Рынок земли: что ждет украинских аграриев?

Рассмотрим запрет сквозь призму международного права. Международные нормы прямо устанавливают свободу владения и распоряжения собственностью. Запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения можно считать прямым нарушением прав и свобод человека. Подобное ограничение в условиях рыночной экономики нецелесообразно и противоречит базовым принципам международного права. Несмотря на такой явный конфликт, ВРУ не стремилась менять положение дел. До недавнего времени.

Разберемся, что нового привнесет указанный закон в жизнь владельцев земельных участков, аграриев и других лиц, связанных с сельским хозяйством. Согласно принятому законопроекту, рынок земли начнет открываться с 1 июля 2021 года. Всего предусмотрено несколько этапов.

Первый этап: прощупывание почвы

Первый этап можно назвать подготовительным. С 1 июля 2021 года у украинских граждан появится право покупать участки земли сельхозназначения общей площадью до 100 га (примерно 200 стандартных футбольных полей).

Указанный лимит распространяется на каждого гражданина в отдельности. Это означает, что в одни руки более 100 га приобрести не получится. Такое ограничение можно трактовать, как своеобразный «тестовый» режим будущего рынка земли. Для законодателя — это шанс доработать принятые нормы и запустить механизмы продажи земель сельскохозяйственного назначения в полную силу. Никто не гарантирует, что все пойдет идеально.

«Тестовый» период позволит «прощупать почву». Сформируется спрос и возникнет предложение. Это автоматически означает возникновение стихийной рыночной стоимости за 1 га. Такая информация будет чрезвычайно полезна для заключения будущих соглашений. Более того — подготовительный этап позволит понять, что случится с договорами аренды и как будет проходить сотрудничество между продавцом и покупателем. Появятся первые данные о преимущественном праве арендатора на покупку (оно закреплено в принятом законе) и количестве аграриев, которые воспользуются такой возможностью.

Важно: интересная правовая «изюминка» кроется в преимущественном праве. Согласно нормам закона 2178-10, такое право можно будет передавать третьим лицам. Иными словами, арендатор сможет отчуждать свое преимущественное право покупки абсолютно другому человеку. Единственное условие — письменное уведомление собственника (арендодателя). Продажа преимущественного права станет полноценной частью рыночного оборота, которая будет иметь свой ценник.

Второй этап: к запуску готовы?

Второй этап — это полноценный запуск рынка земли сельскохозяйственного назначения. Запуск запланирован на 1 января 2024 года. Смысл этапа — предоставить право продажи и покупки юридическим лицам. Организации смогут спокойно войти на рынок и на равных сотрудничать с гражданами. Правда, закон четко оговаривает, у каких субъектов появится такое право.

Войти на рынок смогут только юридические лица, зарегистрированные на территории Украины. Второе условие — участниками таких организаций должны быть либо сами граждане, либо государство, либо общины. «Чужакам» на рынке места не найдется.

Интересно: с 1 января 2024 года установленный лимит в размере земельных участков для юридических лиц и физических лиц стократно превышает ограничения, установленные на первом этапе. На втором этапе будет возможность приобрести до 10 тыс. га в одни руки (образно говоря, это почти четверть Киева).

Указанные ограничения (100 га и 10 000 га) — это хороший способ распределить «земельное наследство» равномерно. Лимиты предупредят концентрацию земель в одних руках, что защитит от монополистов и особо крупных игроков на рынке. Такое решение поможет восстановить украинские села и укрепить состояние фермерского класса, который сейчас находится в упадке.

Рынок земли: расширились возможности, но рамки остались

Остановимся на ограничениях. Закон оговаривает круг лиц, для которых украинские земли останутся «запретным плодом». В списке:

• иностранцы;

• лица без гражданства;

• компании, основанные иностранцами.

Указанные лица не могут вступить в рынок земель сельскохозяйственного назначения до принятия референдума. Кроме этого, закон не забыл и о государственных границах. Все, что ближе 50 км к границе Украины, подпадает под ограничения. Такими пограничными землями иностранцы владеть не смогут.

Чтобы сделать покупку и продажу земель более прозрачными для законодательства (налоги никуда не делись), закон устанавливает минимальный ценник сельскохозяйственного участка на уровне НДО вплоть до 1 января 2030 года. Кроме твердо установленной минимальной цены, акт обязывает контрагентов подтверждать источники оплаты и обусловливать порядок расчетов по операциям. Никаких «серых» схем. Предусмотрена строго безналичная форма расчетов.

Интересно, как закон решает проблему превышения лимитов в размерах земель, которые могут находиться в собственности одного лица. Если собственник не продаст «излишек» в течение определенного срока, то суд вправе конфисковать лишнюю часть. Однако, установленные законом лимиты — это достаточно большие площади, которые позволят развивать средний класс фермеров.

Принятие закона ознаменовало новую эпоху «жизни» сельскохозяйственных земель. Теперь участки смогут стать объектами залога и других видов обеспечения обязательств.

Несмотря на такое большое «послабление», ограничения продолжают действовать в отношении земель, находящихся в государственной и коммунальной собственности. Запрет распространяется и на угодья селянских (фермерских) хозяйств, принадлежащих на праве постоянного пользования или пожизненного владения. У владельцев, правда, останется возможность выкупа с рассрочкой до 10 лет.

Всем аграриям и другим категориям, которые неравнодушны к землям сельхозназначения, стоит подготовиться, ведь остался всего 1 год до запуска новых механизмов распоряжения участками.

Сергей Пагер, управляющий адвокат Адвокатского бюро «Сергея Пагера»