Топ-13 проблем с землеустройством украинских аграриев

* Текст подається мовою оригіналу

Відкриття ринку землі та, як наслідок, зміна правил гри на цій терені стимулює все більшу кількість агровиробників прискіпливіше ставитись до організації роботи земельної служби та впровадження нових бізнес-процесів. Перед абсолютною більшістю фермерів сьогодні вже не стоїть питання доцільності обліку земельного банку за допомогою ІТ інструментів. Дивлячись на своїх сусідів (або ж конкурентів), сільгоспвиробники задаються проблематикою оптимізації наявних активів з метою підвищення економічної ефективності власних господарств. І якщо колись ця тенденція поширювалась за допомогою сарафанного радіо, то сьогодні це стійкий тренд, який навряд чи щось зможе зупинити. Сьогодні аграрії задаються питаннями не доцільності, а строками та способами впровадження відповідних інформаційних систем у своїх компаніях.

Як керівник компанії FieldBI, яка є розробником програмного забезпечення для обліку, візуалізації, аналізу та ефективного управління землями сільськогосподарського призначення, постійно спілкуюсь з десятками український агрокомпаній (від 100 до 100 тис. га), звісно у кожної з них свої особливості та власні підходи до землевпорядкування. Проте їх всіх об'єднує перелік типових проблем, з яким вони стикаються при роботі із земельним банком. Причин цьому безліч — це і неточності обліку первинних документів на право оренди землі, і помилки у державних реєстрах, які накопичувались роками, і багаточисельні зміни законодавчої бази за всю історію України. Власне, пропоную вашій увазі найбільш розповсюджені задачі, які доводиться вирішувати українським аграріям.

Одна з головних комплексних проблем — це значний відсоток «шахматки». Співвідношення площі полів, що мають перетин з ділянками, до площі ділянок, яка не перетинається з полями, в середньому по агропідприємствах сягає 13-15%. Якщо згідно статистики вашого земельного банку за межами оброблюваних площ знаходиться більша площа ділянок, то необхідно терміново визначити причину та усунути її. Тож, зупинимось на проблемах «шахматки»: недообробітку, необлікованих обмінах та обробці земель без відповідних документів.

1. Недообробіток — ділянки, за які сплачується орендна плата та податки, проте компанія їх частково або повністю не обробляє. Ситуація здається абсурдною, проте такі випадки не поодинокі і у великих агрохолдингів, які мають у своєму розпорядженні значний штат землевпорядників. Очевидним вирішенням тут є або повна відмова від оренди зазначених ділянок (якщо ділянку неможливо обробляти повністю або частково: заліснення, водойма, круті схили та інше), або передача їх в обмін відповідним зацікавленим сторонам, визначити яких можна шляхом моніторингу орендарів сусідніх територій. В результаті, без додаткових витрат, аграрій отримує розширення існуючих меж полів за рахунок ділянок, які не обробляються.

2. Необліковані обміни також впливають на рівень шахматки. Зазвичай, це орендовані ділянки, що передані в обмін але не правильно обліковані. Баланс переданих та отриманих в обмін ділянок має кількісно та якісно наближатися до рівня 50/50. Контроль даного показника дозволить зрозуміти чи відповідають надані в оренду землі отриманим, а у разі виникнення непорозумінь чи відмови від домовленостей не залишитись у програші.

3. Обробка земель без відповідних документів й досі досить поширене явище. Відсутність договору оренди, як правило відображається у вигляді «білої плями» в межах поля. Цим, до слова, дуже люблять користуватись рейдери, оскільки проблеми на рівні первинної документації надають їм можливості здійснювати свої протиправні дії. Не поодинокі і випадки захоплень вирощеного врожаю — а ні звідки з'являються представники власників і збирають вирощений чужими руками хліб. І чим більший відсоток проблемних ділянок, тим більша вірогідність таких посягань.

4. Завершення строків дії договорів оренди. Якщо у найближчі 3 роки завершуються строки дії договорів по 30% площ — ситуація по земельному банку вважається ризиковою. подовження договору та наявність у вас першочергового права на викуп земельних ділянок. Із відкриттям ринку землі всі почали активно обговорювати купівлю-продаж земель сільгосппризначення. Втім, станом на сьогодні таких договорів заключено кілька тисяч по всій країні, а основна маса земель перебувають в оренді. Крім того, факти виявлення бажання продати свої наділи скоріше є поодинокими. А значить, найближчі кілька років (точно до 2024) основним інструментом залишатиметься саме оренда. І чим на довший термін фермеру вдасться подовжити договори, тим на більший строк він буде застрахований від можливої втрати ключового активу. Рекомендуємо при виплаті орендної плати в цьому ж році продовжувати терміни дії відповідних договорів. Також при укладанні зазначених договорів, рекомендуємо передбачити пункти про автоматичне.

5. Відносини з орендодавцями. Саме зараз, із активізацією ринку землі, як ніколи, треба налагоджувати теплі відносини з орендодавцями, необхідно оперативно реагувати на їх запити та проблематику. Унікальні модулі «Звернення орендодавців» та «Кабінет власника земельної ділянки» FieldBI допоможуть налагодити комунікації з пайовиками, вести облік звернень з різних каналів, контролювати їх виконання та аналізувати результати.

