Запуск ринку землі для юридичних осіб під час воєнного стану
Відтермінування земельної реформи: захист ринку чи втрата інвестиційної привабливості сектору
05 липня 2023, 05:58 6488
В умовах повномасштабного вторгнення ринок землі продовжує функціонувати в цивілізованому форматі згідно з визначеними законодавством нормами. І вже за пів року, відповідно до діючого земельного законодавства, має настати черговий етап впровадження земельної реформи, коли юридичні особи отримають право на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Їм буде дозволено купувати земельні банки площею до 10 тис. га.
Проте у Верховній Раді зареєстрований проєкт закону №9341 від 29.05.2023 р. «Про внесення змін до розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України щодо відтермінування набуття юридичними особами права на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення», який передбачає нові норми щодо купівельних дій у Земельному кодексі України шляхом зміни термінів дії обмежень завдяки переформулюванню чинного визначення «До 1 січня 2024 року» на «Протягом двох років з дня припинення або скасування воєнного стану на території України, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022». Це стосуватиметься обмеження у власності щодо загальної площі 100 га на одного громадянина України та заборони на купівлю-продаж або відчуження в інший спосіб сільгоспземель юридичними особами.
Для більшості гравців ринку можливе відтермінування є незрозумілим і необґрунтованим, адже після початку повномасштабного вторгнення рф укладення угод купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення було відновлене, і з травня 2022 року динаміка кількості угод купівлі-продажу та вартості сільгоспземель є позитивною. З 19.05.2022 р. по 15.06.2023 р. згідно з даними моніторингу Держгеокадастру було укладено договорів купівлі-продажу на 65 730 земельних ділянок сільгосппризначення загальною площею 128 771 га. Також у період воєнного стану не зафіксовано жодних зловживань під час здійснення операцій із землею.
За даними Міністерства аграрної політики та продовольства України, всього за час дії ринку землі укладено 85 247 угод, що відповідає 275 157 тис. га землі.
«Кількість «мораторної» землі в Україні станом на запуск ринку складала 27,5 млн га. Тобто на сьогодні, за 2 роки існування ринку, продано/куплено всього 1% «підмораторних» земель», — зауважує заступник міністра аграрної політики та продовольства України з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації Денис Башлик.
Підсумовуючи роботу ринку землі за 2 роки, віцепрезидент з економічної освіти, доцент Київської школи економіки Олег Нів’євський стверджує, що «перемога часткова, адже ще не можна купувати землю юридичним особам, і не функціонує фонд часткового гарантування кредитів під купівлю земділянок для малих та середніх сільгоспвиробників, і, як результат, ринок кредитування під заставу землі поки що знаходиться в зачатковому стані».
Він також додає, що є серйозна проблема із реєстрацією цін. Проте в жодному разі не варто зупинятись, адже, незважаючи на складні умови, ринок існує і розвивається непоганими для цього часу темпами.
«Існуючий і повноцінний ринок допоможе АПК та сільській економіці відродитись після колосальних руйнувань та збитків. Хто радить призупинити реформу, пам'ятайте, ви таким чином робите повоєнне відродження рівно в два рази довшим», — коментує Олег Нів’євський.
Ярослав Серпутько, директор департаменту аудиту, керівник галузевої групи з харчової промисловості та сільського господарства «Делойт» в Україні
На мою думку, земельна реформа, з якою Україна і так спізнилася на десятиліття, має відбутися у повному обсязі з доступом юридичних осіб та іноземців. Незважаючи на фактор війни, наразі не вбачаю дійсно обґрунтованих підстав для зміни чи відтермінування другого етапу земельної реформи. По-перше, для поточного власника землі наявність ліберального ринку — це нормальна робота інституту приватної власності, а також можливість реалізувати своє економічне право. І чим більше у власника доступних варіантів для реалізації свого права (оренда чи продаж гравцям різного типу), тим більша його вага як суб’єкта економічних відносин і тим вища вартість активу, яким ця особа володіє. Тому будь-які обмеження чи відтермінування — це ведмежа послуга для сьогоднішнього власника.
За словами експерта, по-друге, із запровадженням доступу юридичних осіб до ринку землі, ймовірно, він не відреагує миттєвим зростанням обcягів операцій через обмежений фінансовий ресурс останніх та необхідний час на формування практики укладання угод.
