Рейдерство и право на землю. Кто кого?

Атаки на право аренды земли так же можно разделить на несколько категорий:

• совершается незаконным путем через проведение необоснованных регистрационных действий с использованием поддельных документов и судебных решений;
• совершается вполне законно с использованием ошибок, допущенных арендатором.

Относительно первой категории случаев, как уже оговаривалось ранее, предотвратить их целиком, к сожалению, невозможно, поскольку их совершение предусматривает уголовные деяния, защиты от которых не существует. Однако мы можем предоставить определенные рекомендации, которые помогут снизить вероятность таких нападений и заблаговременно быть о них уведомленными.

Итак, начнем с безопасности договоров аренды земли. Речь о том, что оригиналы заключенных договоров должны быть систематизированы и размещаться в месте, защищенном от доступа третьих лиц. Под третьими лицами подразумеваются не только те лица, кто не является сотрудниками, но и сотрудники компании. Наша рекомендация ограничить доступ к оригиналам нескольким уполномоченным и доверенным лицам. Это могут быть директор, юрист, главный бухгалтер, землеустроитель или владелец. Такой способ защиты обезопасит ваши договоры от посягательств недовольных сотрудников или тех, на кого совершается определенное давление.

Следующей рекомендацией будет защита информации о договорах, то есть базы данных с информацией об арендодателях, кадастровых номерах и размерах участков, размере оплаты, сроке действия и дате регистрации и т.д. На данный момент существует достаточно большое количество надежных облачных сервисов, которые позволяют не хранить информацию на компьютере и ограничить к ней доступ только доверенным лицам.

Конечно, большую часть указанной информации можно найти в открытых источниках, однако, во-первых: в реестрах и на публичной кадастровой карте есть не вся информация, а во-вторых: ее поиск и сбор является кропотливым процессом и более трудным, чем получение готового документа.

С целью получения своевременной информации о потере прав аренды мы рекомендуем пользоваться информацией из Реестра прав на недвижимое имущество. Так, получив информацию по данному реестру, достаточно будет подсчитать площадь земельных участков, право на аренду которых зарегистрировано в реестре, чтобы понять, соответствует ли данная общая площадь той, что реально арендуется, и есть ли внеплановые потери. Более того, такую проверку, как и проверку других данных о компании, следует проводить в пятницу во второй половине дня. Достаточно часто незаконные действия с данными в реестре совершаются именно в это время с надеждой на отсутствие уполномоченных лиц, бездействие компании и соответствующих государственных и правоохранительных органов в выходные.

Однако самой большой проблемой в вопросах потери земли является именно отсутствие контроля со стороны арендатора за договорами аренды земли.

В связи с этим в первую очередь можем порекомендовать провести ревизию содержания типовых и уже заключенных договоров аренды земли.

Так, например, согласно положениям ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» существенными условиями договора аренды являются:

• объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
• срок действия договора аренды;
• арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату.

Обратите внимание, что первый и последний пункты являются комплексными и требуют наличия в договоре всей перечисленной информации. Отсутствие же любого из существенных условий договора при определенных обстоятельствах может стать основанием для признания судом договора недействительным, особенно если это нарушает права арендодателя.

Также важно обратить внимание на дату регистрации договора в связи с тем, что перечень существенных условий договора аренды земли периодически менялся. Так, редакцией Закона Украины «Об аренде земли» перечень существенных условий был значительно сокращен. До указанной даты к таким условиям также относились:

• условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду;
• условия сохранения состояния объекта аренды;
• условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
• условия возврата земельного участка арендодателю;
• существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка;
• определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
• ответственность сторон;
• условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка.

Согласно ст. 32 Закона Украины «Об аренде земли» переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу (в том числе в порядке наследования), реорганизация юридического лица-арендатора не является основанием для изменения условий или прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Казалось бы, все арендаторы давно знают о данном условии и должны обращать на него внимание, тем не менее, нам до сих под приходится сталкиваться со случаями, когда договор предусматривает прекращение договора аренды в указанных ситуациях, однако арендатор вполне уверен, что этого условия в его договорах нет.

Та же статья 32 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает, что договор аренды земли может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случае невыполнения другой своих обязанностей по договору и закону.

Самым распространенным основанием для судебного расторжения договора является несвоевременная уплата арендной платы. Правда, ст. 141 Земельного Кодекса Украины детализирует данное основание для расторжения договора и определяет им именно систематическую неуплату.

Подробно основания расторжения договора в различных ситуациях неуплаты описывались в одном из недавних блогов, поэтому здесь коротко пройдемся по самим основаниям для расторжения договора аренды:

• неуплата арендной платы 2 и более года подряд;
• задержка (просрочка) оплаты арендной платы 2 и более раз подряд;
• систематическая неуплата арендной платы в случае, если арендодатель по условиям договора должен был обратиться за оплатой, но не сделал этого;
• систематическая неуплата в случае, если арендодатель не обратился с заявлением об уточнении формы оплаты (денежная или натуральная).

Отдельно обратим внимание, что оплата арендной платы после систематической неуплаты не лишает арендодателя права расторгнуть договор в судебном порядке, а неуплата индекса инфляции наоборот не является основанием для расторжения договора, если основной размер арендной платы уплачивался вовремя.

Еще одной проблемой при оплате арендной платы наличными является отсутствие контроля за подписанием расходных кассовых ордеров. Речь о тех частых фактах, когда надлежащий первичный документ о получении арендной платы вообще не подписывается, или когда за всех членов семьи средства получает и расписывается один человек. Каждый из таких случаев может лишить арендатора возможности доказать, что арендная плата должным образом выплачивалась именно арендодателю.

Еще одним рискованным бездействием для компании может стать отсутствие систематизации информации по арендованным участкам и условиям такой аренды, особенно в отношении сроков окончания договоров аренды земли.

Обратим внимание на тот факт, что на данный момент в судебной практике существует четкое определение начала действия договора аренды земли датой регистрации. При этом не имеет значения, регистрировался ли сам договор до 2013 г., или регистрировалось право аренды с 2013 г., то есть после создания Реестра прав на недвижимое имущество. Таким образом, если в договоре срок действия указан на определенное количество лет, а не четкой датой, то указанный срок необходимо исчислять с даты регистрации договора или права.

Однако довольно часто агропроизводители проводят посевные работы, не проверив, какое количество договоров потеряет свою силу к периоду сбора урожая, и не проводят работу по продлению договоров аренды заранее. В результате — нередки ситуации, когда в момент созревания урожая появляется другой арендатор указанного земельного участка с надлежащим образом оформленными документами и зарегистрированным правом.

Итак, чтобы избежать таких ситуаций, мы рекомендуем вести информационную базу относительно существующих договоров аренды и, в случае приближения окончания срока действия договора, заблаговременно проводить работу с пайщиками по его продлению. В дальнейшем же, заключая договоры аренды, можем посоветовать указывать в качестве срока действия договора четкую конкретную дату, которая однозначно даст возможность собрать посеянный ранее урожай.

Вместе с тем следует упомянуть о возможности одновременного расторжения неограниченного количества договоров через коллективные обращения пайщиков или от их имени в Комиссию по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации. Подробно деятельность данной комиссии и риски, с этим связанные, были описаны в блоге, посвященном защите имущества. Сейчас стоит повторить, что, чтобы избежать таких ситуаций, следует проверять данные, внесенные регистратором при регистрации права аренды земельного участка, и порядок совершения им регистрационных действий, что не позволит или уменьшит по крайней мере риск обращения арендодателей в указанную комиссию и как результат — отмены регистрации вашего права.

Тему следующего блога мы посвятим общим рекомендациям по безопасности бизнеса, которые одновременно могут касаться различных активов компании и ее деятельности, и тем действиям, которые следует выполнить в случае нападения на агропроизводителя.

Анатолий Косован, управляющий партнер Kosovan Legal Group