6. Помилки у контурах ділянок. Близько 5% даних, які автоматично завантажуються з ДЗК, мають помилки контурів ділянок. Для вирішення даної проблеми необхідно їх визначити (в системі FieldBI є спеціальний функціонал «Перетин контурів»), відібрати найбільш критичні та подати документи на переоформлення технічної документації. Так, дана процедура вимагає задіянні значного адміністративного ресурсу, крім того витрат на оформлення документів, проте, враховуючи масштаби проблеми є чітка та зрозуміла практика вирішення цих задач. Зазвичай, судові органи оперативно розглядають справи уточнення контурів та особливих проблеми тут не виникає. Найбільший ризик несуть помилки на суміжних з сусідами (конкурентами) ділянках.

7. Пошук ділянок для обмінів. Із проблемою якісного та ефективного пошуку ділянок для обміну стикаються чи не всі фермери. Для цього необхідно визначити орендарів ділянок, які перебувають у зоні Вашого інтересу. Рекомендуємо використовувати функціонал «Пошук за ЄДРПОУ», в якому можна бачити ділянки, що зареєстровані на інших юридичних осіб поряд з вашими земельними ділянками. Також, сама наявність обмінів може бути проблемою по управлінню ділянками, що отримані та передані в обмін. Критично важливо мати аналітику окремо, як площі що обробляються, так і ділянок, що передано або отримано в обмін.

8. Першочергове право продажу та автоматичне продовження договорів. Якщо за даними Аналітики FieldBI демонструється низький показник наявності у документах пунктів «першочергове право на викуп землі» та «автоматичне продовження договору», земельні активи також розглядаються як ризикові. Знову ж таки, питання якості оформлення первинної документації, яка впливає на стабільність права обробітку земель у довгостроковій перспективі. Рекомендуємо при виплаті орендної плати в цьому ж році виправити первинні документи оренди — зазначені показники має наближатися до максимуму.

9. Невитребувані паї та ділянки без кадастрового номеру. Значним ризиком є наявність в активі господарства невитребуваних паїв та ділянок без кадастрового номеру. Також в зоні ризика знаходяться ділянки, по яких відсутній пакет супровідних документів, що підтверджують право оренди. Всі ці фактори несусь велику загрозу втрати ділянки або рейдерського захоплення без можливості захисту в юридичному полі. У системі FieldBI є можливість автоматичного визначення проблемних ділянок та потужні аналітичні інструменти для прийняття управлінських рішень щодо подальшої роботи з ними.

10. Контроль виплат та заборгованості по орендній платі. Своєчасність виконання договірних зобов'язань сільгоспвиробником не лише забезпечує добрі відносини з власниками земельних ділянок, але й зводить до мінімуму можливість дострокового розірвання договорів оренди. Облік та аналіз фінансових взаємостосунків з орендодавцями — важливий фактор ефективного ведення землевпорядкування в організаціях та є обов'язковим.

11. Захист від протиправних посягань на майно. Сервіс для аграріїв «Антирейдерський маяк» дозволяє додавши код ЄДРПОУ, отримувати повідомлення про будь-які зміни по оброблюваним ділянкам у реєстрі речових прав чи у випадку виникнення нового судового документу. Така опція дає можливість оперативно відреагувати на можливі протиправні посягання на фермерське майно і тим самим мінімізувати ризики рейдерських атак.

12. Розширення земельного банку. Пошук нових ділянок для оренди, що перебувають в зоні інтересу сільгоспвиробників, складна та трудозатратна діяльність. Не маючи доступу до інформації щодо приналежності ділянок, їх власників та строків оренди майже неможливо сформувати стратегію розвитку земельного банку. Втім, у часи відкритих даних, це стає досить простим та зрозумілим процесом — вносите інформацію по потенційно цікавому підприємству та отримуєте інформацію по всім ділянкам, які перебувають в оренді, а за необхідності і повні дані по конкретному договору. Так, в системі FieldBI, ми пропонуємо зручний та доступний інструмент, який дозволяє за кілька секунд отримати зазначену інформацію та візуалізувати її на карті.

13. Аналітика значних обсягів даних — важка та копітка діяльність, проте без цього сьогодні важко представити ефективний бізнес. Довіривши цю роботу програмному забезпеченню, керівництво та власники фермерських господарств та агрокомпаній не лише отримують всі дані щодо реальної ситуації із земельним банком в онлайн режимі та з будь-якого пристрою, але і прозорість всіх процесів землевпорядкування, що унеможливлює негативне втручання людського фактору.

Зазначений перелік проблем не є вичерпним, звісно, його можна продовжувати. Але головним залишається той факт, що для вирішення будь-яких проблем, їх спершу необхідно визначити, виміряти та поставити на контроль.

Підвищити економічну ефективність власного земельного банку на 15-20% можна впровадивши на Вашому підприємстві систему FieldBI. Окрім безкоштовного наповнення системи та постійної сервісної підтримки, всі наші клієнти отримують регулярні рекомендації із покращення управління земельним банком Вашого господарства. Безкоштовно протестувати систему Ви зможете відправивши заявку на нашому сайті за посиланням: https://fieldbi.io.

Євген Кугук, CEO FieldBI