Как быть арендатору, если арендодатель умер?

Владельцы земельных паев, как правило, — люди пожилого возраста. Следовательно, в случае их смерти, у арендаторов возникает ряд вопросов: прекращает ли договор аренды свое действие? Нужно ли перезаключать договор? Нужно ли платить арендную плату до принятия наследниками наследства? Кому и как платить? Как возобновить договор, если арендодатель умер? Ответы на эти и другие актуальные для аграрного бизнеса вопросы можно найти в практике Верховного Суда. 

1. Прекращает ли договор аренды свое действие в связи со смертью арендодателя? 

Смерть арендодателя, по общему правилу, не является основанием для прекращения действия договора аренды, а также для его расторжения или изменения его условий. Все права и обязанности арендодателя после его смерти переходят к его наследнику (наследникам), который (которые) обязан (обязаны) продолжать выполнять все условия договора аренды земли. Именно такой позиции придерживается Верховный Суд в постановлении от 12.12.2018 г. по делу № 514/136/17.

2. Является ли переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу основанием для расторжения договора?

Если условиями договора аренды предусмотрено расторжение договора в одностороннем порядке, или если стороны в договоре аренды предусмотрели, что переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу является основанием для расторжения договора, то договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут судом, если другая сторона уклоняется от его расторжения, а отказ другой стороны от расторжения договора, в таком случае, расценивается судом как односторонний отказ от условий договора.

Верховный Суд в таких случаях руководствуется принципом свободы договора, и хотя Закон Украины «Об аренде земли» не предусматривает такого основания для расторжения (прекращения) договора, как переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, Верховный Суд занимает позицию, что иск о расторжении договора подлежит удовлетворению (постановления от 05.09.2018 г. по делу № 587/755/17, от 29.10.2018 г. по делу № 587/797/17-ц, от 10.04.2019 г. по делу № 235/1640/17).

3. Прекращается ли договор, если стороны не указали в типовом договоре, является ли переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу основанием для расторжения договора?

Если стороны при заключении договора использовали типовую форму договора аренды земельного участка, но, заключая договор, не зачеркнули лишнее в пункте 40 договора («переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица-арендатора есть (не есть) основанием для изменения условий или расторжения договора»), то Верховный Суд считает, что стороны однозначно не согласовали такое основание для расторжения договора аренды земли как переход права собственности на земельный участок к другому лицу, поэтому, учитывая положения статьи 32 Закона Украины «Об аренде земли», Верховный Суд занимает позицию, что основания для расторжения договора аренды по требованию одной из сторон отсутствуют (постановление от 27.03.2019 г. по делу № 190/949/17).

4. Прекращается ли договор, если в договоре предусмотрено, что переход права собственности на земельный участок является основанием для изменения условий или расторжения договора?

Если договором аренды предусмотрено, что переход права собственности на земельный участок является основанием для изменения условий или расторжения договора, то это не значит, что такой договор прекращается автоматически. Только в случае требования одной из сторон договора такой договор может быть расторгнут в судебном порядке. Поэтому, даже если договором предусмотрена возможность его расторжения после смерти арендодателя, такой договор продолжает действовать и после регистрации права собственности на земельный участок наследником.

5. В каких случаях договор аренды может быть расторгнут судом по иску наследника?

Если в договоре аренды отсутствует условие о том, что переход права собственности на земельный участок является основанием для расторжения договора, то суд может расторгнуть такой договор по иску наследника, в частности, если арендатор не выполнял или нарушал условия договора аренды, в том числе при жизни наследодателя, то есть в отношениях с предыдущим арендодателем. К такому выводу Верховный Суд пришел в постановлениях от 21.05.2018 г. по делу № 479/187/17, от 06.03.2019 г. по делу № 467/297/18.

Нарушение арендатором условий договора аренды касательно оплаты арендной платы (наличие невыполненных обязательств по договору за период аренды, который имел место во время жизни наследодателя, оплата арендной платы не в полном объеме и т.д.) является основанием для расторжения договора аренды земли в связи с нарушением арендатором своих обязательств касательно систематической выплаты арендной платы.

6. Нужно ли продолжать платить арендную плату наследнику земельного участка? С какого момента у наследника возникает право на получение арендной платы?

Продолжать платить арендную плату нужно, иначе, неуплата арендной платы может быть расценена судом как систематическое нарушение условий договора. Следовательно, существует риск расторжения договора судом по требованию наследника. При этом право на получение арендной платы у наследника земельного участка возникает сразу после открытия наследства (постановление Верховного Суда от 06.02.2019 г. по делу № 134/1676/16-ц).

7. Есть ли неуплата арендной платы в течение нескольких месяцев подряд систематической неуплатой арендной платы, если договором предусмотрена оплата арендной платы один раз в год?

