Вдосконалення правового регулювання відчуження земельних ділянок. Огляд законопроєкту № 7532

Насамперед, законопроєкт № 7532 спрямований на удосконалення процедури набуття права власності саме на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, запровадженої з 01.07.2021 року Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» та Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції», адже у її реалізації виникли певні проблеми, які ускладнюють цю процедуру. 

Для вирішення цих проблем пропонується, по-перше, скасувати вимогу щодо проведення перевірки відповідності набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним ст. 130 Земельного кодексу України, та проведення розрахунків, пов'язані із сплатою ціни ділянок за цивільно-правовими угодами, у безготівковій формі при набутті у власність земельних ділянок для ведення садівництва площею до 0,25 га та земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, що розташовані в межах населених пунктів площею до 2 га. Натомість при укладенні правочину щодо переходу права власності на такі земельні ділянки набувач буде зобов'язаний подавати нотаріусу заяву про дотримання ним вимог встановлених законом, справжність підпису на якій засвідчуватиметься нотаріально, а недотримання ним цих вимог буде підставою для визнання правочину про перехід права власності на земельну ділянку недійсним.

По-друге, депутати вважають за доцільне встановити, що площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які належать на праві спільної сумісної власності подружжю, враховується до загальної площі земельних ділянок лише того з подружжя (колишнього подружжя), за ким зареєстровано право власності, внаслідок чого нотаріусу не треба буде витрачати час на перевірку наявності таких ділянок у дружини/чоловіка (у т.ч. колишніх) набувача. Водночас, така норма формально не буде узгоджуватися з встановленим законом режимом права спільної сумісної власності подружжя, на чому наголосило Головне науково-експертне управління Апарату Верховної Ради України у своєму висновку щодо законопроєкту № 7532.  

Запропоновані зміни мають зменшити обсяг роботи нотаріуса під час оформлення правочинів щодо переходу права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення і, відповідно, вартість такого оформлення, на яку скаржаться учасники ринку земель сільськогосподарського призначення. 

Крім спрощення процедури набуття права власності саме на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, законопроєктом № 7532 також пропонується удосконалити пов'язану з нею процедуру реалізації переважного права купівлі таких ділянок, із застосуванням якої теж виникають певні складнощі.

З цією метою народні депутати пропонують:

• уточнити, що заява про державну реєстрацію наміру щодо продажу земельної ділянки подається нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу в межах його нотаріального округу за місцезнаходженням земельної ділянки або за зареєстрованим місцем проживання (місцезнаходженням) власника земельної ділянки, або нотаріусу, який його заміщує. Це пов'язано з виникненням колізій, коли така заява подавалася за місцем проживання покупця, з яким власник ділянки мав намір укласти договір купівлі-продажу, яке не співпадає ані з місцезнаходженням земельної ділянки, ані з місцем проживання власника, але після цього суб'єкт переважного права виявляв бажання скористатися цим правом і договір купівлі-продажу за Законом України "Про нотаріат" підлягав нотаріальному посвідченню у межах іншого нотаріального округу за місцезнаходженням земельної ділянки або за зареєстрованим місцем проживання (місцезнаходженням) власника земельної ділянки чи суб'єкта переважного права.  
• встановити вимогу нотаріального засвідчення підпису суб'єкта переважного права на повідомленні про бажання скористатися цим правом та на заяві про відмову від реалізації такого права; 
• визначити, що у випадку, якщо суб'єкти переважного права, належним чином повідомлені про намір щодо продажу земельної ділянки, не скористалися своїм переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення або надали відмову від реалізації цього права, договір купівлі-продажу такої ділянки може бути укладений з третьою особою у будь-який час після державної реєстрації наміру щодо продажу такої земельної ділянки, незалежно від строку, передбаченого абзацом першим ч. 3 ст. 130-1 Земельного кодексу України. Водночас, відзначимо, що запропонована норма суперечить дещо положенням останнього абзацу ч. 3 цієї ж статті, яка передбачає, що у разі, якщо протягом місяця з дня спливу строку, зазначеного в абзаці першому цієї частини, договір купівлі-продажу земельної ділянки не був укладений, процедура реалізації переважного права, передбачена абзацами другим - четвертим цієї частини, має здійснюватися повторно.
• дозволити передавати переважне право купівлі не один раз і безстроково, як зараз це передбачає ч. 8 ст. 130-1 Земельного кодексу України, а лише на певний строк або на період дії спеціального дозволу на видобування корисних копалин (для суб'єктів переважного права першої черги) чи строку дії договору оренди землі (для суб'єктів переважного права другої черги) та прив'язати дію переважного права у такому випадку до дії спеціального дозволу або права оренди земельної ділянки залежно від того, яким суб'єктом було передане це право: переважне право припинятиметься з припиненням їхньої дії. Це цілком логічно і справедливо, адже безстрокова передача переважного права позбавлятиме осіб, які у майбутньому отримають новий спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин або укладуть новий договір оренди землі, переважного права. 
• передбачити право звернення до суду з позовом про переведення прав та обов'язків покупця земельної ділянки сільськогосподарського призначення для громадянина, який отримав переважне право на її купівлю від юридичної особи — суб'єкта такого права, у випадку продажу ділянки з порушенням переважного права.

