Пай наследника-нерезидента

В этой статье я не буду останавливаться на процедуре оформления и отмены завещаний или переоформления права собственности на их основании, а расскажу об особенностях приобретения в собственность земель сельскохозяйственного назначения отдельными категориями лиц, а именно — нерезидентами.

Так, по общему правилу, предусмотренному Земельным кодексом Украины (далее — ЗК Украины), иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки, в том числе в порядке наследования, однако земли сельскохозяйственного назначения, принятые в наследство иностранцами, а также лицами без гражданства, в течение года подлежат отчуждению (ст. 81 ЗК Украины).

То есть иностранец, который получил в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения на территории Украины, обязан его продать в течение года. И вот тут возникают основные вопросы и проблемы, которые их порождают. С какого момента отсчитывается год времени? С момента смерти наследодателя? С момента вступления в наследство или получения свидетельства о праве на наследство? Или с момента регистрации права собственности за нерезидентом на такой участок?

Правильный ответ — год времени отсчитывается с момента регистрации права собственности на земельный участок. Это очень важный вопрос, поскольку в течение длительного промежутка времени регистрационные процедуры, а точнее, порядок оформления права собственности на землю, очень отличались от тех, которые существуют сейчас. Так, в один период право собственности на землю подтверждалось государственным актом, который должен быть зарегистрирован в соответствующем реестре. При этом на практике срок изготовления таких актов и их регистрации занимал от нескольких месяцев до нескольких лет. Более того, иногда наследники получали свидетельства на право на наследство и не спешили оформлять такие права, что никоим образом не отменяло их право собственности на землю. При этом следует отметить, что согласно ст. 1296 Гражданского кодекса Украины выдача наследникам свидетельства никаким сроком не ограничена, а его отсутствие не лишает их прав на наследство.

Таким образом, большинство наследников-нерезидентов, которые приобрели свое право собственности на такие земельные участки до 2013 года, пропустили годичный срок на отчуждение земельных участков. Более того, даже если такие наследники успевали переоформить право собственности до одного года и желали продать участок, они сталкивались с действием моратория, поскольку большинство нотариусов отказывали в заключении таких договоров. Этот вопрос разъяснил Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел в письме от 16.01.2013 г. № 10-71/0/4-13, пояснив, что на иностранцев мораторий не распространяется, поскольку норма ч. 4 ст. 81 ЗК Украины является императивной.

Что же таким лицам делать дальше? А делать что-то нужно, поскольку, учитывая нормы ст. 143 и 145 ЗК Украины, согласно которым в случаях, когда земельный участок такими лицами в течение установленного срока (1 год) не отчужден, такой участок подлежит принудительному отчуждению по решению суда. То есть существует прямой риск утраты права собственности на земельный участок. Более того, такие случаи действительно были, хотя прямо нарушают статью 1 Первого протокола к Конвенции о защите прав человека и основополагающих свобод, ратифицированной Украиной 17.07.1997 г.

Так, у нерезидентов Украины, которые получили земельные участки сельскохозяйственного назначения и пропустили годичный срок с момента регистрации права собственности, есть несколько вариантов выхода из ситуации для законного отчуждения таких участков.

Сперва стоит использовать самый легкий способ — обратиться к местному нотариусу и попробовать его убедить и все же заключить договор купли-продажи. При этом есть определенные особенности относительно заключения договоров отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения, а именно — ст. 130 ЗК Украины установлены определенные ограничения в отношении покупателей земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Так, покупателями указанных земельных участков могут быть:

— граждане Украины, которые имеют сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве либо занимаются ведением товарного сельскохозяйственного производства;

— юридические лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства.

Кроме того, преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют граждане Украины, которые постоянно проживают на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующие органы местного самоуправления.

То есть нотариус при заключении договора отчуждения такого земельного участка должен придерживаться норм законодательства, в том числе ст. 130 ЗК Украины, и может истребовать у покупателей следующие документы: документ о сельскохозяйственном образовании, справку из сельского совета, правления садового кооператива, товарищества или с места работы, копию трудовой книжки об опыте работы в сельском хозяйстве, информацию из реестра юридических лиц, физических лиц — предпринимателей, а также учредительные документы покупателя — юридического лица.

А вот что касается преимущественного права, то тут есть варианты. Во-первых, если земельный участок передан по договору аренды, эмфитевзиса, то такой пользователь имеет преимущественное право на его приобретение. Хуже ситуация, когда такие пользователи официально отсутствуют. В таком случае можно пробовать разные методики, например, подать объявление в местную газету и после окончания срока, указанного в объявлении, явиться к нотариусу для заключения договора, дополнительно получить в органе местного самоуправления письмо об отказе от преимущественного права на приобретение земельного участка. Здесь закон нас не ограничивает в способах реализации указанного права.

Что касается нотариусов, то здесь стоит отметить, что право на заключение таких сделок имеют нотариусы в пределах района, где расположен земельный участок.

Вторым способом, который позволит официально отчуждать право собственности на земельный участок в случае получения отказа местных нотариусов от заключения таких договоров, является решение суда. Именно так, решение суда о продлении (восстановлении) срока на продажу земельного участка. И подавляющее большинство таких решений в соответствии с судебным реестром вынесено в пользу истцов, то есть собственников таких участков, которые пропустили срок на их отчуждение. При этом пропущенный срок продолжается от 2 месяцев до одного года с момента вступления в силу решения суда.

Есть еще несколько вопросов, которые могут возникнуть на практике по поводу владения нерезидентами земельными участками сельскохозяйственного назначения. Так, например, когда земельный участок принадлежал гражданину Украины, который со временем уехал и сменил гражданство. В таком случае не применяется правовая норма относительно годового срока с момента получения права собственности, однако может быть применена норма о лишении права собственности или, как происходит на практике, принудительного отчуждения земельного участка. Поэтому пользователям таких участков стоит заблаговременно позаботиться о приобретении таких участков во избежание проблемных ситуаций.

Следующим вопросом, который может возникнуть при владении нерезидентами земельными участками сельскохозяйственного назначения, является возможность передачи таких участков в пользование (аренда, эмфитевзис) в течение одного года с момента приобретения права собственности и в дальнейшем.

Так, согласно Налоговому кодексу Украины (ст. 170.1.3), недвижимость, принадлежащая физическому лицу — нерезиденту, предоставляется в аренду исключительно через физическое лицо — предпринимателя или юридическое лицо — резидента (уполномоченных лиц), которые выполняют представительские функции такого нерезидента на основании письменного договора и выступают его налоговым агентом относительно таких доходов. Нерезидент, который нарушает нормы этого пункта, считается таким, который уклоняется от уплаты налога. То есть передача в пользование (аренду, эмфитевзис) таких земельных участков возможна лишь через ФЛП или юридических лиц — резидентов Украины и по общему правилу такие договоры могут быть оформлены только в течение первого года собственности нерезидента. На практике же у государственного регистратора отсутствует прямая норма, которая бы запрещала ему проводить государственную регистрацию таких договоров.

Таким образом, на первый взгляд привычные правоотношения относительно наследования земельных паев нерезидентами Украины требуют не совсем привычного упорядочивания и профессиональной помощи.

Виталий Янкович, адвокат, ассоциированный партнер адвокатского объединения IMG Partners