Арендодатель отказывается продлевать договор аренды земли. Алгоритм действий

Не так давно Президент Украины во время ежегодного послания к Верховной Раде заявил, что рынок земли необходимо запустить как можно быстрее и уже в 2017 г. может быть снят мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения. И Украина снова стоит на пороге кардинальных изменений в сфере земельных отношений и перераспределения земельного банка страны.

На тему отмены моратория спорят многие, но вектор этих изменений по-прежнему не до конца понятен. Точно ясно, что арендаторам сельскохозяйственной земли стоит быть готовыми оперативно отреагировать на эти изменения.

Арендатор имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность в случае его продажи (статья 9 Закона Украины «Об аренде земли»). Если во время отмены моратория вы будете обладать статусом арендатора, собственник земли (и не важно, кто это будет — частник, государственный орган или орган местного самоуправления) обязан будет в первую очередь предложить покупку вам.

Но что делать, если у вас заканчивается срок договора аренды земли, а собственник не дает гарантий на пролонгацию договора и/или есть предпосылки, что он уже собирается заключить договор с другим контрагентом?

Законодатель определил два механизма действий для пролонгации договора аренды земли, которые универсальны для земель частной собственности и для коммунальных, государственных земельных участков.

Механизм 1. Перезаключение договора аренды на новый срок

Не позже, чем за месяц до окончания договора аренды земли, в письменной форме сообщите арендодателю о своем намерении использовать преимущественное право на перезаключение этого договора. К письму приложите проект дополнительного соглашения по договору с указанием арендной платы и сроком окончания договора аренды земли.

С текстом проекта такого дополнительного соглашения необходимо быть крайне осторожным. Любое внесение изменений в существенные условия аренды (срок, цена) может расцениваться как несогласие с ранее установленными условиями, что аннулирует ваше преимущественное право.

Вы можете в тексте письма указать, что готовы увеличить размер арендной платы с указанием границ такого увеличения. В последующем это может минимизировать риск отказа в перезаключении договора на основании предложения лучших условий со стороны конкурента.

Рекомендую отправлять это ценным письмом с описью вложений и уведомлением о прочтении. В случае возникновения спорных ситуаций это не позволит арендодателю заявлять о неполучении вашего письма и/или проекта дополнительного соглашения.

Один месяц — это срок для рассмотрения письма и согласования всех существенных условий по дополнительному соглашению арендодателем .

Если условия согласованы, дополнительное соглашение подписывается сторонами и регистрируется в государственном реестре.

В случае возникновения возражений на перезаключение договора, арендодатель обязан мотивировано обосновать причину отказа. Необоснованный отказ  необходимо сразу обжаловать в суде.

Механизм 2. Автоматическая пролонгация договора аренды

На практике часто возникают ситуации, когда собственник земли намеренно игнорирует  письма о продлении договора аренды  и уклоняется от подписания дополнительного соглашения. Как быть в такой ситуации?

Прежде всего, совершите все действия, указанные выше в первом сценарии.

Если в течение месяца арендодатель не направляет вам возражений на перезаключение договора, а вы продолжаете пользоваться земельным участком  — договор аренды земли считается автоматически возобновленным (часть 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли»).

Но зарегистрировать такой договор в реестре будет невозможно. Для официального признания факта перезаключения договора аренды и его регистрации необходимо будет обратиться в суд с требованием о признании договора автоматически возобновленным на тех же условиях и на тот же срок.

Верховный Суд Украины на протяжении 2015-2016 гг. однозначно высказался в пользу арендаторов в ситуациях, связанных с автоматической пролонгацией договоров аренды земли (№ 6-219цс14, 6-55цс15).

Для достижения позитивного результата в суде необходимо доказать четыре факта:

• направление в срок письма с проектом дополнительного соглашения собственнику земли;
• отсутствие письменных возражений  со стороны собственника земли в течение месяца с даты вашего обращения;
• фактическое использование арендованного земельного участка после окончания договора аренды земли (отсутствие акта приема-передачи земли, действующие договора с подрядчиками и др.);
• отсутствие нарушений вами условий договора (использование земли по назначению, своевременная оплата арендной платы, поддержание состояния грунтов и др.).

Основанием для регистрации права пользования на земельный участок будет решение суда о признании возобновленным договора аренды на тех же условиях и на тот же срок.

В качестве вывода: последовательное и своевременное выполнение установленных законом действий по пролонгации договора и защита прав в судебном порядке (в случаях, указанных выше) позволит сохранить за собой право пользования земельным участком и, когда мораторий отменят, вы сможете использовать свое преимущественное право на покупку земли.

Екатерина Олейник, юрист Юридической фирмы ILF