Обмеження ринку земель: Україна та ЄС

З теоретичної точки зору, будь-які обмеження ринку є частиною системи державного регулювання та покликані вирішувати як тактичні, так і стратегічні завдання, що стоять перед державою. В аграрній та земельній сферах серед таких завдань можна виділити:

• забезпечення збалансованого та раціонального землекористування,

• запобігання концентрації великих масивів земель в одних руках,

• розвиток малого та середнього с/г виробника,

• розвиток сільських територій,

• недопущення обезземелення сільського населення,

• захист національної безпеки тощо.

У той же час, запроваджуючи будь-які обмеження, ми повинні пам«ятати про необхідність дотримання балансу інтересів усіх учасників ринку. Оскільки вкрай ліберальний підхід до запровадження обмежень або ж навпаки — занадто жорсткий, з великою кількістю обмежень, може стати перепоною до народження здорового та конкурентного ринку земель с/г призначення в Україні. І саме цього ми повинні уникнути. У нагоді нам може стати досвід країни ЄС, які вже провели земельну реформу.

Дійсно, кожна з країн ЄС має досвід встановлення обмежень ринку земель сільськогосподарського призначення. У Франції та Німеччині ключове значення відіграють спеціалізовані установи на ринку земель (у Франції — SAFER, у Німеччині — BVVG). Наприклад, у Франції відсутні єдині уніфіковані обмеження на ринку, є ряд рекомендацій, які зважуються у кожному конкретному випадку індивідуально (серед основних — надання переваги особам, які вперше бажають зайнятись сільським господарством або особам, які вже мають у обробітку землі на відповідній території). Крім того, організація SAFER має переважне право викупу будь-якої земельної ділянки, що продається. 

Одне з найбільш поширених обмежень, які встановлюються на ринку країн ЄС — це обмеження щодо максимального розміру землі, яка може перебувати у власності осіб (для Угорщини — не більше 300 га, Румунії — 200 га, Польщі та Литви — 500 га, Данії — 30 га). Також країни ЄС обмежують ринок купівлі-продажу землі для іноземців. І якщо спочатку такі обмеження у більшості країн стосувались усіх іноземців, то згодом в ряді країн було дозволено купівлю-продаж земель с/г призначення для громадян ЄС (Литва, Латвія, Чехія, Польща) або для іноземців, які протягом певного часу проживали на відповідній території та орендували і обробляли там землю.

Обмеження ринку земель с/г призначення можна умовно поділити на дві групи:

1) обмеження щодо права власності, серед головних з них:

- повна заборона купівлі-продажу земель с/г призначення;

- обмеження суб»єктного складу: заборона купівлі-продажу землі с/г призначення іноземним громадянам та/або іноземним юридичним особам; наявність суб»єктів з переважними правами щодо земельних ділянок;

- встановлення додаткових вимог до покупців земель (спеціальна освіта, досвід роботи тощо);

- встановлення максимального та/або мінімального розміру землі, що може перебувати у власності однієї особи;

2) обмеження щодо права володіння та права користування землею, серед основних з них:

- встановлення мінімального та/або максимального строку оренди землі;

- обмеження максимального розміру землі, що може перебувати у користуванні однієї особи (групи компаній).

Застосування цих обмежень на практиці в країнах ЄС засвідчило, що встановлення обмежень може призвести і до: зменшення ринкової вартості землі; панування тіньових схем купівлі-продажу землі с/г призначення; зменшення конкуренції на ринку; неефективного використання земельних ресурсів, уповільнення інноваційного розвитку сектору тощо. Саме тому з часом країни ЄС лібералізували практику встановлення обмежень ринку, який на сьогодні характеризується такими ознаками:

1. Жодна з країн ЄС на сьогодні не має мораторію на купівлю-продаж земель с/г призначення, рівноцінного українському.

2. Більшість обмежень ринку в країнах ЄС мали тимчасовий характер та з часом були скасовані повністю або значно послаблені.

3. Найбільш поширеними обмеженнями ринку в ЄС на сьогодні є: обмеження розміру земель, що можуть перебувати у власності однієї особи; обмеження щодо іноземців, які можуть придбавати землю.

Таким чином, у країнах ЄС поступово було створено повністю відкритий ринок землі або ринок з частковими обмеженнями. У цьому контексті можна сформувати такі висновки щодо України та обмежень ринку землі:

1) Мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення — питання, яке «перезріло» у суспільстві та потребує якнайшвидшого вирішення.

2) Відкриваючи ринок земель, Україні не обійтись без запобіжників (обмежень), оскільки земля для нас — один з найбільш цінних активів та потребує особливої охорони.

3) Земельні відносини є мінливими, тому, встановивши ті чи інші обмеження ринку землі, важливо оперативно реагувати на ці зміни.

Анна Федун, експерт з питань реформування земельних відносин Офісу підтримки реформ при Мінагропроді