Ринок землі 2020: які обмеження та заборони встановив законодавець

Одним із найбільш дискусійних питань у рамках реформи щодо відкриття ринку землі було коло осіб, які зможуть набувати земельні ділянки у власність. Які обмеження та заборони, зрештою, встановив законодавець, та в яких випадках землю можуть конфіскувати за рішенням суду?

Хто зможе набувати у власність земельні ділянки?

До 1 січня 2024 року набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть лише громадяни України, а також територіальні громади та держава.

Чи може юридична особа купити або іншим способом набути у власність «підмораторні» ділянки?

До 1 січня 2024 року жодна юридична особа не зможе купити або іншим способом набути у власність раніше «підмораторну» земельну ділянку. Виключенням із цих обмежень є лише передача (отримання) земельних ділянок у спадщину, а також їх обмін, якщо різниця у нормативній грошовій оцінці становить не більше 10%. З 1 січня 2024 року ринок землі планується відкрити і для юридичних осіб, але виключно лише для тих, учасниками (акціонерами, членами) яких є громадяни України.

Чи зможуть іноземці, іноземні юридичні особи набувати у власність земельні ділянки з 2024 року?

Іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи не зможуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення до схвалення цього питання на референдумі.

Чи зможуть юридичні особи, які створені за законодавством України, проте мають серед учасників інших юридичних осіб, іноземців чи іноземні компанії, набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення?

Юридичні особи, які створені за законодавством України, проте мають серед учасників інших юридичних осіб, іноземців чи іноземні компанії, теж не зможуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення до схвалення цього питання на референдумі.

Чи зможуть іноземці, особи без громадянства та юридичні особи набувати корпоративні права у юридичних особах, які є власниками земель сільськогосподарського призначення?

Законодавець заборонив іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам набувати у власність частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї чи членство у юридичних особах, які є власниками земель сільськогосподарського призначення.

На кого з юридичних осіб не поширюються обмеження щодо набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення?

Обмеження щодо набуття у власність земель сільськогосподарського призначення не розповсюджуються на банки. Банки зможуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, але лише шляхом звернення стягнення на них як на предмет застави.

Скільки землі можна буде купити громадянам?

До 1 січня 2024 року громадяни України зможуть придбавати землю загальною площею лише до 100 га. Це обмеження не поширюватиметься на земельні ділянки, набуті ними у власність до 1 липня 2021 року. З 1 січня 2024 року обмеження щодо максимальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можна буде придбати, становитиме 10 тис. гектарів.

Скільки землі можна буде купити юридичним особам?

Юридична особа зможе набути у власність землі сільськогосподарського призначення загальною площею, що не перевищує загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів). У будь-якому випадку юридична особа зможе набувати у власність не більше 10 тис. гектарів.

Якщо громадянину належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи, або на окремі акції, паї, вважатиметься, що такому громадянину також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що належать цій юридичній особі, учасником якої він є. Проте площа цих земельних ділянок у такому випадку рахуватиметься шляхом множення площі земельних ділянок у власності юридичної особи на розмір частки цього громадянина.

Чи зможуть юридичні особи укладати попередні договори про продаж земельних ділянок?

Угоди (у тому числі довіреності та попередні договори про відчуження земельних ділянок юридичним особам на майбутнє), укладені до 1 січня 2024 року під час дії заборони на набуття у власність земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої для юридичних осіб, є недійсними з моменту їх укладення.

У якому випадку земельна ділянка може бути конфіскована?

Якщо земельна ділянка набута у власність із порушенням положень щодо осіб, які можуть мати у власності земельні ділянки, або щодо граничної площі земельних ділянок, які можуть перебувати у власності однієї особи, це може бути підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.

Якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка не може набуватися нею у власність, цій особі надається один рік з моменту переходу права власності на її відчуження. Банкам надається два роки з дня набуття права власності на відчуження земельних ділянок, набутих ними шляхом звернення стягнення. Якщо власник земельної ділянки, який зобов’язаний відчужити ділянку протягом певного строку, не зробив цього впродовж зазначеного строку, така ділянка буде конфіскована за рішенням суду.

Хто звертатиметься до суду з позовом про конфіскацію земельних ділянок?

Позови про конфіскацію земельних ділянок подаватимуться до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Наразі цим органом є Держгеокадастр, проте в рамках проведення земельної реформи планується передати ці функції обласним, Київській та Севастопольській державним адміністраціям, виконавчим органам сільських, селищних, міських рад.

Що відбуватиметься з конфіскованими земельними ділянками?

Конфісковані земельні ділянки підлягатимуть продажу на земельних торгах. Ціна проданої на торгах ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачуватиметься її колишньому власнику.

Олег Качмар, адвокат, партнер юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери»

Олександра Бортман, адвокатка, юристка юридичної фірми «Василь Кісіль і Партнери»