Преимущественное право на покупку земли: есть ли гарантии?

Положениями законопроекта № 2178-10 об обороте с/х земель в редакции ко второму чтению уже ограничен круг субъектов права собственности на с/х земли. То есть не все нынешние землепользователи смогут приобрести обрабатываемые земли, это ставит под угрозу их дальнейшее ведение сельскохозяйственной деятельности, а также будет иметь негативные последствия и для экономики Украины. Но даже те землепользователи, которые включены в перечень субъектов права собственности на с/х земли, не имеют гарантий в выкупе тех земельных участков, которые они обрабатывают.

Ведь в законопроектах, которые будут внедрять рынок земли, отсутствует четкий механизм и процедура реализации преимущественного права на приобретение земельных участков, и даже больше - не определено кто имеет такое право.

Согласно действующим положениям Земельного кодекса Украины, Гражданского кодекса Украины и Закона Украины «Об аренде земли», преимущественное право покупки земельных участков с/х назначения имеют: а) граждане Украины, постоянно проживающие на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка; б) органы местного самоуправления; в) совладелец земельного участка; г) арендаторы, которые в соответствии с законом могут иметь в собственности арендованные земельные участки. Механизмы реализации этих прав в законодательстве не прописаны - существуют только общие нормы о реализации преимущественных прав на приобретение арендуемых земель арендаторами и недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, его совладельцами.

Законодательством предусмотрено, что преимущественное право на приобретение в собственность земельных участков имеет арендатор при следующих условиях:

а) владелец намерен продать земельный участок;

б) арендатор может иметь в собственности арендованный земельный участок;

в) арендатор платит цену, по которой продается земельный участок, а в случае продажи на аукционе - делает предложение, которое является равным наибольшему из предложенных участниками аукциона.

В случае, когда арендодатель решил продавать земельный участок, он обязан сообщить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых он продается. Но не уточняется, в какой форме и срок должно быть такое сообщение, какой срок имеет арендатор для предоставления ответа и в какой форме он должен быть. Пока отсутствует четкая процедура реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых земельных участков. Некоторые ее уточнения предлагаются в положениях законопроектах № 2178-10 и 2194, которые вводят рынок с/х земель и дерегулируют земельные отношения:

- уведомление арендодателя о продаже должно быть в письменной форме ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;

- срок для ответа арендатора должен быть не менее 14 дней;

- организатор земельных торгов обязан письменно уведомить о проведении торгов субъекта преимущественного право на покупку земли не позднее, чем за 30 календарных дней до проведения торгов;

- в случае, если субъект, который имеет преимущественное право на покупку земельного участка, решил воспользоваться таким правом, он сообщает об этом аукциониста сразу после окончания торгов, права и обязанности победителя переходят к такому субъекту;

- в случае нарушением преимущественного права покупки арендатора, он может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя, а также должен внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель;

- преимущественное право на приобретение земельного участка может быть передано другому лицу, о чем субъект преимущественного права должен письменно уведомить собственника земельного участка.

К сожалению, эти положения также не раскрывают комплексно институт преимущественного приобретения права собственности на земельные участки. В законопроектах не определен четкий и исчерпывающий перечень субъектов преимущественного права на приобретение земельных участков. Закреплены лишь некоторые положения реализации преимущественного права арендаторов на приобретение земельных участков, но не учтено, что такие земельные участки могут быть в пользовании и на праве эмфитевзиса, постоянного пользования. Отсутствуют также достаточные гарантии реализации землепользователями своего преимущественного права на приобретение земель.

Учитывая изложенное в законопроектах №№ 2178-10, 2194, 2195, ко второму чтению необходимо учесть следующие положения:

1. Четкое и исчерпывающее определение круга субъектов преимущественного права на приобретение земельных участков в собственность. Нужно учесть, что земельные участки могут находиться в пользовании и на праве эмфитевзиса, и постоянного пользования, а потому субъектов преимущественного права на приобретение земельных участков следует определять как землепользователей, а не арендаторов. Землепользователь может передать такое право другому лицу, о чем должен письменно уведомить собственника земельного участка.

2. Срок в 14 дней для предоставления ответа арендатором о приобретении земельного участка или об отказе от своего преимущественного права на его приобретение слишком сжатый для принятия решения и предоставления обоснованного ответа. Зато действующее законодательство предоставляет одномесячный срок для реализации своего преимущественного права на приобретение доли недвижимого имущества его совладельцам. Будет справедливым одномесячный срок установить и для арендаторов, и других субъектов преимущественного права.

3. В случае продажи земельного участка на торгах, в объявлении о проведении торгов нужно публиковать не только информацию о лице, которое имеет преимущественное право на покупку земельного участка, но и документальное подтверждение об уведомлении такого лица о продаже земельного участка.

4. Определить процедуру передачи субъектом своего преимущественного права на приобретение земельного участка другим лицам. Предусмотреть регистрацию в Государственном реестре прав на недвижимое имущество такого права за заявлением субъекта права.

Учет указанных положений в земельном законодательстве предоставит больше гарантий землепользователям в реализации преимущественных прав на приобретение земельных участков, которые они обрабатывают, обеспечит прозрачность земельных торгов и уменьшит риски нотариусов при удостоверении сделок при купле-продаже с/х земель.

Эллина Юрченко, эксперт по земельным вопросам УКАБ