Свій на своїй землі: 10 фактів про ринок землі

В Міністерстві аграрної політики та продовольства позитивно оцінюють рік функціонування ринку землі в Україні. Вважають, що головним надбанням за цей час є те, що запуск земельної реформи зруйнував усі міфи українців, які були пов’язані з вільним ринком землі.

Крім того, ринок землі працює повністю прозоро за правилами ринкової економіки та не містить корупційної складової.

Відповідно до статистичних даних, за рік роботи укладено більше 105 тис. впроваджень, з них 888 угод купівлі/продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення сукупною вартістю понад 7 млрд грн. Решта — це міна, дарування та довічне утримання.

До 24 лютого було укладено понад 102 тис. угод, відчужено близько 245 тис. га з повного обсягу землі близько 32 млн га. 

Обіг земель є стимулом для агропромислового комплексу та економіки, і розвиток ринку дає можливість вкладати гроші в землю. Насамперед йдеться про багаторічні проєкти, наприклад, садівництво та меліорацію. 

«Без права власності на землю, лише на оренді, жоден власник не був зацікавлений вкладати в землю тисячі доларів, аби вирощувати багаторічні насадження, прибуток з яких отримується через 3-5 років роботи. Сьогодні це стало можливим», — зазначає Маркіян Дмитрасевич.

Він додав, що ринок землі — це не лише купівля/продаж, а і стимулювання кредитування під заставу землі, й уже є перші угоди. 

В Київській школі економіки пояснюють, що тривалий мораторій на продаж сільськогосподарської землі та відсутність землі як застави призвели до того, що в Україні ринок кредитування під заставу земельної ділянки був відсутній. 

З 2002 року громади були позбавлені права самостійно розпоряджатися сільськогосподарськими землями за межами населених пунктів. Завдяки відкриттю ринку землі та цифровізації земельних відносин уже 100 громад перейшли на визначене законодавством прозоре управління, а 75 із них опублікували дані про свої території у відкритих геопорталах. Тобто приблизно 3 млн га земель стали доступними для прозорого громадського огляду та ефективних рішень на рівні громади.

З початку війни на земельному ринку відбулися певні зміни: майже три місяці державні реєстри не працювали, але робота вже відновилася, і є позитивна тенденція: за перший тиждень роботи було укладено 300 угод, другий — 900, за третій — 1700 угод.

Загалом, за інформацією Мінагрополітики, через російську агресію та початок повномасштабної війни не відбулося понад 51 тис. угод купівлі/продажу, а землевласники недоотримали 4,2 млрд грн. 

У Центрі досліджень продовольства та землекористування KSE Institute кажуть, що найбільше недоотримали доходу землевласники Харківської та Київської областей.

Міністр юстиції України Денис Малюська озвучив, що в грудні 2021 р. щодня відбувалося в середньому 330 транзакцій купівлі/продажу землі, в період активних бойових дій — 65. 

Як розповів заступник міністра аграрної політики та продовольства Маркіян Дмитрасевич, сьогодні середньозважена ціна складає 37,6 тис. грн за 1 га, що на 30% більше від стартової ціни на землю. Очікувалося, що протягом 2022 р. буде збільшення вартості землі до 15%, однак війна внесла свої корективи. 

Однак експерт Центру досліджень продовольства та землекористування KSE Institute Роман Нейтер зазначає, що орієнтуватися на середню ціну не варто, адже майже половина транзакцій, які відбуваються на ринку, не мають затвердженої ціни, і невідомо, за якою вартістю ці ділянки продавалися. Інший фактор, який варто враховувати, — дві третини від усіх транзакцій відбуваються за ціною, яка дорівнює НГО (це мінімальна ціна, за якою в Україні можна продати землю).

Зазвичай наближеним методом для оцінки вартості землі слугує вартість оренди, яку потрібно помножити на 20, і це буде можлива ціна землі у вашому регіоні.

Разом із введенням воєнного стану, з метою недопущення несанкціонованого втручання, спотворення даних, рейдерства тощо було зупинене функціонування державних реєстрів та баз даних, у тому числі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру. Це означало неможливість вчинення жодних правочинів щодо земельних ділянок.

З 19 квітня 2022 р. уряд частково відновив державну реєстрацію прав власності, а через місяць — ще і роботу Державного земельного кадастру. Відтак, на сьогодні ринок землі працює, проте з певними обмеженнями.

