Непростое соседство. Что надо знать покупая/арендуя землю

И даже если в реальности участки не пересекаются, а наложение есть только на карте, купить, продать или сдать/взять в аренду такой участок беспроблемно, скорее всего, не получится.

Попытки своими силами решить этот вопрос часто превращают его в хроническую проблему — законодательство несовершенно, да и коррупционную составляющую никто не отменял. Но если не упустить момент, можно не допустить превращения «непростого соседства» в проблему. 

Почему информация в ГЗК расходится с реальностью

Расхождения в координатах участка в официальных документах и на местности могут быть вызваны разными причинами:

- Технические ошибки — координатор напутал и внес в Государственный земельный кадастр (ГЗК) неверные данные или инженер-землеупорядчик при оформлении участка ошибся в документации.

- Ландшафтные изменения — иногда границы участка привязывают к природным объектам (пруд, холмик, до конца леса и т.д.). Рельеф меняется — происходит смещение границ.

- Самозахват —  сосед совершил самовольный захват части вашего земельного надела, границы  которого были не очевидны.

В любом из вариантов вам надо закрепить реальные границы вашего и соседних участков во всех необходимых документах и на местности. Вне зависимости  от того, готовы соседи с вами договариваться, или они упорно отрицают наличие проблемы — начинайте сами решать это вопрос как можно раньше. Даже если сосед скажет, что знает, как действовать в такой ситуации и сам все сделает, не пускайте ситуацию на самотек и контролируйте ее на каждом этапе, уточняет адвокат ILF Анастасия Николенко.

Закрепляем границы участка: два сценария 

Взаимоотношения между смежными землепользователями регулирует раздел  о добрососедстве Земельного кодекса. Когда решите навести порядки в своих земельных делах, установить однозначно границы — это именно то, с чего стоит начинать. И если при самопроверке вы обнаружите наложение, вам придется иметь дело с владельцами соседних участков. Тут уже события могут пойти по двум сценариям: мирному и конфликтному.

Мирные и сговорчивые соседи

В первую очередь, инициируйте процедуру восстановления границ земельного участка.  Для этого надо обратиться в землеустроительную организацию. Сертифицированный инженер-землеустроитель изучит правоустанавливающие документы, все выписки из земельной книги и ГЗК, произведет замеры на местности и четко определит границы, фиксируя, есть ли реальное наложение.

Если оба заинтересованных владельца смежных участков согласны с выводами специалиста, они принимают и подписывают «Акт передачи межевых знаков». Это и будет закрепление границ земельного участка на местности. После этого инженер-землеустроитель вносит новые координаты ваших с соседями участков в ГЗК и меняет данные на публичной карте ГЗК. Когда получите документальное подтверждение зафиксированных изменений, можно считать, что вопрос решен.

Конфликтные и воинственные соседи

Если же соседи отказываются подписывать акт передачи межевых знаков или речь идет о самовольном захвате земли, вы можете обратится в местный совет. Его представители должны сформировать комиссию. Комиссия рассмотрит правоустанавливающие документы и выводы землеустроительной организации, после чего примет решение: о необходимости восстановления границ участка или о том, что все установлено и зафиксировано в документах верно.

Но вывод этой комиссии носит рекомендательный характер — у них нет полномочий заставить кого-либо что-то делать, они только рекомендуют.

Если сосед-смежник игнорирует выводы и землеупорядчиков, и комиссии местной власти, вам не остается ничего другого, как идти в суд. При этом важно понимать, что если сосед не признал выводы специалистов, значит он очень сильно не хочет отдавать то, на что вы претендуете (это может быть часть земли, которую он считал своей, или его постройка, которая «заползла» на ваш участок и т.д.). А значит, и во время судебных разбирательств постарается сделать все возможное, чтобы добиться своего. Поэтому при выборе адвоката опирайтесь на его/ее опыт в разрешении именно земельных споров: все будет зависеть от глубины знания деталей земельного законодательства и судебной практики по трактованию его неоднозначных норм и т.д. В таких спорах всегда много неоднозначных моментов, пути к их разрешению — не очевидны, и чаще всего судебные разбирательства по ним затягиваются на долгие месяцы (иногда и годы). О специфике и нюансах ведения таких споров поговорим уже в следующем блоге.

А пока, не забывайте, что только расставив все точки над «і» относительно границ земельного участка — и в документах, и на местности — вы сможете зарабатывать или как угодно по-другому распоряжаться своей землей.

Алексей Харитонов, адвокат, партнер юридической компании ILF