Двойная регистрация аренды земли: как снять проблему и уменьшить рейдерство

Напомню, что до 2013 года договоры аренды земли регистрировались в Государственном земельном кадастре, а с указанного года аренда земли начала регистрироваться в минюстовском реестре прав на недвижимое имущество. Законы о Государственном земельном кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусматривали информационное взаимодействие между кадастром и реестром. Но такое взаимодействие до последнего времени так и не появилось на должном уровне.

В результате мы получили опасную ситуацию, негативные последствия которой почувствовал на себе не один аграрий. Ведь данные о договорах, заключенных до 2013 года — и тех, срок действия которых истек, и тех, которые продолжали действовать — не были перенесены в новый реестр Минюста. Соответственно, в реестре прав на недвижимое имущество тот или иной участок значился как «чистый» и свободный от аренды, и с «легкой руки» государственного регистратора он передавался в аренду на определенное количество лет. Но на практике этот участок уже имел своего, вполне законного, арендатора.

Конечно, даже в такой ситуации двойная регистрация возникать не должна была бы. Ведь ответственный и профессиональный регистратор, прежде чем зарегистрировать участок за новым арендатором, должен был направить запрос в Госгеокадастр и истребовать данные об этом участке. Такой порядок действий диктовался здравым смыслом и профессиональной этикой. Но как можем констатировать, в украинских реалиях здравый смысл и профессиональная этика не всегда срабатывают. Вопрос низкого качества взаимодействия двух реестров состоял не только в этом: поскольку прямого доступа к реестру Госгеокадастра у регистраторов Минюста не было, приходилось делать официальные запросы. А это значительные затраты времени для работников обеих структур. Иногда данные об участках поступали не в полном объеме или с техническими ошибками, иногда эти ответы не поступали вообще — то ли с умыслом, то ли просто из-за бюрократических проволочек.

Существовала (и, к сожалению, продолжает существовать) и другая проблема. Данные в кадастре начали вноситься в электронной форме только в 2003–2004 годах. До этого вся регистрация происходила на бумаге. Закон о Государственном земельном кадастре определяет заявительный принцип в сфере кадастровой регистрации — то есть сведения в кадастр вносятся только после того, как владелец участка подаст органу земельных ресурсов соответствующее заявление вместе с соответствующим электронным обменным файлом. Сам орган земельных ресурсов, по собственной инициативе, внести эти сведения не может. В результате в кадастре сведений об аренде, зарегистрированной до 2004 года, почти нет. Это также стимулирует двойную регистрацию аренды.

Как я уже сообщал, сейчас завершается подготовка законопроекта с рабочим названием «О защите имущественных прав собственников и пользователей земельных участков, предотвращении противоправному поглощению и захвату предприятий в аграрном секторе экономики». В разработке этой законодательной инициативы принимало участие большое количество экспертов, специалисты Минюста и Госгеокадастра, народные депутаты, в том числе я и мои помощники.

В антирейдерском законопроекте мы предлагаем установить механизм обязательной онлайн-проверки того факта, существуют ли на тот или иной участок ранее заключенные договоры аренды. Государственные регистраторы получат прямой доступ к Государственному земельному кадастру и возможность выдавать выдержки из него. Но государственный регистратор не просто сможет — он будет обязан перед регистрацией права аренды земли проверять в Государственном земельном кадастре наличие договоров аренды, зарегистрированных до 2013 года.

Кроме того, новым законопроектом мы устанавливаем, что и регистрация договоров аренды, которая существует только в бумажной форме и которая была осуществлена еще до 2004 года, должна быть оцифрована в течение года Госгеокадастром и внесена в кадастр в электронной форме. Если все будет сделано именно так, то зарегистрировать двойной договор аренды будет невозможно даже чисто технически. Госгеокадастр осуществит эту задачу за счет Государственного бюджета и присвоит этим участкам кадастровые номера. Ведь «двойная регистрация» договоров аренды не в последнюю очередь связана именно с той проблемой, что сведения о нескольких миллионах земельных участков и документы о них отсутствуют в кадастре, а есть только в бумажной форме.

Чтобы сделать эту информацию доступной, прозрачной и более полной, планируется также, что заявления о внесении сведений в кадастр можно будет подать и получить соответствующую выписку не только в бумажной, но и в электронной форме через Интернет.

Мне кажется, что реестры — это не собственность и не актив тех или иных государственных структур, и тем более, не чья-то монополия. Они существуют в первую очередь для обеспечения потребностей граждан и подтверждения тех или иных их прав, а не для того, чтобы чиновники использовали это как ресурс для обеспечения собственных интересов.

Олег Кулинич, народный депутат, председатель подкомитета по вопросам земельных отношений Аграрного комитета ВРУ