодо орендної плати чи щодо інших істотних умов договору) переважне право орендаря на укладення договору на новий строк припиняється.

Лист із повідомленням про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та проектом додаткової угоди потрібно направляти поштовим відправленням з оголошеною цінністю, описом вкладення та повідомленням про вручення поштового відправлення. У такому випадку у разі виникнення між орендарем та орендодавцем чи орендарем і орендодавцем та новим орендарем (якщо орендодавець укладе новий договір з новим орендарем) спору щодо припинення (продовження) строку дії договору оренди у орендаря будуть письмові підтвердження того, що він повідомляв орендодавця про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк, а вказані документи (копії листа-повідомлення та проекту додаткової угоди, опис вкладення у цінний лист, фіскальний чек поштового відділення і повідомлення про вручення поштового відправлення) зможуть бути використані орендарем у суді як докази у справі.

Після узгодження умов договору орендодавець укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Орендодавець зобов’язаний розглянути надіслані орендарем лист-повідомлення та проект додаткової угоди (запропоновані орендарем умови договору оренди) й у місячний термін погодитись на укладення додаткової угоди (договору) на запропонованих орендарем умовах чи запропонувати орендарю інші (свої) умови.

Якщо орендар не повідомив орендодавця про намір укласти договір на новий строк (або повідомив запізно), але при цьому продовжує користуватися земельною ділянкою?

Якщо орендар не повідомив орендодавця про свій намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору на новий строк, повідомив запізно (менше, ніж за місяць до спливання терміну договору оренди землі) або не доклав до листа проект додаткової угоди, то переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору) припиняється.

Проте припинення переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, як і спливання терміну дії договору оренди, самі по собі не означають, що оренда припинилась, а право оренди землі втрачено, якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою та виконувати свої обов’язки за договором. У цьому випадку юридичне значення має подальша поведінка орендодавця.

Частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає ще один спосіб поновлення оренди (договору оренди), а саме — «автоматичне» поновлення договору в разі продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та за відсутності заперечень з боку орендодавця.

Частина 6 визначає, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Закон встановлює, що договір оренди є поновленим (вважається поновленим у силу прямої норми (вказівки) Закону) за наявності 2 (двох) умов: 1) якщо після закінчення строку договору оренди орендар продовжує користуватися земельною ділянкою; 2) якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не висловив заперечень щодо поновлення договору.

Відтак, вирішальним у цьому випадку є наявність/відсутність заперечень з боку орендодавця щодо продовження (поновлення) договору оренди (висловлення орендодавцем орендареві заперечень у поновленні договору) впродовж встановленого законом строку — протягом одного місяця після закінчення строку договору. Заперечення мають бути надіслані поштовим відправленням.

Факт продовження користування земельною ділянкою, виходячи із судової практики, презюмується.

Що необхідно зробити для оформлення «автоматичного» поновлення (продовження) договору?

Незважаючи на пряму норму Закону, яка говорить про те, що «договір вважається поновленим», на практиці поновлення договору не є «автоматичним» та вимагає від сторін договору вчинення певних юридичних дій, оскільки, по-перше, вони зобов’язані укласти додаткову угоду про поновлення договору (частина 8 статті 33 Закону), а по-друге, право оренди має бути зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (статтею 125 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права).

І хоч Закон і не покладає на жодну із сторін обов’язку звернутись до іншої сторони з пропозицією про укладення додаткової угоди, враховуючи зацікавленість, насамперед, орендаря у продовженні оренди, на практиці з пропозицією про укладення додаткової угоди, як правило, звертаються орендарі.

Пропозиція про укладення додаткової угоди та проект додаткової угоди мають бути направлені орендодавцю після спливання місячного терміну для заперечень з боку орендодавця. При цьому варто наголосити на тому, що умови договору оренди, що закінчив свою дію, не можуть бути змінені сторонами, а тому додаткова угода міститиме лише один пункт — про поновлення дії договору оренди.

Після укладення додаткової угоди орендарю необхідно звернутися до державного реєстратора чи нотаріуса з відповідною заявою та додатковою угодою до договору оренди для реєстрації права оренди.

Якщо орендодавець ігнорує повідомлення орендаря, не надає заперечень та/або ухиляється від підписання (укладення) додаткової угоди до договору?

Якщо орендодавець не реагує на лист-повідомлення орендаря (не відповідає на лист орендаря та не повідомляє його про своє рішення, не висловлює жодних заперечень чи пропозицій про зміну умов договору)або зволікає з укладенням додаткової угоди до договору, то орендарю у такому разі потрібно звернутися до суду з позовом про визнання додаткової угоди укладеною. Верховний Суд України вважає правильним задоволення судами таких позовів (лист Верховного Суду України від 01.04.2016 р. «Аналіз практики застосування судами статті 16 Цивільного кодексу України»).

Натомість потрібно зауважити, що часом орендарі звертаються до суду з позовами з вимогами не про визнання додаткових угод укладеними, а про зобов’язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди до договору (зобов’язання укласти додаткову угоду тощо). З цього приводу варто зазначити, що хоч на практиці, іноді ще й сьогодні, можна зустріти випадки задоволення судами таких позовів (постанови Вищого господарського суду України від 14.06.2016 р. у справі № 910/25735/15, від 30.01.2014 р. у справі № 924/781/13), Верховний Суд України все ж вважає таку практику неправильною, оскільки вона суперечить загальному принципу свободи договору (лист Верховного Суду України від 01.04.2016 р. «Аналіз практики застосування судами статті 16 Цивільного кодексу України»).

Якщо орендодавець уклав договір оренди з іншим (новим) орендарем?

