Юридический аудит прав на землю: как подготовиться и чего ожидать

Именно для проверки законности приобретения такого права пользования сельскохозяйственными землями и определения возможных рисков, связанных с пользованием этими землями, и проводится юридический аудит.

Обычно земельный аудит включает такие виды работ, как проверка правоустанавливающих документов на землю, проверка права собственности на земельный участок, проверка возможных ограничений на использование земли и обременения права на землю. Если пользование земельным участком осуществляется путем аренды земли, то обязательной является проверка положений договоров аренды на соответствие положениям Закона Украины «Об аренде земли».

Поскольку целью проведения аудита, как уже отмечалось, является оценка привлекательности приобретения в пользование земли путем проверки законности владения или пользования ею, от юридического аудита следует ожидать детального анализа правоустанавливающих документов и юридически подтвержденных фактов.

Для стороны, подлежащей проверке в ходе аудита, на практике это означает проверку:

• обязательных реквизитов документов;
• информации о земельном участке в Государственном земельном кадастре и проверку землеустроительной документации;
• оснований возникновения права на землю путем анализа процедуры выдачи и регистрации правоустанавливающих документов;
• целевого назначения использования земельного участка;
• наличия ограничений или различного рода обременений земельного участка;
• возможности доступа к земельному участку и пр.

Надлежащая подготовка к юридическому аудиту прав на землю, в первую очередь, включает упорядочение правоустанавливающей документации для ее дальнейшей передачи аудиторам.

Именно с этой целью нужно иметь реестр всех правоустанавливающих документов, например, реестр договоров аренды земли и всех приложений к ним, а также документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на землю.

Проведение такого упорядочения документов полезно для выявления правильности оформления документов, а также наличия всех необходимых документов, которые подтверждают то или иное право на использование земельного участка либо владения им.

Например, при оформлении права использования земельных участков путем аренды важна проверка срока действия договоров аренды и их существенных условий. Важен также контроль за земельными спорами, стороной которых является объект аудита, ведь именно эта информация используется юридическими аудиторами для определения слабых мест правоустанавливающих документов или взаимоотношений арендатора с арендодателями.

Дмитрий Гончаренко, юрист Eterna Law