Нарушение обязательства по уплате арендной платы не всегда и не в каждом случае является основанием для расторжения договора аренды судом. Основанием для прекращения права аренды, в частности расторжения договора аренды судом, является именно систематическое нарушение условий договора.

Если по условиям договора аренды арендная плата за землю должна выплачиваться один раз в год, то под систематической неуплатой арендной платы в этом случае необходимо понимать неуплату арендной платы за два и более года подряд, а не в течение трех месяцев подряд (постановление от 30.01.2019 г.).

8. Может ли договор аренды быть признан судом недействительным после смерти арендодателя?

Если договор аренды «заключен» («подписан») после смерти арендодателя, то договор признается судом недействительным. Верховный Суд исходит из того, что, если арендодатель умер до заключения оспариваемой сделки, то он, арендодатель, физически не мог подписать договор аренды земли и акт приема-передачи земельного участка, таким образом, сторонами не достигнуто согласие по всем существенным условиям договора, а воля на заключение спорного договора у арендодателя — отсутствует (постановления от 21.02.2019 г. по делу № 451/354/17, от 17.10.2018 г. по делу № 371/866/16-ц).

9. Является ли действительным договор, если он заключен до смерти арендодателя, а право аренды зарегистрировано после смерти арендодателя?

Если договор аренды заключен до смерти арендодателя, то есть договор был заключен (подписан) лично владельцем земельного участка, а право аренды зарегистрировано после его смерти, то такой договор не является недействительным (действителен), а иск о признании его недействительным удовлетворению не подлежит.

Верховный Суд исходит из того, что свое волеизъявление на заключение договора лицо изъявляет в момент достижения согласия по всем существенным условиям, составления и скрепления подписью письменного документа, в то время как регистрация договора является административным актом, то есть элементом внешним касательно договора (постановления от 14.02.2019 г. по делу № 709/1658/17-ц, от 23.05.2018 г. по делу № 704/1551/16-ц).

10. Что делать арендатору, если наследник заключил договор аренды с другим арендатором?

Если предыдущий договор аренды не был прекращен (расторгнут судом), то заключенный наследником земельного участка договор аренды с другим арендатором может быть признан судом недействительным, а государственная регистрация права аренды, осуществленная ??на основании такого договора, — подлежит отмене.

Верховный Суд исходит из того, что заключение наследником нового договора до прекращения действия предыдущего договора нарушает права и интересы первоначального арендатора земельного участка, который на законных основаниях пользуется земельным участком (постановления от 17.10.2018 г. по делу № 535/681/16-ц, от 30.05.2018 г. по делу № 376/2045/17-ц).

11. Как восстановить договор аренды земельного участка, если владелец пая умер?

Порядок возобновления договора аренды земельного участка в случае смерти арендодателя предусмотрен статьями 19, 33 Закона Украины «Об аренде земли».

Со дня смерти арендодателя течение сроков, предусмотренных для направления уведомления о намерении воспользоваться своим преимущественным правом на возобновление договора, а также срок для направления арендодателем возражений против возобновления договора после окончания действия договора, приостанавливается до момента уведомления арендатора о переходе права собственности на земельный участок к наследнику.

Законом не установлено и не предусмотрено форму уведомления. На практике же, надлежащим уведомлением, в таком случае, считается заказное письмо с описью вложения, направленное арендатору по почте или переданное ему лично (с отметкой арендатора о получении).

Если арендатор намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, он должен сообщить об этом наследнику земельного участка в течение месяца со дня, когда ему стало известно о переходе права собственности на земельный участок (то есть в течение месяца со дня получения письма о переходе права собственности на земельный участок).

Поскольку приобретение наследником права собственности на земельный участок занимает не менее шести месяцев, то законодатель предусмотрел, что договор аренды в случае смерти арендодателя во время действия договора или в день окончания действия договора считается продолженным (возобновленным) до момента государственной регистрации права собственности наследника или территориальной общины (если наследство будет признано выморочным) на такой земельный участок (статья 19 Закона Украины «Об аренде земли»).

Таким образом, в случае смерти арендодателя во время действия договора или в день окончания действия договора договор аренды считается продленным (возобновленным), поэтому арендатор может продолжать пользоваться земельным участком до момента приобретения права собственности на земельный участок наследником или территориальной общиной и сообщения его, арендатора, об этом письменно.

*          *          *

Смерть владельца земельного участка (арендодателя) не прекращает действие договора аренды, поэтому арендатор земельного участка может продолжать пользоваться земельным участком и после смерти арендодателя (даже если срок действия договора истек) до уведомления его (арендатора) о переходе права собственности на земельный участок к наследнику. Впрочем, чтобы не потерять аренду в дальнейшем, после принятия наследником наследства, арендатору нужно должным образом выполнять условия договора и платить арендную плату, иначе договор аренды может быть расторгнут судом.

Олег Качмар, адвокат, партнер Юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» 

Александра Бортман, помощник адвоката, юрист Юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры»