ОБМІН ПОЛЯМИ (ПАЯМИ): суборенда чи обробіток землі?

Для того щоб хоч якось такі поля можна було обробляти та отримувати від цього економічну вигоду, орендарі часто домовляються між собою про обмін полями (ділянками, які знаходяться у них в оренді в межах одного поля, на земельні ділянки, які в оренді іншого орендаря, на іншому полі). При цьому, обмінюючись паями, орендарі зазвичай усно домовляються між собою про такий обмін та часто не повідомляють власників землі (паїв) про «обмін» —  їм же все одно, хто оброблятиме їхні поля та хто в кінці літа привезе їм тонну зерна чи виплатить орендну плату. Проте буває й так, що деякі орендарі оформляють договори суборенди. Інші — домовляються й оформляють договори про спільну діяльність, про спільний обробіток землі тощо.

Чим загрожує орендарям «обмін полями»?

Останніми роками власники паїв все частіше стають «заручниками» недобросовісних орендарів, які, намагаючись отримати в оренду нові паї, «розказують» селянам (власникам паїв) про дії їх «недобросовісних» орендарів, які здають землю в суборенду. При цьому «добросовісні» орендарі закликають власників паїв розривати договори оренди землі з «недобросовісними» орендарями та укладати з ними договори оренди землі, обіцяючи більшу оренду плату.

Зрадівши обіцянкам «добросовісного» орендаря платити щедру орендну плату, окремі власники «обмінних паїв» спішать розірвати договори оренди землі з «недобросовісним» орендарем, який передав їхню земельну ділянку в суборенду іншому орендарю, без їхнього відома та їхньої згоди та доручають їхньому «месії» розірвати їхні договори оренди землі з «недобросовісним» орендарем.

Таким чином, обмін паями може бути використаний конкурентами як інструмент для позбавлення орендарів паїв (права оренди) з метою самостійного набуття в подальшому права оренди на ці паї.

Чи є фактичний обробіток орендованої землі іншою особою відносинами суборенди?

Підставою для розірвання договору оренди землі власники землі (їхні представники), як правило, вказують порушення орендарем договору оренди — передачу орендарем земельної ділянки в суборенду іншому орендарю без згоди власника землі. При цьому власники землі (їхні представники) зазначають: про порушення орендарем умов договору оренди (передачу земельної ділянки в суборенду) свідчать фактичний обробіток землі та виплата орендної плати іншою особою.

Але чи є фактичний обробіток землі та виплата орендної плати іншою особою порушенням договору оренди землі та свідченням того, що орендар передав земельну ділянку в суборенду?

Вирішуючи спори щодо розірвання договорів оренди землі з підстав порушення орендарем умов договору оренди, а саме — передання орендарем земельної ділянки в суборенду без згоди власника земельної ділянки, суди, насамперед, з’ясовують, чи мала місце суборенда (чи був взагалі укладений договір суборенди).

Оскільки до 2013 року договори оренди та суборенди підлягали державній реєстрації і вважалися укладеними лише з моменту (після) їх державної реєстрації, то суди, насамперед, з’ясовували, чи оформлявся сторонами договір суборенди та чи мала місце реєстрація такого договору. Якщо договір суборенди був оформлений, але не зареєстрований, то суди вважали, що суборенди не було, оскільки договір не вважався укладеним. Відтак, у разі встановлення судами відсутності зареєстрованого письмового договору суборенди суди вказували на безпідставність припущень орендодавців про фактичне укладення договору суборенди та відмовляли у задоволенні позовів.

При цьому суди зазначали, що саме по собі виконання робіт з обробітку землі та доручення однієї юридичної особи іншій провести юридично значимі дії (у тому числі і сплатити кошти третім особам), укладення договорів про надання послуг чи виконання робіт щодо здійснення вказаних дій є звичайною господарською діяльністю, яку підприємець має право здійснювати на власний розсуд.

З огляду на це суди, як правило, відмовляли орендодавцям у розірванні договорів оренди землі, мотивуючи це тим, що звичайна господарська діяльність не є порушенням умов договору оренди, а тому звернення орендодавців з позовами про розірвання договорів з підстав ймовірної передачі орендарем земельної ділянки в суборенду без їхньої згоди не підлягають задоволенню.

Таким чином, судова практика йде тим шляхом, що фактичний обробіток орендованої земельної ділянки та/чи виконання будь-яких обов’язків за договором оренди іншою особою, за відсутності зареєстрованого письмового  договору суборенди (права суборенди), не є відносинами суборенди.

А отже, відсутність зареєстрованого договору суборенди (права суборенди) іноді (у разі обміну орендарями полями без згоди орендодавців) може зберегти орендарям оренду!

Суборенда чи спільний обробіток?

Питання, що краще і який варіант краще обрати — це рішення орендаря.

Оренда землі загалом та земель сільськогосподарського призначення зокрема передбачає володіння і користування орендарем земельною ділянкою для здійснення підприємницької діяльності. При цьому орендар земельної ділянки має право як самостійно господарювати на орендованій ним землі, так і передавати орендовану земельну ділянку в суборенду. Водночас, оскільки підприємницька діяльність здійснюється на основі самостійного формування програми діяльності, залучення матеріально-технічних, фінансових та інших видів ресурсів, то орендар земельних ділянок має право самостійно обирати методи і способи господарювання, як використовуючи власні матеріально-технічні, людські та інші ресурси, так і залучаючи матеріально-технічні та інші ресурси інших осіб.

Якщо говорити про обмін полями через передачу землі в суборенду, то обмін орендарями земельними ділянками (які належать їм у зв’язку з правом на користування земельними ділянками) шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних земельних ділянок є правомірними та, відповідно, не є порушенням умов договору оренди, за умови, якщо земельна ділянка передається в суборенду за письмовою чи мовчазною згодою орендодавця (якщо орендодавець протягом одного місяця не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення на передачу земельної ділянки в суборенду) або якщо право орендаря передати земельну ділянку в суборенду передбачено безпосередньо самим договором оренди земельної ділянки.

Таким чином, передача орендованої земельної ділянки в суборенду має відбуватись за згоди орендодавця, вираженої письмово в момент укладення договору оренди або шляхом направлення орендарю письмового повідомлення щодо своєї згоди на передачу земельної ділянки в суборенду, чи за мовчазної згоди орендодавця (ненаправлення орендодавцем протягом місяця заперечень  на передачу земельної ділянки в суборенду). При цьому право суборенди має бути зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У майбутньому (якщо до Закону «Про оренду землі» буде внесено відповідні зміни) орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих у межах одного поля, можливо, зможуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних ділянок без згоди орендодавця.  

Наразі ж орендарям доводиться задовольнятися тим, що є: або отримувати згоду орендодавців на передачу орендованих земельних ділянок в суборенду, або залучати до обробітку землі матеріально-технічні тощо ресурси інших осіб (орендарів).

Олег Качмар, адвокат, радник ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» та Олександра Бортман, юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»