Ограничение рынка земель: Украина и ЕС

С теоретической точки зрения, любые ограничения рынка являются частью системы государственного регулирования и призваны решать как тактические, так и стратегические задачи, стоящие перед государством. В аграрной и земельной сферах среди таких задач можно выделить:

• обеспечение сбалансированного и рационального землепользования,

• предотвращение концентрации больших массивов земель в одних руках,

• развитие малого и среднего с/х производителя,

• развитие сельских территорий,

• воспрепятствование лишению земли сельского населения,

• защита национальной безопасности и т. п.

В то же время, вводя какие-либо ограничения, мы должны помнить о необходимости соблюдения баланса интересов всех участников рынка. Поскольку крайне либеральный подход к внедрению ограничений или же наоборот — слишком жесткий, с большим количеством ограничений, может стать препятствием к рождению здорового и конкурентного рынка земель с/х назначения в Украине. Именно этого мы должны избежать. И здесь нам понадобится опыт стран ЕС, которые уже провели земельную реформу.

Действительно, каждая из стран ЕС имеет опыт установления ограничений рынка земель с/х назначения. Во Франции и Германии ключевое значение имеют специализированные учреждения на рынке земель (во Франции — SAFER, в Германии — BVVG). Например, во Франции отсутствуют единые унифицированные ограничения на рынке, есть ряд рекомендаций, которые применяются в каждом конкретном случае индивидуально (среди основных — предпочтение лицам, которые впервые хотят заняться сельским хозяйством или лицам, которые уже имеют в обработке земли на соответствующей территории). Кроме того, организация SAFER имеет преимущественное право выкупа любого земельного участка.

Одно из самых распространенных ограничений, которые устанавливаются на рынке стран ЕС — это ограничение максимального размера земли, что может находиться в собственности (для Венгрии — не более 300 га, Румынии — 200 га, Польши и Литвы — 500 га, Дании — 30 га). Также страны ЕС ограничивают рынок купли-продажи земли для иностранцев. И если сначала такие ограничения в большинстве стран касались всех иностранцев, то впоследствии в ряде стран было разрешено куплю-продажу земель с/х назначения для граждан ЕС (Литва, Латвия, Чехия, Польша) или для иностранцев, которые в течение определенного времени проживали на соответствующей территории и арендовали, а также обрабатывали там землю.

Ограничения рынка земель с/х назначения можно условно разделить на две группы:

1) ограничение относительно права собственности, среди главных из них:

- полный запрет купли-продажи земель с/х назначения;

- ограничение субъектного состава: запрет купли-продажи земли с/х назначения иностранным гражданам и/или иностранным юридическим лицам; наличие субъектов с преимущественными правами в отношении земельных участков;

- установление дополнительных требований к покупателям земель (специальное образование, опыт работы и т.д.);

- установление максимального и/или минимального размера земли, которая может находиться в собственности одного лица;

2) ограничение относительно права владения и права пользования землей, среди основных из них:

- установление минимального и/или максимального срока аренды земли;

- ограничение максимального размера земли, которая может находиться в пользовании одного лица (группы компаний).

Применение этих ограничений на практике в странах ЕС показало, что установление ограничений может привести и к: уменьшению рыночной стоимости земли; торжеству теневых схем купли-продажи земли с/х назначения; уменьшению конкуренции на рынке; неэффективному использованию земельных ресурсов, замедлению инновационного развития сектора и т. п. Именно поэтому со временем страны ЕС либерализировали практику установления ограничений рынка, который сегодня характеризуется следующими признаками:

1. Ни одна из стран ЕС на сегодня не имеет моратория на куплю-продажу земель с/х назначения, равноценного украинскому.

2. Большинство ограничений рынка в странах ЕС имели временный характер и со временем были отменены полностью или значительно послаблены.

3. Наиболее распространенными ограничениями рынка в ЕС на сегодня являются: ограничение размера земель, которые могут находиться в собственности одного лица; ограничения в отношении иностранцев, которые могут приобретать землю.

Таким образом, в странах ЕС постепенно был создан полностью открытый рынок земли или рынок с частичными ограничениями. В этом контексте можно сформировать следующие выводы относительно Украины и ограничений рынка земли:

1) Мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения — вопрос, который «перезрел» в обществе и требует скорейшего решения.

2) Открывая рынок земель, Украине не обойтись без ограничений, поскольку земля для нас — один из самых ценных активов и нуждается в особой охране.

3) Земельные отношения динамичны, поэтому, установив те или иные ограничения рынка земли, важно оперативно реагировать на эти изменения.

Анна Федун, эксперт по вопросам реформирования земельных отношений Офиса поддержки реформ при Минагропроде