На повестке дня — снятие моратория на снятие моратория

К чему готовиться

Законопроект предусматривает целый массив нововведений и определяет основные принципы потенциального рынка земли сельскохозяйственного назначения в Украине, в частности:

— Отмена моратория запланирована на 1 октября 2020 года.

— После отмены моратория приобретать землю смогут граждане Украины, юридические лица, созданные согласно законодательству Украины, территориальные общины и государство. Что касается иностранцев и лиц без гражданства, последние смогут приобретать право собственности на землю в порядке наследования по закону, при условии осуществления отчуждения земли в течение 1 года со дня приобретения права собственности.

— Определена предельная площадь земли в собственности гражданина или юридического лица, с учетом связанных лиц: в пределах одной объединенной территориальной общины — 35%; в пределах одной области — 8%; в пределах Украины — 0,5%. Нарушение указанных требований является основанием для признания сделки недействительной, а также для принудительного отчуждения земли.

— Арендатор будет иметь преимущественное право на приобретение земли, если он платит цену, по которой она продается, а в случае продажи земли на аукционе — если его предложение равно самому высокому из предложенных.

— Граждане, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, а также арендаторы, получившие право аренды земли в результате переоформления права постоянного пользования, смогут выкупить соответствующую землю на условиях 5-летней рассрочки. При этом стоимость земли будет определяться в соответствии с нормативной денежной оценкой, без проведения торгов.

— На время переходного периода, до 1 января 2024 года, будет установлено ограничение на покупку земли иностранными компаниями с иностранными бенефициарами.

— Запрет на приобретение в собственность земельных участков будет определен как еще один вид санкций, которые могут применяться к физическим и юридическим лицам в соответствии с Законом «О санкциях».

— Информация в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, Государственном земельном кадастре и Государственном реестре актов гражданского состояния граждан будет расширена и упорядочена.

Заметим, что дискуссия вокруг потенциальной пользы или вреда от принятия законопроекта №2178-10 набирает обороты. Несмотря на то, что в первом чтении он был проголосован большинством в 240 голосов народных депутатов, документ изменится, и то, какой будет окончательная редакция, пока предсказать довольно сложно.

Что имеем сейчас

Мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения — тема, известная, наверное, каждому совершеннолетнему украинцу. Мораторий был введен еще на этапе становления независимой Украины, с новой в то время редакцией Земельного кодекса от 1992 года, в соответствии с частью 2 статьи 17 которого для владельцев земельных участков, переданных им Радой народных депутатов, устанавливался запрет в течение 6 лет любым способом отчуждать последние. При этом Земельный кодекс закреплял исключения, среди которых наследование или передача земельного участка Раде народных депутатов на тех же условиях, на которых он был передан соответствующему лицу. При наличии «уважительных причин», в судебном порядке, 6-летний срок мог быть сокращен.

По истечении вышеуказанного срока в 6 лет украинцы определенное время реализовывали право на распоряжение принадлежащим им земельным участком путем его продажи и т.п., однако начиная с 2001 года, когда мораторий был введен в качестве сдерживающего инструмента на период неурегулированности оборота земли в Украине, запрет действовал фактически непрерывно и постоянно продолжался.

22 мая 2018 года имело место происшествие, которое могло стать историческим: Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» признал мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения в Украине нарушающим право человека на частную собственность, закрепленное в статье 1 Европейской конвенции по правам человека. В своем решении ЕСПЧ рекомендовал государству «в разумные сроки» принять более сбалансированное законодательство, к чему, в отличие от предшественников, очевидно, решили прислушаться новые украинские парламентарии.

Маргарита Татарова, юристка Eterna Law