Рейдерство та право на землю. Хто кого?

Атаки на право оренди землі так само можливо поділити на кілька категорій:

• вчиняється незаконним шляхом через проведення безпідставних реєстраційних дій, з використанням підробних документів та судових рішень;
• вчиняється цілком законно з використанням помилок, допущених орендарем.

Щодо першої категорії випадків, як вже оговорювалося раніше, запобігти їм цілком, на жаль, неможливо, оскільки їх вчинення передбачає кримінальні діяння, убезпечення від яких не існує. Однак ми можемо надати певні рекомендації, що допоможуть знизити вірогідність таких нападів та завчасно бути про них повідомленими.

Отже, почнемо з безпеки договорів оренди землі. Мова про те, що оригінали укладених договорів повинні бути систематизовані та розміщатися в місці, захищеному від доступу третіх осіб. Під третіми особами маються на увазі не лише ті особи, хто не є співробітниками, а й працівники компанії. Наша рекомендація обмежити доступ до оригіналів кільком уповноваженим і довіреним особам. Це можуть бути директор, юрист, головний бухгалтер, землевпорядник чи власник. Такий спосіб захисту убезпечить ваші договори від зазіхань невдоволених співробітників чи тих, на кого вчиняється певний тиск.

Наступною рекомендацією буде убезпечення інформації про договори, тобто бази даних з інформацією про орендодавців, кадастрові номери та розміри ділянок, розмір оплати, строк дії та дату реєстрації і т.ін. На даний момент існує достатньо велика кількість надійних хмарних сервісів, які дозволяють не зберігати інформацію на комп’ютері та обмежити до неї доступ виключно довіреним особам.

Звісно, більшу частину зазначеної інформації можна знайти у відкритих джерелах, однак, по-перше: в реєстрах та на публічній кадастровій карті є не вся інформація, а по-друге: її пошук та збирання є кропітким процесом і значно важчим, аніж отримання готового документу.

З метою отримання вчасної інформації про втрату прав оренди ми рекомендуємо користуватися інформацією з Реєстру речових прав на нерухоме майно. Так, отримавши інформацію з даного реєстру, достатньо буде підрахувати площу земельних ділянок, право на оренду яких зареєстроване в реєстрі, щоб зрозуміти, чи відповідає дана загальна площа тій, що реально орендується, та чи є позапланові втрати. Більше того, таку перевірку, як і перевірку інших даних про компанію, варто проводити в п’ятницю у другій половині дня. Досить часто незаконні дії з даними в реєстрі вчиняються саме в цей час із надією на відсутність уповноважених осіб, бездіяльність компанії та відповідних державних і правоохоронних органів у вихідні.

Однак найбільшою проблемою у питаннях втрати землі є саме відсутність контролю з боку орендаря за договорами оренди землі.

У зв’язку з цим у першу чергу можемо порекомендувати провести ревізію змісту типових та вже укладених договорів оренди землі.

Так, наприклад, згідно положень ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Зверніть увагу, що перший і останній пункти є комплексними та вимагають наявності в договорі всієї переліченої інформації. Відсутність же будь-якої з істотних умов договору за певних обставин може стати підставою для визнання судом договору недійсним, особливо якщо це порушує права орендодавця.

Також важливо звернути увагу на дату реєстрації договору у зв’язку з тим, що перелік істотних умов договору оренди землі періодично змінювався. Так, редакцією Закону України «Про оренду землі» перелік істотних умов був значно скорочений. До зазначеної дати до таких умов також відносились:

• умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
• умови збереження стану об'єкта оренди;
• умови і строки передачі земельної ділянки орендареві;
• умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
• існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
• визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
• відповідальність сторін;
• умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Здавалося б, усі орендарі давно знають про дану умову та повинні звертати на неї увагу, тим не менш нам до сих під доводиться стикатися із випадками, коли договір передбачає припинення договору оренди в зазначених ситуаціях, однак орендар цілком впевнений, що цієї умови в його договорах немає.

Та ж сама стаття 32 ЗУ «Про оренду землі» передбачає, що договір оренди землі може бути розірваний на вимогу однієї зі сторін у випадку невиконання іншою своїх обов’язків за договором та законом.

Найрозповсюдженішою підставою для судового розірвання договору є несвоєчасна сплата орендної плати. Щоправда, ст. 141 Земельного Кодексу України деталізує дану підставу для розірвання договору та визначає нею саме систематичну несплату.

Детально підстави розірвання договору в різних ситуаціях несплати описувалися в одному з нещодавніх блогів, тому тут коротко пройдемося по самих підставах для розірвання договору оренди:

• несплата орендної плати 2 і більше роки поспіль;
• затримка (прострочення) оплати орендної плати 2 та більше разів поспіль;
• систематична несплата орендної плати у випадку, якщо орендодавець за умовами договору повинен був звернутися за оплатою, але не зробив цього;
• систематична несплата у випадку, якщо орендодавець не звернувся із заявою про уточнення форми оплати (грошова чи натуральна).

Окремо звернемо увагу, що оплата орендної плати після систематичної несплати не позбавляє орендодавця права розірвати договір у судовому порядку, а несплата індексу інфляції навпаки не є підставою для розірвання договору, якщо основний розмір орендної плати сплачувався вчасно.

Ще однією проблемою при оплаті орендної плати готівкою є відсутність контролю за підписанням видаткових касових ордерів. Мова про ті часті факти, коли належний первинний документ про отримання орендної плати взагалі не підписується, або коли за всіх членів родини кошти отримує та розписується одна людина. Кожен із таких випадків може позбавити орендаря можливості довести, що орендна плата належним чином сплачувалася саме орендодавцю.

Ще однією ризикованою бездіяльністю для компанії може стати відсутність систематизації інформації щодо орендованих ділянок і умов такої оренди, особливо щодо строків закінчення договорів оренди землі.

Звернемо увагу на той факт, що на даний момент у судовій практиці існує чітке визначення початку дії договору оренди землі датою реєстрації. При цьому не має значення, чи реєструвався сам договір до 2013 р., чи реєструвалося право оренди з 2013 р., тобто після створення Реєстру речових прав на нерухоме майно. Таким чином, якщо в договорі термін дії зазначений на певну кількість років, а не чіткою датою, то зазначений строк необхідно обраховувати з дати реєстрації договору або права.

Однак досить часто агровиробники проводять посівні роботи, не перевіривши, яка кількість договорів втратить свою чинність до періоду збору врожаю, та не проводять роботу з продовження договорів оренди заздалегідь. В результаті — непоодинокі ситуації, коли в момент дозрівання врожаю з’являється інший орендар зазначеної земельної ділянки із належним чином оформленими документами та зареєстрованим правом.

Отже, щоб уникнути таких ситуацій, ми рекомендуємо вести інформаційну базу щодо існуючих договорів оренди та, у випадку наближення закінчення строку дії договору, завчасно проводити роботу з пайовиками щодо його продовження. В подальшому ж, укладаючи договори оренди, можемо порадити зазначати в якості строку дії договору чітку конкретну дату, яка однозначно дасть можливість зібрати засіяний раніше врожай.

Водночас варто згадати про можливість одночасного розірвання необмеженої кількості договорів через колективні звернення пайовиків чи від їхнього імені до Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації. Детально діяльність даної комісії та ризики, з цим пов’язані, були описані у блозі, присвяченому захисту майна. Наразі варто повторити, що, аби уникнути таких ситуацій, варто перевіряти дані, внесені реєстратором при реєстрації права оренди земельної ділянки, та порядок вчинення ним реєстраційних дій, що не дасть можливість або зменшить принаймні ризик звернення орендодавців до зазначеної комісії та як результат — скасування реєстрації вашого права.

Тему наступного блогу ми присвятимо загальним рекомендаціям щодо безпеки бізнесу, які одночасно можуть стосуватися різних активів компанії та її діяльності, та тим діям, які варто вчинити у випадку нападу на агровиробника.

Анатолій Косован, керуючий партнер Kosovan Legal Group