У пояснювальній записці до законопроєкту № 7532 його автори визначили одним із його завдання відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка існувала до запровадження воєнного стану. 

Нагадаємо читачам, що у зв'язку з запровадженням воєнного стану в Україні у перші декілька місяців його дії тимчасово було заблоковано роботу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно і Державного земельного кадастру, яка є необхідною для оформлення прав на земельні ділянки. Тому у цей період було встановлено спрощені правила оформлення права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення на час воєнного стану з державною реєстрацією договорів оренди землі районними військовими адміністраціями, які наразі відображені у п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України. 

З відновленням роботи державних реєстрів постало питання доцільності подальшої дії цих правил, а також перенесення інформації про укладені за цими правилами договори до державних реєстрів. 

У зв'язку з цим, у пояснювальній записці автори законопроєкту № 7532 зазначили, що пропонують: 

• встановити, що встановлена п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України система оформлення прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення має застосовуватися у період дії воєнного стану лише тоді, коли Державний земельний кадастр не функціонує протягом 30 робочих днів;  
  
• зобов'язати землекористувачів, чиї права користування були зареєстровані районними військовими адміністраціями, ініціювання внесення відомостей про такі права до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; 
• відновити проведення земельних торгів з передачі у користування земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності.   

Проте ці ідеї чомусь не знайшли відображення у тексті самого законопроєкту, опублікованому на офіційному веб-порталі Верховної Ради України, але, враховуючи їх актуальність, очікуємо, що відповідні положення можуть бути включені до тексту законопроєкту, який буде виноситися на голосування.

Насамкінець, відзначимо, що законопроєкт № 7532 спрямований не лише на вдосконалення процедури відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а містить низку інших пропозицій щодо вдосконалення законодавчого регулювання набуття прав на такі ділянки, серед яких можна виділити такі:

• поширити норми п. 6-1 Перехідних положень Земельного кодексу України про можливість викупу за нормативною грошовою оцінкою земельних ділянок державної та комунальної власності для селянських (фермерських) господарств, до яких перейшло набуте їхніми засновниками право постійного користування земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, і для орендарів, емфітевтів земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності, що за угіддями належать до багаторічних насаджень, якщо такі особи не менше 3 років до дня укладення договору купівлі-продажу вирощують на зазначених ділянках багаторічні насадження (плодові, ягідні, горіхоплідні, виноград), але для останніх такою можливістю можна буде скористатися до 2035 року;
• встановити, що перехід до довірчого власника земельної ділянки прав та обов'язків власника земельної ділянки за договорами оренди, емфітевзису, суперфіцію, договорами про встановлення земельного сервітуту здійснюється лише тоді, коли у зв'язку із встановленням довірчої власності право власності на цю земельну ділянку припиняється;
• передбачити отримання власниками земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної форми власності згоди на їх передачу в довірчу власність у суб'єктів переважного права купівлі земельної ділянки.

Світлана Тетеря, радник і керівник практики аграрного та земельного права EVERLEGAL, та Карина Сагайдак, молодший юрист EVERLEGAL