Рынок земли. Субъекты преимущественного права и его реализация

* Текст подається мовою оригіналу

Не допускається також набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Нова редакція статті 131 Земельного кодексу містить положення про обов'язковість дотримання при купівлі-продажу земельної ділянки переважного права на її придбання. Також новою редакцією статті передбачено право суб'єкта передавати своє переважне право іншій особі.

Суб'єкти переважного права на придбання земельної ділянки

Суб'єктами переважного права на придбання земельної ділянки відповідно до ст. 9 Закону України «Про оренду землі» є орендарі, у той же час у ст. 362 Цивільного кодексу співвласники земельних ділянок є носіями переважного права на придбання частки земельної ділянки іншого співвласника у праві спільної часткової власності. Земельна ділянка може бути відчужена без відмови орендаря від переважного права лише у двох випадках: дарування особам 1 та 2 ступеня споріднення та звернення стягнення на предмет іпотеки банком.

У першу чергу мають реалізувати своє право співвласники земельної ділянки, оскільки Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ставить право власності вище за право оренди, називаючи його похідним. Але тут є проблема з ч. 4 ст. 362 ЦК України, де зазначено, що передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

Отже, першочергове право на покупку паю має співвласник та людина, якій ви здаєте його в оренду. Але тільки за умови, якщо вона не є юридичною особою.

Реалізація переважного права на придбання сільськогосподарської землі

Закон про дерегуляцію у сфері земельних відносин (законопроєкт 2194) вніс суттєві зміни та доповнення в частині реалізації переважного права на придбання сільськогосподарської землі та укладення угод з купівлі-продажу ділянок сільськогосподарського призначення.

Закон про дерегуляцію встановлює дві черги переважних покупців.

Перша черга — особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування.

Друга черга — орендар. Отже, реалізація переважного права можлива, якщо немає суб'єкта першої черги, або якщо такий відмовився від свого переважного права.

У випадку передання земельної ділянки в оренду особою, якій належить право емфітевзису, орендар не має переважного права на отримання такої ділянки у власність.

Якщо орендар не може набути землю сільськогосподарського призначення у власність, то має право передати таке право на підставі письмової угоди. Також орендар може придбати земельну ділянку, що перебуває в оренді, за умови згоди орендодавця на продаж цієї земельної ділянки.

Передача переважного права реєструється в Реєстрі речових прав як обтяження. Про таку передачу слід повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації такого права.

Власник ділянки за два місяці до запланованої дати угоди з купівлі-продажу реєструє намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо протягом місяця суб'єкт переважного права не надав відповіді, відмовився від укладення договору, не з'явився для укладення договору, або ж повідомлення з пошти повернуто нотаріусу у зв'язку із закінченням строків зберігання, то вважається, що суб'єкт переважного права відмовився від свого переважного права.

Громадянин України, який відгукнувся письмово на повідомлення про продаж земельної ділянки, повинен сплатити ціну, яка пропонується власником, і виконати всі інші умови договору.

Особа, чиє право було порушено, може подати позов до суду про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Без згоди суб'єкта переважного права купівлі землі земельні ділянки не можуть передаватися власниками у заставу, не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу.

Закон про дерегуляцію визначає, що сільськогосподарська земля приватної форми власності може бути відчужена за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом звернення стягнення на них.

Ігор Ясько, адвокат, к.ю.н, керуючий партнер юридичної компанії Winner