Земельная экзотика как альтернатива арендным отношениям

Но пока продать землю в Украине нельзя, а договор аренды довольно строго ограничивает участников процесса, аграрии и инвесторы агросферы находят альтернативные пути, как «избавится» от ненужных или получить в собственность или пользование необходимые участки. Для этого они используют особые формы передачи права пользования. С точки зрения закона, это, конечно же, не продажа земли. Но оформляя таким образом право собственности на землю, её по факту продают. Как вам аренда земельного участка на 300 лет с единоразовым платежом за все годы её использования?

Эмфитевзис

Эмфитевзис — это долгосрочное, отчуждаемое, наследуемое право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Условия использования эмфитевзиса во многом определяют стороны договора. Право собственности остается за владельцем земли.

Основное его преимущество — отсутствие ограничений по сроку аренды и периодичности арендной платы. Договор аренды земли с/х назначения заключается не менее чем на 7 лет и не более, чем на 50 лет. А при заключении договора эмфитевзиса это может быть хоть 500 лет. Также договор эмфитевзиса может быть бессрочным, но в этом случае у сторон будет возможность расторгнуть его, предупредив об этом друг друга за год до желаемой даты расторжения.

Если для договора аренды вопрос оплаты урегулирован, то по договору эмфитевзиса плата может вноситься как единоразово — полностью вся сумма, так и регулярными платежами. К тому, же размер платы за эмфитевзис не зависит от нормативной денежной оценки земли, не определены ее максимальный и минимальный размеры. Более того, собственник имеет право получить вознаграждение за заключение такого договора. Эти условия очень привлекательны для тех, кто больше заинтересован в материальной компенсации, чем в самом земельном участке.

На что нужно обратить внимание сторонам, чтобы не «попасть на деньги» при заключении договора эмфитевзиса:

Землепользователю:

1) Прописать в договоре преимущественное право на приобретение используемого земельного  участка, а также ответственность за его нарушение;
2) Заключать договор на определенный срок. В случае заключения бессрочного договора, у землепользователя есть риск лишиться права пользования участком, хотя до этого он уже внес полную плату за эмфитевзис.

Собственнику земли:

1) Учитывать, что обязанность по уплате земельного налога, несмотря на передачу земли даже на 300-400 лет, остается за собственником земельного участка. Установить в договоре передачу такого обязательства пользователю можно, но при возникновении какой-либо конфликтной ситуации между сторонами, в судебном порядке договор можно  признать недействительным;
2) В договоре установите размер процентов от цены продажи земли, который вы получите в случае, если эмфитевт решит её продать.

Договор эмфитевзиса заключается в письменной форме. Оформлять его нотариально не обязательно, но это позволит подстраховаться на будущее —  владельцы земельных участков в перспективе могут заявить, что не подписывали этот договор или их подпись недействительна. Договор нужно зарегистрировать в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.  

Сервитут

Сервитут — это право пользования землей с определенными ограничениями, которые устанавливаются законом или договором. Сервитут может быть личный и земельный (право прохода, проезда на велосипеде, движения транспортных средств, прохода животных к естественным водоемам, право забора воды из естественного водоема, право складирования строительных материалов с целью проведения строительства или ремонта и т.д.). Но в реалиях моратория в нашей стране его используют более широко.

По сравнению с арендой земли на сервитут нет ограничений по времени. В аренду землю можно сдать не меньше, чем на 7 лет, а сервитут можно хоть на год, хоть на 300 лет.

Сервитут устанавливается на основании договора, завещания или решения суда. Сервитут  заключается в письменной форме и не требует нотариального заверения. Но важно убедиться, что у лица, которое предоставляет право сервитута, есть это право. К договору также прилагается план земельного участка, где четко определяются границы части земельного участка, на которую устанавливают ограничения. Сервитут может быть постоянный и срочный, возмездный и даже безвозмездный — решают стороны.

Суперфиций

Это ограниченное право пользования земельным участком для застройки — устанавливается договором или завещанием. Нотариальное заверение договора снова-таки не обязательно, но помогает застраховать риски на будущее. Подлежит обязательной государственной регистрации. Может быть срочным и бессрочным.

Суперфиций может быть исключительно возмездным — владелец земельного участка получает оплату за возможность другого лица использовать эту землю для застройки.

Выгоды и ограничения:

1) Право суперфиция — это актив — его можно продать, передать по наследству, заложить (но такое право, за небольшим исключением, не распространяется на земельные участки государственной и коммунальной собственности).
2) Целевое назначение земельного участка  — для строительства каких-либо объектов. Изменение целевого назначения не предусматривается.

Пока в Украине действует мораторий, как собственники земли, так и землепользователи находят более удобные и гибкие договора как альтернативу излишне формализованной аренде.

Анастасия Николенко, юрист, Юридическая компания ILF