«Це означає, що процес залишається контрольованим, оскільки у держави буде час оцінити практику та, у разі необхідності, внести корегування. А ризиком нерівного доступу до ринку юридичних осіб різного розміру можна ефективно керувати через запровадження адекватних фінансових та кредитних механізмів», — деталізує Ярослав Серпутько.
Він додає, що відбудова та структурні перетворення економіки країни потребують колосального зовнішнього фінансового ресурсу, і ми не можемо покладатися тільки на гранти, дешеві кредити та перспективи одержання репарацій (щодо останніх знадобляться довгі роки складних юридичних процесів).
«Напередодні запуску першого етапу реформи за різними оцінками ефект від її впровадження оцінювався у кілька додаткових відсотків зростання ВВП. Зараз із падінням порівняльної бази очікуваний ефект буде ще вищим. Додатково прихід іноземного капіталу не тільки надасть потужний фінансовий ресурс, але й сприятиме структурним перетворенням у галузі. Насамкінець земельна реформа має безпосередній зв'язок із євроінтеграційними процесами, оскільки стосується інституту приватної власності. Тому будь-яка непослідовність у реформах стане відкатом і в нашій зовнішній політиці», — впевнений Ярослав Серпутько.
У компанії «Росток-Холдинг» теж не бачать причини для пролонгації термінів земельної реформи і вважають, що потрібно її продовжувати і консолідувати.
Дмитро Купавцев, генеральний директор «Росток-Холдинг»
Держава з 2024 року пропонує дати можливість агровиробникам консолідувати земельні ділянки зі змогою викупу на юридичну особу. І це правильно, адже йде консолідація землі у агровиробника, який цю землю обробляє. Питання полягає в іншому, адже бажаючих продати землю дуже багато, а зі встановленими обмеженнями щодо обігу земель сільгосппризначення агровиробнику потрібно придумувати стратегії, схеми, шукати фізичних осіб, на яких це можна придбати та оформити, а потім все одно в майбутньому необхідно буде консолідувати це на юридичну особу.
Невеликі сільгоспвиробники теж не вбачають ніякої загрози у реалізації чергового етапу впровадження земельної реформи. Так, на думку засновника СОК «Сади Перемоги» Любомира Гайдамаки, не варто чекати, а потрібно відкривати ринок землі в 2024 році для юридичних осіб.
Любомир Гайдамака, засновник СОК «Сади Перемоги»
Я ще стикнувся з тим, що в громадах є багато сільгоспземель комунальної та приватної власності, котрі фактично не обробляються. Питання ефективності використання таких земель будь-якої форми власності потрібно піднімати на державному рівні. Земля не повинна пустувати.
У асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» зазначають, що така часова послідовність відміни-введення обмежень згідно пункту 15 Перехідних положень ЗКУ не має жодного логічного обґрунтування і обґрунтованих підстав для зміни чи відтермінування другого етапу земельної реформи з 1 січня 2024 року.
Роман Сластьон, генеральний директор УКАБ
Хаотичні зміни не підуть на користь прогнозованому та стабільному розвитку відносин ринку земель сільгосппризначення та поліпшенню інвестиційної привабливості агросектору України. Натомість власники земель отримають погіршення свого становища, адже невизначеність та обмеження щодо обсягів та переліку потенційних покупців земельних ділянок будуть обмежувати попит. Це негативно відіб’ється як на вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення, так і на вартості їх оренди.
Водночас у Всеукраїнській аграрній раді наголошують, що в умовах війни та техногенної катастрофи розширення функціонування ринку сільгоспземель, що передбачено законодавством з 2024 року, є недоцільним та несправедливим щодо товаровиробників. ВАР не виступає проти участі юридичних осіб, але констатує, що багато аграріїв не мають фінансової можливості купувати землю. Тому фермери сьогодні потребують відтермінування запуску ринку сільгоспземель, а саме можливості укладати угоди купівлі на 10 тис. га.
Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради
Товаровиробники вже більше року продають зерно за цінами, що нижче ринкових. Аграрії сьогодні не готові входити в конкуренцію на земельному ринку з великими компаніями, не в змозі купувати по 10 тис. га земель. Тому важливо, щоб до кінця війни залишалася можливість купити не більше 100 га «в одні руки». Після війни ще знадобиться не менше 2-3 років, щоб повернути платоспроможність товаровиробників.
Наталія Помянська, Людмила Лебідь, AgroPortal.ua