Як відзначив партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олександр Бородкін, сьогодні обмеження стосуються наступних дій:

• Не всі нотаріуси можуть вчиняти нотаріальні дії, а лише ті, що потрапили до окремого переліку, сформованого Міністерством юстиції України. Перелік можна знайти на https://notar.npu.ua/.
• Забороняється вчинення нотаріальних і реєстраційних дій щодо відчуження земельних ділянок на підставі довіреності від імені фізичної особи. Цікаво, що діяти за довіреністю від імені покупця можна.
• Забороняється відчуження нерухомості раніше, ніж через місяць після придбання. Зважаючи на практичні строки для укладення угод, ця норма для земельних ділянок має відносно теоретичне значення.
• Нотаріально посвідчити договір щодо відчуження можна лише в межах області, де розташована нерухомість. Укладення договорів за місцем знаходження покупця не передбачено. Знову ж таки, і раніше це практично рідко застосовувалось в угодах щодо земельних ділянок, зважаючи на особливості їх продавців і покупців.

На думку юристів, чинні обмеження землевпорядної діяльності прямо не заважають ринку працювати, зважаючи на те, що земельні ділянки, які потрапляють на ринок, вже здебільшого сформовані, й права на них оформлені.

Попри війну інвестиції в землю продовжуються. З початку відкриття реєстрів та доступу до здійснення операцій інвестори, які бачать доцільність інвестування в землю, продовжують це робити.

За словами комерційного директора «Твоє коло» Єгора Лісничого, бойові дії показали, що земля — надстабільний актив з погляду збереження. Навіть якщо були якісь удари, то їх наслідки швидко усуваються, і земельна ділянка знову стає придатною для обробітку. І саме в цьому є велика перевага землі як інвестиційного активу порівняно з класичною нерухомістю. Також, якщо оцінювати отримані відсотки від інвестицій в землю, то зараз вони вдвічі вищі, ніж у класичній нерухомості. Прогнозована річна дохідність — до 25%.

 Учасники ринку зазначають, що під час війни будь-які інвестиції будуть ризикованими, що стосується і ринку землі, особливо в регіонах, які наближені до окупованих територій. 

«Ми дуже глибоко інтегровані в міжнародну торгівлю, економіку, і Україна до війни годувала 400 млн людей по всьому світу. Тож світовий попит на українську землю через зерно, олійні культури є шаленим, і блокування портів чітко показало, наскільки вона важлива. Думаю, попит до зростання переб’є проблеми з війною», — вважає Олег Нів'євський.

Тож експерти прогнозують, що найближчим часом частка сільськогосподарської землі буде в інвестпортфелі кожного українського інвестора.

Як відзначає Микола Сольський, ринок землі сьогодні працює в дещо стриманому форматі, але більшість законів працюють. Негативні відгуки надходять лише щодо технічного оформлення.

За словами експерта із земельних питань УКАБ Олексія Мартинця,  покращити функціонування ринку землі може довгоочікуваний законопроєкт №6199 про консолідацію земель, оскільки його прийняття в майбутньому значно допоможе коректно формувати територію банку землі та відповідного її використання, що полегшить роботу тим аграріям, котрі мають великі площі землі.

Спростити порядок продажу земельних ділянок рекомендують і в ЮФ «Василь Кісіль і Партнери». Прописані в законі обмеження мають високу мету захистити землевласників, однак перший рік показав, що землевласники залишаються досить поміркованими і не поспішають прощатися зі своїми паями. Та й орендарі не така вже й незахищена верства. 

«Спрощення порядку придбання земельних ділянок дозволить прискорити угоди з землею і знизити витрати, які насправді несуть саме покупці. А це в свою чергу підвищить інвестиційну привабливість землі й сприятиме притоку капіталу в сільське господарство», — впевнений партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олександр Бородкін.

Тим часом в Мінагрополітики обіцяють, що після перемоги відкриють дані не лише про земельні ділянки, а й про надра, природні ресурси, містобудування. Це все буде уніфіковано на одному порталі.

Крім того, буде запущено державний аграрний реєстр — єдиний майданчик, де буде акумульована інформація про сільгоспвиробників.

В ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» відмічають, що наразі й інвестори, особливо ті, хто вже купив свої 100 га, й землевласники чекають повного відкриття ринку, в тому числі для юридичних осіб і, можливо, іноземців. 

Експерти Київської школи економіки впевнені, що земля, незважаючи на війну, дає можливість розвиватися. Тут найближчим часом очікують на більшу диверсифікацію аграрного сектору, що потребуватиме значних  інвестицій. 

«Ринок землі в даному випадку нам допоможе. Земельні ділянки будуть продаватися/купуватися, особливо в цей буремний час, коли високі ризики банкрутства. Також очікуємо, що інші бізнеси будуть заходити в аграрний сектор. Земля як можливий інструмент кредитування дуже важлива і буде додатковим фактором виходу з кризи, адже функціонуючий ринок землі дає більше можливостей для відновлення та відбудови сектору. Ми з колегами порахували і в Лугано представили інформацію про збитки та непрямі втрати в аграрній галузі на рівні близько $29 млрд. На це все потрібні інвестиції та кошти. Я позитивно дивлюсь у майбутнє. Добре, що працює ринок землі, це робить Україну сильнішою», — зазначає віцепрезидент з економічної освіти Київської школи економіки Олег Нів'євський.