Рынок земли 2020: какие ограничения и запреты установил законодатель

Одним из самых дискуссионных вопросов в рамках реформы относительно открытия рынка земли был круг лиц, которые смогут приобретать земельные участки в собственность. Какие ограничения и запреты, наконец, установил законодатель, и в каких случаях землю могут конфисковать по решению суда?

Кто сможет приобретать в собственность земельные участки?

До 1 января 2024 года приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения смогут только граждане Украины, а также территориальные общины и государство.

Может ли юридическое лицо купить или иным способом приобрести в собственность «подмораторные» участки?

До 1 января 2024 года ни одно юридическое лицо не сможет купить или иным способом приобрести в собственность ранее «подмораторный» земельный участок. Исключением из этих ограничений является только передача (получение) земельных участков по наследству, а также их обмен, если разница в нормативной денежной оценке составляет не более 10%. С 1 января 2024 года рынок земли планируется открыть и для юридических лиц, но исключительно только для тех, участниками (акционерами, членами) которых являются граждане Украины.

Смогут ли иностранцы, иностранные юридические лица приобретать в собственность земельные участки с 2024 года?

Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица не смогут приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения до принятия этого вопроса на референдуме.

Смогут ли юридические лица, которые созданы согласно законодательству Украины, однако имеют среди участников других юридических лиц, иностранцев или иностранные компании, приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения?

Юридические лица, которые созданы согласно законодательству Украины, однако имеют среди участников других юридических лиц, иностранцев или иностранные компании, тоже не смогут приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения до принятия этого вопроса на референдуме.

Смогут ли иностранцы, лица без гражданства и юридические лица приобретать корпоративные права в юридических лицах, являющихся собственниками земель сельскохозяйственного назначения?

Законодатель запретил иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам приобретать в собственность доли в уставном (складочном) капитале, акции, паи или членство в юридических лицах, являющихся собственниками земель сельскохозяйственного назначения.

На кого из юридических лиц не распространяются ограничения по приобретению в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения?

Ограничения по приобретению в собственность земель сельскохозяйственного назначения не распространяются на банки. Банки смогут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, но только путем обращения взыскания на них как на предмет залога.

Сколько земли можно будет купить гражданам?

До 1 января 2024 года граждане Украины смогут приобретать землю общей площадью всего до 100 га. Это ограничение не распространяется на земельные участки, приобретенные ими в собственность до 1 июля 2021 года. С 1 января 2024 года ограничение относительно максимальной площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые можно будет приобрести, составит 10 тыс. гектаров.

Сколько земли можно будет купить юридическим лицам?

Юридическое лицо сможет приобрести в собственность земли сельскохозяйственного назначения общей площадью, не превышающей общую площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности всех его участников (членов, акционеров). В любом случае юридическое лицо сможет приобретать в собственность не более 10 тыс. гектаров.

Если гражданину принадлежит право собственности на долю в уставном (складочном) капитале, в паевом фонде юридического лица, или на отдельные акции, паи, считается, что такому гражданину также принадлежит право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, принадлежащие этому юридическому лицу, участником которого он является. Однако площадь этих земельных участков в таком случае будет считаться путем умножения площади земельных участков в собственности юридического лица на размер доли этого гражданина.

Смогут ли юридические лица заключать предварительные договоры о продаже земельных участков?

Соглашения (в том числе доверенности и предварительные договоры об отчуждении земельных участков юридическим лицам на будущее), заключенные до 1 января 2024 года во время действия запрета на приобретение в собственность земельных участков и земельных долей (паев), установленного для юридических лиц, являются недействительными с момента их заключения.

В каком случае земельный участок может быть конфискован?

Если земельный участок приобретен в собственность с нарушением положений в отношении лиц, которые могут иметь в собственности земельные участки, или в отношении предельной площади земельных участков, которые могут находиться в собственности одного лица, это может быть основанием для признания сделки, по которой приобретается право собственности на земельный участок, недействительной, а также для конфискации земельного участка.

Если к лицу переходит право собственности на земельный участок, который не может приобретаться им в собственность, этому лицу предоставляется один год с момента перехода права собственности на его отчуждение. Банкам предоставляется два года со дня приобретения права собственности на отчуждение земельных участков, приобретенных ими путем обращения взыскания. Если собственник земельного участка, который обязан отчужить участок в течение определенного срока, не сделал этого в течение указанного срока, такой участок будет конфискован по решению суда.

Кто будет обращаться в суд с иском о конфискации земельных участков?

Иски о конфискации земельных участков будут подаваться в суд органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и охраной земель. Сейчас этим органом является Госгеокадастр, однако в рамках проведения земельной реформы планируется передать эти функции областным, Киевской и Севастопольской государственным администрациям, исполнительным органам сельских, поселковых, городских советов.

Что будет происходить с конфискованными земельными участками?

Конфискованные земельные участки подлежат продаже на земельных торгах. Цена проданного на торгах участка, за вычетом расходов, связанных с его продажей, будет выплачиваться его бывшему владельцу.

Олег Качмар, адвокат, партнер юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры»

Александра Бортман, адвокат, юрист юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры»