Популисты о популизме (часть 1)

Предисловие для размышлений

«Исследователи утверждают, что после снятия моратория цены на землю будут расти, и только популисты утверждают обратное» («Исследование: после снятия моратория цена на землю вырастет в 2,5 раза»).

Вот так, мой дорогой читатель, коротко, но более чем ясно…

70 лет без популизма

В СССР популизма не было. В стране все думали одинаково. Точнее, одинаково не думали — партия думала за всех, а партия никак не могла быть популистом: она была рулевой. Чтобы не думать, даже на выборы от единственной партии выдвигалась единственная кандидатура, которая и должна была думать за нас. Мы это ценили и с одинаковым рвением голосовали одинаково. Когда нечего выбирать, и думать нечего. Популизма не было, как и плюрализма.

После развала огромной страны, занимающей 1/6 части глобуса, мы начали думать неодинаково. Так появился плюрализм, а вместе с ним — популизм. Всплеск популизма особенно нагляден после шоковых политических событий. Популизм опасен, он своего рода опиум для народа: всякие нереальные и дурманящие обещания. Это делается для привлечения к себе чрезмерного внимания, когда у оратора отсутствует другая способность. Как обычно, популистами бывают те, у кого есть трибуна, у кого ее нет, никак не могут быть популистами.

Осторожно: популизм!

Во время визита в США премьер-министр Украины Владимир Гройсман заявил: «У нас есть три врага: Россия, коррупция, популизм. Это полноценные враги, которые сегодня мешают развитию Украины». Присутствие популизма в перечне врагов вместе с Россией и коррупцией, действительно, наталкивает на неприятные мысли, указывает на его полномасштабность, реальную опасность, исходящую от него, для всего украинского общества.

На сегодняшний день в Украине немало проблем, земельный вопрос, наверное, один из главных. Диспутируя о важности земельного рынка, многие выдвигают свои мнения, основанные на анализах, а то и просто так. Бывает, они также комментируют чужие соображения. Чужое мнение принято уважать; чтоб назвать кого-то популистом, одной смелости недостаточно…

«… и только популисты утверждают обратное».

Как говорится, у всех своя правда.

Ну, тогда я тоже популист!

Не хочется, но что делать… Факт!

Недавно мною был опубликован проект «Метод Карели» — «Комплексная земельная реформа», в котором описаны мероприятия, способствующие завершению земельной реформы в Украине. К сожалению, этот вопрос, находится в глубокой стагнации на протяжении 25 лет (!). Так вот, желающий ознакомиться с указанным проектом в части «слабые стороны проекта» (10.2, п. 5) прочтет следующее: «С запуском земельного рынка рынок окажется насыщенным участками, что повлечет за собой временное падение цен на недвижимое имущество в целом — как на земельные участки, так и на жилые квартиры. Но это явление временное, и со временем рынок сам урегулируется».

И этот вывод основан не на популизме, а на простом и элементарном математическом подсчете. Допустим, на рынок недвижимости на каждые 1000 покупателей приходится Nс (с — существующее) количество земельных участков. После снятия моратория к ним еще добавится Nр (р — реформенные/подмораторные) количество участков, и на рынке земли в общей сложности окажется Nс + Nр количество участков. Аксиома элементарной математики начальных классов: Nс < Nс + Nр.

После снятия моратория 7 млн владельцев паев приобретут право по своему усмотрению распорядиться собственными участками с площадью 28 млн га. Какое количество площади попадет на рынок, невозможно определить заранее. Одно можно с уверенностью сказать: количество выставленных на продажу земельных участков вырастет в разы. Выросшая конкуренция вынудит собственников корректировать цены — они снизятся, что неизбежно!!! Это обязательно вызовет падение цен, на сколько и на какое время, невозможно предугадать. Хотя надо еще принять во внимание ГЛАВНОЕ: пока нет ясности, когда будет отменен мораторий и в каком виде это произойдет, это будет классическое понятие собственности или что-то другое.

Прогнозы на земельном рынке

Прогнозы делаются для наглядной демонстрации развития различных процессов. Для этой цели используются многие данные и методы, прогнозы могут оправдаться или нет. Они привлекают общественное мнение, за их правдивость никто не будет в ответе: нет причины спрашивать за просчеты, и вряд ли кто-то вспомнит про них через некоторое время. Одним словом: неоправданию прогноза всегда можно найти оправдание.

Вышеуказанная публикация, утверждающая о непременном росте цен на земельные участки, основана на прогнозе аналитической компании IMF group Ukraine.

Статья интересная, с многочисленными таблицами и графикой, видно, что авторы приложили немало усилий. Сам по себе каждый прогноз развития рынка земли нужный и интересный не только тем, кто собирается продать или купить недвижимое имущество — активность рынка недвижимого имущества указывает на экономическое положение в стране в целом.

Когда речь идет о цифрах, можно привести как точные, так и приблизительные. Ко вторым претензий мало, между минимальным и максимальным показателями можно взять «разброс», в зависимости от величины самой цифры. А вот при точных цифрах разброс не предусмотрен. Как обычно, присутствие в конце цифр «3», «1» или «8» указывает на метод точных подсчетов. Прогноз активности земельного рынка на 6 лет вперед очень интересен и полезен, но он не должен иметь претензию на точность, если кто-то вообще вспомнит эти данные в 2022 году.

На рынке недвижимости разброс цен пропорционален количеству продавцов — все собственники по-своему оценивают свое имущество. Даже при уже стабильном рынке такой разброс бывает значительным, а что будет происходить при запуске рынка в Украине, когда на нем окажется огромное количество «ценовых дилетантов», нетрудно догадаться, можно сказать: это будет настоящий ЦЕНОВОЙ ХАОС.

Для большей наглядности приведу пример. На карте (площадь 5-6 га, количество участков 400-450) отражены цены на земельные участки, любезно представленные знакомыми риелторами (примечание: границы квартала проходят вдоль дорог). Скажу сразу: территория достаточно престижная и дорогая.

Надо отметить, что иногда окончательная цена сделки ниже вначале выставленной аж на 15-20%. Цены на рынке колеблются, как погода в марте. Для получения точного среднего показателя цен (т.е. «приблизительность» исключена) даже на такой маленькой территории надо провести огромную и очень трудоемкую работу, которая через очень короткое время может оказаться «уже устаревшей».

Из данных видно, что разница в цене даже на такой маленькой территории огромна — от $30 до $100 за 1кв. м, так что при прогнозе цен на несколько лет целесообразнее говорить только приблизительными цифрами. Данные цен по стране отличаются не только между областями или районами, но и внутри даже маленьких сел. Надо учесть, что даже на соседствующие участки цены неодинаковые.

Так что точная цифра $2055 как стоимость гектара в Украине на 2022 год для меня более чем сомнительна и малонадежна.

Запуск земельного рынка в Украине намерены провести в два этапа — в 2017 и 2019 годах, когда на рынок будут допущены «частные лица», что для меня трудно понятный процесс. Первый заместитель министра аграрной политики и продовольствия Украины Максим Мартынюк, утверждающий, что в Украине цены на землю будут равны «польским», отмечает: «Во всех странах, где рынка не было, а потом он появлялся, в первые годы происходило существенное снижение цены. Когда проходила первая волна купли-продажи, цена начинала расти и стабилизировалась» («Запустить рынок земли планируют в два этапа и без иностранцев», tsn.ua, 29.01.2016), а вот в графике IMF group Ukraine кривая цен учитывает сплошной ежегодный рост цен, без единого «спотыкания».

Ценовая политика недвижимого имущества — трудный процесс, и он не похож на другие рынки. Надо учесть один самый важный фактор, который характерен, пожалуй, только для него: если на других рынках у всей продукции есть себестоимость (что и обуславливает ценообразование), то земельные участки, бесплатно переданные в собственность, собственниками будут оцениваться без всякого ориентира, что и вызовет ценовую неразбериху на первом этапе при запуске рынка. 

Все рынки должны быть свободны и прозрачны, это лакмусовая бумага цивильности и демократичности страны. Надо учесть, что при желании со стороны государства рынок, как хамелеон, продолжая существовать, будет менять окраску и становиться «теневого» цвета. А такой процесс наносит вред и имиджу, и экономике Украины.

Я не намерен открещиваться от принадлежности к популизму, высказывая собственное мнение, я готов выслушать и чужое мнение. Право оценить мои соображения я полностью доверяю самому лучшему судье — читателю.

Продолжение следует…

Кахабер Карели, доктор экономических наук, эксперт по земельным вопросам Грузия/Украина