Антирейдерские инициативы: чего ждать арендаторам земли от законопроекта № 8121?

Этот законопроект является комплексным, охватывает многие проблемы и в целом направлен на уменьшение случаев рейдерства в аграрной сфере. Он предусматривает ряд законодательных новелл, среди которых есть касающиеся аренды земли. Чего ждать аграрным предприятиям-арендаторам земли от новой антирейдерской инициативы?

Двойная аренда

Проблема двойной регистрации аренды земли возникла в результате неперенесения с предыдущих реестров в Государственный земельный кадастр данных о зарегистрированных до 2013 года правах, в том числе правах аренды. Несмотря на то, что обязанность по переносу в автоматизированном порядке сведений о земельных участках, в том числе информации о зарегистрированных правах аренды, еще в 2011 году была предусмотрена заключительными и переходными положениями Закона Украины «О государственном земельном кадастре», указанные сведения так и не были перенесены.

Согласно действующему Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — «Закон о государственной регистрации прав») государственный регистратор при регистрации права аренды должен проверять только сведения Государственного земельного кадастра, в то время как Государственный земельный кадастр в большинстве случаев не содержит данных о зарегистрированных до 01.01.2013 г. правах на земельный участок.

Поэтому, часто возникают ситуации, когда на один земельный участок зарегистрировано два права аренды — право арендатора, заключившего договор до 2013 года и зарегистрировавшего его в соответствии с действующим законодательством, однако сведения о такой регистрации не были перенесены в Государственный земельный кадастр, и право арендатора, заключившего договор после 2013 и зарегистрировавшего свое право аренды в Государственном реестре прав. Как следствие, возникают конфликты за землю, урожай, открываются уголовные дела, блокируется сельхозтехника.

Сейчас об обязанности регистратора проверять сведения из предыдущих реестров (в которых осуществлялась регистрация прав до 2013 г.) упоминается только в письме Государственной регистрационной службы Украины № 15.05.2951-13 от 06.08.2013 г., которое, очевидно, государственные регистраторы не всегда принимают во внимание.

Позиция касаемо обязанности государственного регистратора проверять информацию о наличии или отсутствии уже зарегистрированных прав аренды с целью недопущения одновременного существования их двойной государственной регистрации также была сформулирована в судебной практике Верховного Суда Украины (постановления Верховного Суда Украины от 29.09.2015 г., от 30.03.2016 г., от 15.11.2016 г. и т.д.).

Законопроектом № 8121 предлагается обязать государственного регистратора при регистрации права аренды использовать сведения не только Государственного земельного кадастра, но и сведения других реестров и автоматизированных информационных систем. Также государственному регистратору будет предоставлен доступ к сведениям Государственного земельного кадастра, которые он сможет получать в режиме реального времени.

Кроме того, законопроектом № 8121 предлагается обязать Госгеокадастр к 1 января 2022 провести инвентаризацию документов и составить реестр земельных участков, вещные права на которые были зарегистрированы до 1 января 2013 г. По результатам инвентаризации в Государственный земельный кадастр должны быть внесены сведения о земельных участках и правах на них, которые были зарегистрированы до 1 января 2013 г., однако сведения об этом в Государственном земельном кадастре отсутствуют.

Возобновление договора

Порядок возобновления договоров аренды, предусмотренный статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли», вызывает много вопросов на практике, в том числе, и у судей. До апреля 2018 года суды занимали более менее однозначную позицию относительно того, что указанной статьей предусмотрено два способа возобновления договора аренды — заключение договора на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права на возобновление договора и, так называемое, «автоматическое» возобновление договора аренды, которые различаются условиями их применения.

А именно, если для реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок стороны (арендатор и арендодатель) должны совершить активные действия (провести переговоры, согласовать условия), то для «автоматического возобновления договора» нужно молчаливое согласие сторон и наличие (выполнение) двух условий, а именно: 1) арендатор продолжает пользоваться арендованным им земельным участком; 2) арендодатель не возражает против такого использования (в течение месяца со дня окончания срока действия договора от арендодателя не последовало возражений против возобновления договора).

Однако в апреле 2018 года Большая Палата Верховного Суда указала, что «для возобновления договора аренды земли по основаниям, предусмотренным частью шестой статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли», необходимо наличие таких юридических фактов: арендатор надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору аренды; до окончания срока действия договора он сообщил арендодателю в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок; к письму-уведомлению арендатор приложил проект дополнительного соглашения, продолжает пользоваться выделенным земельным участком; арендодатель письменно не сообщил арендатору об отказе в возобновлении договора аренды» (постановление от 10.04.2018 г. по делу № 594/376/17-ц).

Следовательно, «автоматическое» возобновление договора на практике не работает — стороны все равно обязаны заключать дополнительное соглашение к договору аренды, а вывод Большой Палаты Верховного Суда только усложняет этот процесс, поскольку обязывает арендатора направлять арендодателю письмо-уведомление и тому подобное.

Законопроектом № 8121 предлагается упростить процесс «автоматического» возобновления договора аренды, а в договоре аренды (а также договоре об установлении земельного сервитута, договоре о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки) можно будет предусмотреть условие о возобновлении договора.

Сведения о возобновлении договора (условие договора о его возобновлении) будут вноситься в Государственный реестр прав. После окончания срока, на который он был заключен, государственная регистрация вещного права продлевается на тот же срок автоматически с помощью программных средств ведения Государственного реестра прав.

При этом предполагается, что стороны договора не должны будут совершать никакие действия, направленные на его возобновление, в том числе заключать дополнительное соглашение к договору. Сторона договора имеет право до даты окончания действия договора подать в Государственный реестр прав заявление об исключении сведений о возобновлении договора. В случае подачи такого заявления сведения о возобновлении договора будут исключены из Государственного реестра прав, и государственная регистрация права соответственно не будет автоматически возобновляться.

Такое нововведение однозначно является положительным, ведь «автоматическое» возобновление договора наконец заработает на практике, что сэкономит арендаторам ресурсы, которые расходуются ими сейчас, на возобновление договоров, и часто заканчивается еще и судебными спорами, в которых арендаторы должны доказывать, что возобновление договора состоялось автоматически.

Следовательно, возникает ситуация, когда арендатор рискует остаться вообще без земельного участка, поскольку не будет направлять сообщение о своем намерении воспользоваться преимущественным правом, рассчитывая на автоматическое возобновление договора, в то время как арендодатель за несколько дней или недель до окончания срока действия договора направит заявление в Государственный реестр прав об исключении сведений о восстановлении договора, не сообщая об этом арендатору (ведь обязанность уведомления арендатора о направлении такого заявления Законопроектом № 8121 не предусмотрена).

Заверять или нет?

Дискуссии о необходимости введения требования об обязательном нотариальном заверении договора аренды земельного участка ведутся уже давно. Законопроектом № 8121 не предлагается установить такой обязанности.

Однако предлагается предусмотреть возможность для владельца недвижимого имущества, в том числе земельного участка, установить требование нотариального заверения договора, предметом которого будет такое имущество или право на него (в частности, аренда, эмфитевзис и т.д.).

Такое требование будет считаться односторонней сделкой, которая должна будет заверяться нотариально и подлежит государственной регистрации в качестве обременения прав на недвижимое имущество.

Указанное требование может быть отменено собственником недвижимого имущества таким же образом (путем совершения нотариально заверенной односторонней сделки и государственной регистрации отмены обременения прав на недвижимое имущество).

Указанное нововведение тоже является положительным, однако селяне (владельцы земли) — арендодатели агропредприятий вряд ли будут заинтересованы в расходовании средств и времени на установку таких обременений на свои земельные участки. Зато, агропредприятия, желающие обезопасить свой земельный банк от рейдерских захватов, должны будут потратить значительное время и средства, чтобы зарегистрировать такое обременение на каждый земельный участок.

Когда заканчивается аренда?

Законопроектом № 8121 предлагается дополнить перечень существенных условий договора аренды еще одним условием — датой заключения договора. Именно от этой даты будет считаться срок действия договора аренды.

Указанная новелла направлена, в частности, на автоматизацию процессов в Государственном реестре прав (предполагается, что дата заключения договора будет вноситься в Государственный реестр прав вместе с другой информацией о праве аренды земельного участка и после окончания срока договора аренды государственная регистрация права аренды будет прекращаться автоматически с помощью программных средств ведения Государственного реестра прав).

В то же время, Верховный Суд и Верховный Суд Украины уже длительное время придерживаются однозначной позиции, что срок действия договора аренды начинает истекать (считаться) не со дня заключения договора аренды, а со дня государственной регистрации права аренды, поскольку только после его регистрации указанное право возникает у арендатора и он, соответственно, может начать пользоваться земельным участком.

Следовательно, в случае принятия законопроекта № 8121 время, которое пройдет с момента заключения договора аренды до государственной регистрации права аренды, арендатор фактически будет терять, поскольку срок действия договора уже начнет истекать, а пользоваться земельным участком арендатор еще не сможет.

* * *

Законопроект № 8121 в целом содержит много положительных предложений, направленных на усовершенствование законодательства, касающегося аренды земли. Однако потенциально на практике могут возникнуть вопросы по применению этих норм, например, норм касательно автоматического возобновления договора аренды и даты окончания действия договора аренды.

Александра Бортман, юрист Юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры»