Все, что вы должны знать о возобновлении договора аренды земельного участка

Так, показовими та протилежними є позиції, висловлені в постановах Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду у справі №625/166/18 від 18 квітня 2019 року та Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду у справі №  917/770/17 від 21 лютого 2018 року.

У справі № 625/166/18  були наступні фактичні обставини. У 2005-2006 роках між сторонами були укладені договори оренди землі, відповідно до умов яких власники-орендодавці передали у оплатне строкове користування (оренду) орендарю земельні ділянки сільськогосподарського призначення, строком на 10 років.

На виконання вимог Закону України «Про оренду землі» (надалі — «Закон») та положень договору позивач — орендар завчасно — 12 вересня 2017 року направило лист-повідомлення від 01 вересня 2017 року кожному з відповідачів-орендодавців.

Відповідачі — орендодавці не надали заперечень, щодо окремих умов запропонованої додаткової угоди, послались на небажання продовжувати договір оренди з позивачем, а також бажання самостійно використовувати земельні ділянки, повідомили про заборону використання земельних ділянок, однак в свою чергу кожен з них уклав договір емфітевзису спірних земельних ділянок із іншим приватним сільськогосподарським підприємством.

За результатами розгляду справи Касаційним цивільним судом постановлено рішення, яким Верховний суд вказав на своє бачення алгоритму дій сторін під час поновлення договору оренди землі (тобто щодо застосування статті 33 Закону).

1. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
2. Умови найму на новий строк погоджуються сторонами, а у разі недосягнення домовленостей, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється.
3. Орендодавець не буде заперечувати проти поновлення договору оренди землі протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди.

Отже переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк буде порушено орендодавцем тільки тоді, коли реалізація такого права відбувається за процедурою і у термін, передбачений ч. 1 статті 33 Закону України «Про оренди землі», продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Відмовляючи у задоволенні позову, суди у справі № 625/166/18  зазначили, що оскільки мали місце заперечення зі сторони орендодавців щодо поновлення договору з попереднім орендарем, переважне право орендаря не порушено.

Аналогічна позиція висловлена зокрема в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц. 

У справі №  917/770/17, що розглядалася за правилами господарського судочинства,  позивач звернувся з позовом про поновлення договору оренди землі № 121 від 01.06.2011р., в редакції, запропонованій позивачем. Позовні вимоги обґрунтовані зволіканням відповідача в поновленні зазначеного договору оренди землі та порушенням переважного права позивача на поновлення цього договору.

Позивач зазначав, що листа-повідомлення із запереченням про поновлення договору оренди землі не отримував. Позивач лише отримав відповідь на пропозицію про поновлення договору оренду землі, з необхідними умовами на його поновлення, з порушенням місячного терміну, встановленого ч.5 статті 33 Закону.

Виходячи з наведеного, скаржник вважає, що спірний договір було автоматично поновлено в силу приписів ч.6 статті 33 Закону, тому наслідком задоволення позову є формальне оформлення фактичних правовідносин сторін, а не спонукання державного органу до укладання угоди. 

Суд звернув увагу на те, що у відповідності до ч.6 статті 33 Закону встановлено правову підставу поновлення договору оренди земельної ділянки, яка полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тож висновок суду полягав у тому, що якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.1-ч.5 статті 33 Закону, то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки: (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.

Таким чином, на думку Касаційного господарського суду статті 33 Закону містять дві окремі правові підстави реалізації орендаря свого переважного права на поновлення договору оренди землі. Перша підстава — ч.1-ч.5 статті 33, що передбачає активні дії с боку орендаря (лист про намір скористатися переважним правом, з додержанням строків та процедур). Друга підстава —  ч.6 статті 33 Закону, що передбачають направлення орендодавцем орендарю заперечень щодо поновлення договору оренди у місячний строк з моменту спливу строку оренди.  КГС вважає, що ці підстави не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. Сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності вже погоджених сторонами змін істотних умов договору оренди.

Аналогічні позиції містяться зокрема в постановах Верховного Суду від 21 лютого 2018 р. по справі 908/1164/17 та від 21 лютого 2018 р по справі 917/772/17.

Підсумовуючи, викладені вище позиції, можемо зробити висновок, що в аналогічних ситуаціях, суди по-різному застосовують процедуру поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачену в частині 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, суди цивільної юрисдикції наголошують на тому, що частини 1-5 та 6 статті 33 Закону не є різними правовими підставами для поновлення договору оренди. Ці норми доповнюють одна одну, та визначають що для укладення договору оренди землі на новий строк обидві сторони договору мають письмово підтвердити свої намірі: орендар – скористатися переважним правом, орендодавець — про відсутність заперечень щодо реалізації цього права. Додатково передбачається те, що разом з листом – повідомленням, орендар повинен додати також проект додаткової угоди.

В свою чергу, касаційний господарський суд наголошує на тому, що застосування механізму поновлення договору оренди земельної ділянки в порядку, передбаченому ч.6 статті 33 Закону не передбачає звернення орендаря до орендодавця, оскільки воно є складовою частиною окремої правової підстави, передбаченої ч.1-ч.5 та ч.6 статті 33, а застосування таких підстав одночасно є неможливим.

Тож які практичні поради можуть бути доречні, якщо учасники правовідносин – юридичні особи?

1. Закон України «Про оренду землі» визначає, що для цілей поновлення договору оренди землі на новий строк обов’язковим є укладення письмового договору.
2. Якщо орендар не допустив порушення строків звернення та повідомив про намір скористатися переважних правом на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення), то разом з таким повідомленням він направляє на адресу орендодавця проект додаткової угоди, що містить умови такого поновлення.
3. За відсутності письмових заперечень з боку орендодавця-власника земельної ділянки, та одночасно за відсутності підписаної додаткової угоди орендар може звернутися до суду за захистом порушеного права.

Альтернативно,

4. Якщо орендар все ж таки пропустив строки, передбачені ч.1 статті 33 Закону, продовжує використовувати земельну ділянку, та не отримав від орендодавця письмових заперечень протягом 1 місяця з часу закінчення строку оренди землі (ч. 6 статті 33), орендар має звернутися до орендодавця з письмовою пропозицію укласти додаткову угоду про поновлення оренди землі на той же строк та на таких самих умовах, із додаванням проекту такої додаткової угоди.
5. За відсутності письмових заперечень з боку орендодавця – власника земельної ділянки, та одночасно за відсутності підписаної додаткової угоди орендар може звернутися до суду за захистом порушеного права. 

Що ж робити у випадку, коли не всі сторони договору оренди — юридичні особи? Додержуватися алгоритму, що розглядався у першому прикладі судової практики (тобто у справі №  625/166/18).  Або звертатися до Великої Палата Верховного Суду і доводити, що саме практика Касаційного господарського суду в сенсі наявності двох різних правових підстав та порядків для поновлення договору оренди землі є правильною.

Юлія Курило, адвокат, експерт з міжнародного корпоративного права