Якщо орендодавець до спливання строку дії договору оренди чи одразу після нього «зрадив» орендареві та уклав договір оренди з новим орендарем, тоді як попередній орендар продовжує користуватися земельною ділянкою (не повертав орендодавцеві земельну ділянку), то у такому випадку орендарю слід звернутись до суду з позовом до орендодавця та нового орендаря з вимогами про визнання недійсним договору оренди, укладеного орендодавцем з новим орендарем, та скасування державної реєстрації права оренди нового орендаря (постанови Верховного Суду України від 12.10.2016 р. № 6-1282цс16, від 15.04.2016 р. № 6-55цс15, від 13.04.2016 р. № 6-2027цс15, від 25.02.2015 р. № 6-10цс15 та № 6-219цс14).

Якщо в оренду передано земельну ділянку державної або комунальної власності?

Якщо в оренду передано земельну ділянку державної або комунальної власності, то укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі державної або комунальної власності здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

У разі реалізації особою свого переважного права на укладення договору оренди на новий строк обов’язковим є попереднє прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування або місцевим органом виконавчої влади (пункт 2 частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Якщо орендар не реалізовував своє переважне право та продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, то укладення додаткової угоди здійснюється без попереднього рішення органу місцевого самоврядування або місцевого органу виконавчої влади (абзац 3 частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Якщо рада чи адміністрація скасували рішення про поновлення договору оренди землі з попереднім орендарем та передали земельну ділянку в оренду новому (іншому) орендареві?

На практиці зустрічаються також випадки, коли орган місцевого самоврядування або місцевий орган виконавчої влади приймає рішення про поновлення договору оренди з попереднім орендарем (укладення договору оренди на новий строк), а в подальшому (до підписання додаткової угоди про поновлення договору) іншим рішенням скасовує своє попереднє рішення про поновлення договору оренди з попереднім орендарем та надає земельну ділянку в оренду новому орендарю.

У таких випадках орендарям необхідно звертатись до суду з позовом до органу місцевого самоврядування чи місцевого органу виконавчої влади про визнання незаконним та скасування цього рішення. Суди скасовують такі рішення, оскільки органи самоврядування (місцеві органи виконавчої влади) не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення (постанова Вищого господарського суду України від 14.06.2016 р. у справі № 910/25735/15; рішення Конституційного Суду України від 16.04.2009 р. № 7-рп/2009).

Як бути, якщо орендодавець помер?

Донедавна, на практиці, виникало чимало запитань, як бути в ситуації, коли орендар мав намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, але орендодавець незадовго до спливання терміну дії договору оренди землі помирав, і чи може орендар продовжувати користуватись земельною ділянкою до прийняття спадкоємцями спадщини тощо.
 
З цього приводу Державний комітет України із земельних ресурсів у листі № 14-11-11/2770 від 13.04.2005 р. навіть рекомендував орендарям укладати договори на управління спадщиною. Зокрема, для того щоб мати право законно користуватися земельною ділянкою до прийняття спадщини спадкоємцями та набуття ними права власності на земельну ділянку чи визнання спадщини відумерлою та переходу права власності на орендовану земельну ділянку до органу місцевого самоврядування, орендарям пропонувалось укладати з нотаріусами (а в населених пунктах, де немає нотаріусів, — з відповідними органами місцевого самоврядування) договори на управління спадщиною, а після оформлення (реєстрації) права власності на земельну ділянку новим власником (спадкоємцем чи органом місцевого самоврядування) — укладати додаткову угоду до договору оренди.
 
Укладення договорів на управління спадщиною, на думку тоді ще Держкомзему, мало забезпечити орендодавцю можливість законно використовувати земельну ділянку до прийняття спадщини спадкоємцями (6 місяців після смерті орендодавця) чи визнання спадщини відумерлою та переходу земельної ділянки у власність територіальної громади (від 1 до 1,5 року).
 
Однак щодо вказаних роз’яснень Держкомзему, зокрема, про необхідність укладення договору для продовження законного користування землею, було чимало запитань, оскільки смерть орендодавця, згідно із Законом, не є підставою припинення договору оренди землі — договір оренди землі зі смертю орендодавця не припинявся, як і не припинялись зобов’язання з оренди, а тому в орендаря були усі підстави продовжувати користуватися земельною ділянкою.
 
Проте на сьогоднішній день проблема переоформлення (поновлення) договору оренди землі у разі смерті орендодавця, можна сказати, знята, зважаючи на те, що з 19 жовтня набрали чинності зміни, внесені до статті 33 Закону України «Про оренду землі» згідно із Законом від 20.09.2016 р. № 1533-VIII.
 
Вказаними змінами передбачено, що в разі смерті орендодавця перебіг строків для переоформлення договору оренди землі (повідомлення орендарем спадкоємця орендодавця про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк та надіслання спадкоємцем орендодавця орендарю заперечень щодо поновлення дії договору) зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.
 
У разі смерті орендодавця до спливання терміну дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга статті 33 Закону із змінами, внесеними згідно із Законом України від 20.09.2016 р. N 1533-VIII).
 
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п'ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення (нові частини — дев’ята та десята — статті 33 Закону).
 
Підсумовуючи…

На завершення потрібно зазначити, що саме орендар має переважне право на отримання (придбання) земельної ділянки, що перебуває в оренді, у власність. А тому у разі продажу земельної ділянки, що перебуває в оренді, орендар має право бути повідомленим власником землі (орендодавцем) про продаж земельної ділянки, ціну продажу та інші умови, на яких продається земельна ділянка, у першу чергу. Проте якщо навіть ви не захочете викуповувати земельну ділянку та відмовитеся від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки, то, будучи орендарем земельної ділянки, ви у жодному разі не втратите право оренди, оскільки усі права та обов'язки орендодавця за договором оренди земельної ділянки перейдуть до нового власника земельної ділянки.

Катерина Золотаренко, AgroPortal.ua