Особенности и маленькие «хитрости» земельного рынка

Предисловие. Кажется, в 1982 г. в Тбилиси состоялась очень интересная американская выставка «Информатика в США». Само по себе «made in USA» тогда гарантировало всеобщее внимание, а как иначе: всё «зажелезнозанавесное» было как запретный плод. Тогда мы, вместе с другими экспонатами, впервые увидели электронные кассовые аппараты, сканировавшие штрих-коды и мгновенно исполняющие уйму операций, на сегодня привычных даже для сельских магазинов.  

На упомянутой выставке в качестве гида работал Шота Сагирашвили, редактор грузинской редакции «Голоса Америки». Этнический грузин, хорошо знающий интересы и проблемы земляков, благодаря блестящей манере подачи информации (ещё бы: такая школа!), тонкому юмору и безграничной позитивной энергетике, всегда был окружён множеством посетителей. Вот, один раз (я выставку посещал чуть ни через день), знакомя нас с новинкой на рынке информатики, объяснил, что для успеха в бизнесе, около 20% от начального капитала новичок должен выделить на рекламу и упаковку продукции, без этого нет смысла шагать в большой бизнес. Нас тогда, привыкшим покупать всё то, что лежало на прилавках магазинов, эта информация дико удивила. Как в последствии оказалось — реклама двигатель производства! 

Прелюдия на земельном рынке

В заключении сделки участвуют две стороны — продавец и покупатель. Неоднократные встречи, переговоры и заключительный этап — оформление договора купли-продажи. Вот здесь мне и вспомнились те 20% — свой товар надо умело преподнести с рекламой и в хорошей упаковке.

Реклама и упаковка недвижимости

Реклама. Её можете размещать во всех доступных Вам средствах, но помните: без искажений реальности!

Текст рекламы должен быть конкретным и компактным, с детальным описанием характерных черт имущества. Если Вы готовы или согласны расстаться со своим имуществом в рассрочку, можете это условие отметить в самом начале объявления, т.к. оно может привлечь серьёзное внимание. В тексте рекламы «СРОЧНО» нельзя использовать подряд больше 3-5 раз и вот почему: в этом режиме имущество продают те собственники, которые находятся в экстремальных условиях. Такими могут быть надобности в капиталовложении для бизнеса, учёбы, лечения, миграции из страны и т.д. В таких случаях собственники стараются не затягивать процесс продажи на долго и получить скорейшую выгоду, это лакомый кусок для покупки по сравнительно заниженной цене. Так что Ваше заявление сразу-же попадет во внимание многих покупателей, и на протяжении двух месяцев читать одно и тоже объявление с заметкой «СРОЧНО продаётся» неловко и несерьёзно.  Также старайтесь часто менять текст объявления и контактный телефонный номер.     

Упаковка. Выставленный на продажу земельный участок должен иметь отчётливое очертание: в каждом его углу должен стоять столб (этим ни в коем случае не может быть палка, найдённая на соседнем участке), на котором обязательно должна быть доска с указанием площади участка и контактный номер телефона. Это надо сделать для того, чтобы потенциальные покупатели могли повторно посетить Ваш участок, не беспокоя Вас. Здесь надо учесть психологию покупателя: чтоб не выразить свою заинтересованность и лишний раз не привлекать внимания продавца, они стараются повторно посещать участок без сопровождения собственника, т.ч. создайте им условия. Кроме этого, упомянутые столбы эффективно работают как «пассивная» реклама — многие заинтересованные покупатели сами, без чужой помощи обходят  интересующие их территории.      

Красивый пейзаж

Преобретая земельной участок на дорогом, пока не заселённом массиве (если участок не находится в первой или во второй полосе окраины массива), не поддавайтесь только на красивый пейзаж! Помните, что на дорогостоящих участках строятся такие-же дорогие, 2-3 этажные дома, а то и вовсе  хоромы, которые обязательно перекроют Вами облюбованный красивый вид и впоследствии, чтоб увидеть понравившийся пейзаж, Вам придётся пройти дистанцию длиною в 2-3 автобусных остановки.  

Поэтому, подбирая участок «с видом», наведите справки о планировке територии. Этим Вы «убъёте» двух зайцев: первый — при достоверной информации исключено дальнейшее огорчение на счёт испорченного вида, и второй — в Вас заценят серьёзного делового человека и не станут «пудрить мозги» о неповторимости своего участка, и что предложенная цена, в разы меньше, чем у соседей, на свои участки похуже.

Скрытая или некорректная подача информации при рекламе

Размещая информацию на сайте (собственоручно или с помощью риелтора), собственник не должен подавать неправдивую информацию! Старание привлечь клиента раздутыми и разукрашенными данными может иметь нежелательный результат.

При посещении потенциальным покупателем земельного участка, он сразу обратит внимание на несовпадение рекламных и фактических данных, что, естественно послужит основанием для упрёков об утаивании информации. И, если ему даже очень понравится участок и он решит приобрести его, он все разговоры будет вести с претензий о нечесности (что на самом деле так и есть), что может послужить причиной его намёков о снижении цены.

Вряд ли, человек планирующий серьёзное капиталовложение, поддастся на Ваш развод/обман, так что лучше быть честным! Это позволит вести переговоры на равных позициях.

Отсутствие коммуникаций на територии

На не/новозаселённом массиве, естественно, дорогу и все коммуникации прокладывают после его заселения, хотя бы наполовину.

Выставляя имущество на продажу, обязательно надо указать об отсутствии коммуникаций, а то со стороны покупатея можете услышать такой монолог: «ааа, тут, оказывается полное отсутствие коммуникаций? И за что, голубчик Вы просите такую высокую цену, знаете, во сколько мне всё это обойдётся?». И, продавец, также будет стоять виновато опустив голову, как ребёнок, только что разбивший банку украденного вишневого варенья.  

Не ставьте себя в неловкое положение!

И ещё одна маленькая хитрость, к которой прибегают покупатели. Они стараются земельный участок посетить сразу же после дождя и не в одиночку, а в присутствии собственника. Для этой цели они выбирают машины с «низкой посадкой», даже, если у них в гараже стоит Porsche Cayenne или  Hummer-3. Не добравшись до участка, наглядным примером указывая на отрицательный фактор бездорожья, заговорят о снижении цены. Так что, продавец должен учесть и такую деталь.

Укомплектованность документации на имущество

Нельзя на торги выставлять незарегистрированное имущество! В таком случае покупатель может предложить свою помощь в оформлении документации. Но помните: если на всю эту волокиту у Вас может уйти одна гривня, он может потребовать снижение стартовой цены аж на 10-15%. Так что, пусть его предложение о помощи Вас не порадует заранее, отнеситесь к этому с большой осторожностью и обговорите все условия. Помните о бесплатном сыре!

Общение сторон и оформение договора

Это последный этап эпопеи: общения покупателя и продавца, который завершается подписанием договора. Вот здесь Вы и должны быть бдительны — самый маленький неосторожный шаг может стать огромной проблемой!

Бывает, сторонам удаётся достичь согласия при первой же встрече, но такое бывает крайне редко. Никогда не принимайте скоропостижных решений и при первой-же встрече не говорите НЕТ, кроме случая, если за шикарный дом в Конча Заспе Вам предложат бабушкину пенсионную карточку. После сказанного НЕТ, возвращение к переговорам, указывает или на отсутствие у Вас другого выбора, или на Вашу чрезмерную заинтересованность, что обязательно скажется на цене и не в Вашу пользу. Лучше просто скажите — обдумаю Ваш вариант и на днях дам знать.

Особенно внимательны будьте при оформлении договора. Помните — при подписании договора фраза покупателя, что завтра ему должны перечислить деньги и сразу-же он расплатится, означает для Вас возникновения огромной проблемы.

Договор купли-продажи есть согласие между сторонами на определённых условиях, не существует его страндартной формы, т.ч. стороны могут в нём зафиксировать все конкретные условия.

В приведённом случае можно оформить «Договор купли-продажи в расрочку» и обязательно с детальным указанием даты и суммы расчёта.

Наглядный пример: мой друг детства, по профессии художник хотел приобрести подходящий участок с видом. Участок был подобран, и тут началось! Сначала не могли сойтись на сумме, но после неоднократных встреч сумели договориться, но, не совпадали договорённая цена и банковский счёт. В конце концов ими был заключён договор в рассрочку, с графиком погашения суммы: половина — при подписи договора, 20% через месяц и остальные 30% — через три месяца.

Приобретение недвижимого имущества огромная радость и ответственность, ведь в него  вкладываются годами накопленные общие семейные средства. Надо постараться, чтобы процесс закончился поздравлениями, а не началом головной боли. 

Кахабер Карели, доктор экономических наук, эксперт по земельным вопросам