Две стороны земельной децентрализации: позитивные нормы & новые коррупционные риски

Проект направлен на поддержку фермерских хозяйств, защиту от рейдерства и децентрализацию полномочий в земельной сфере. Поскольку Проект большой по объему, предлагаю рассмотреть лишь отдельные его положения.

Прежде всего, Проект предусматривает, что земли государственной собственности за пределами населенных пунктов переходят в собственность объединенных территориальных общин (далее — ОТО), кроме земель государственной собственности, которые не могут передаваться в коммунальную собственность. Также устанавливается упрощенный порядок передачи таких земельных участков. Это, безусловно, является позитивным шагом на пути децентрализации.

Кроме этого, изменилась формула расчета ставки единого налога для плательщиков налога 4-й группы, куда могут входить физические лица — члены фермерских хозяйств. В случае принятия Проекта базовые ставки единого налога уменьшатся, но общая ставка будет также включать ставку земельного налога, которая будет устанавливаться соответствующим органом местного самоуправления. Таким образом, предлагается перераспределить поступления в государственный и местные бюджеты в пользу последних, что также является позитивным шагом к децентрализации.

Однако в предлагаемых изменениях в области налогов не все так радужно. Проектом предлагается, чтобы органы местного самоуправления могли по своему усмотрению устанавливать льготы по уплате единого налога. При этом в Проекте предусмотрены лишь отдельные основания для предоставления льгот, а их перечень сделан неисключительным. Такие нормы несут в себе существенные коррупционные риски.

Вообще любые дискреционные полномочия без закрепления порядка и оснований их применения несут в себе коррупционные риски и должны быть ограничены. А вопросам осуществления дискреционных полномочий органов местного самоуправления в Украине исторически не хватает прозрачности.

Право осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель предлагается передать от Госгеокадастра органам местного самоуправления. В принципе, логично, чтобы контроль за использованием имущества осуществлял его владелец. Сейчас Госгеокадастр так же осуществляет контроль от имени собственника — государства. Следует отметить, что в последние несколько лет такой контроль фактически не осуществлялся из-за постоянных реорганизаций государственных органов и имеющегося запрета на проверки. Можно надеяться, что с принятием таких изменений контроль за использованием и охраной земель усилится. Такие нормы также коррелируют с недавно принятыми изменениями к Типовому договору аренды земли, которые предусматривают контроль собственников земельных участков государственной и коммунальной собственности за сохранением характеристик земельных участков.

Согласно Проекту, предлагается предоставить участникам хозяйственных обществ (кроме акционерных обществ), частных предприятий, а также недвижимого имущества возможность установить требование относительно обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению их долей в уставных капиталах или недвижимого имущества. Такое требование подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации на уровне с отягощениями. Эта новация направлена на защиту от рейдерских действий и является положительной, учитывая добровольность такого требования.

Также Проект предусматривает, что доверенности, подтверждающие полномочия для регистрации (как юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, так и недвижимого имущества и его отягощений), должны быть нотариально заверены. С одной стороны, такое дополнительное требование направлено, опять же, на защиту от рейдерства, а с другой — оно увеличивает расходы на регистрацию. Кроме этого, такие нормы вступают в противоречие с положениями ст. 245 Гражданского кодекса Украины, в которой отмечается, что форма доверенности должна отвечать форме, в которой, согласно закону, должна совершаться сделка.

Согласно Проекту, об осуществлении регистрационного действия с недвижимым имуществом будут сообщать не только собственнику, но и пользователю, и обременителю имущества. Эти изменения, безусловно, являются положительными и дают дополнительную защиту прав пользователя и обременителя имущества.

В случае принятия Проекта нотариусы смогут осуществлять деятельность за пределами своего округа и в случае нотариального удостоверения договоров пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного сельского хозяйства. Обоснование такого предложения вызывает вопросы.

Проект предусматривает отказ в совершении нотариального действия, если такое действие касается имущества лица, которое находится в Едином реестре должников. Такое предложение является неоднозначным, поскольку ограничивает осуществление права собственности лица на недвижимое имущество только из-за наличия долгов. В частности, лицо не сможет осуществить отчуждение недвижимого имущества для выплаты таких долгов. Более того, даже в случае применения такого подхода более логично было бы установить ограничения прав лиц, которые внесены в Единый реестр должников, распоряжаться недвижимым имуществом, а не обязанность нотариуса отказывать в совершении нотариального действия.

Таким образом, как и большинство законодательных актов Украины, Проект является неоднозначным. С одной стороны, он содержит положительные нормы и предложения, а с другой — создает новые коррупционные риски.

Антон Рекун, младший юрист Eterna Law