Земельные отношения 2019: узнайте о своих правах сейчас

С 1 января 2019 г. вступит в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, совершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине» от 10.07.18 г. №2498-VIII (далее — Закон).

Давайте подробно разберемся, какие именно изменения внесены данным нормативным актом.

1. Лицо, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель сельскохозяйственного назначения, и его права

Законом введено понятие — лицо, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель сельскохозяйственного назначения. Таким лицом будет признаваться землепользователь, которому в массиве участков с/х назначения принадлежит право пользования (аренды, эмфитевзиса) не менее 75% земель. Итак, речь идет не о количестве, а именно о площади земли в пределах массива, право пользования которой должным образом зарегистрировано.

Такое лицо получит определенные привилегии. Так, например, оно имеет право арендовать другие земельные участки в массиве, а если они уже переданы в аренду, получить их в пользование на основании субаренды. Правда, такие действия возможны в случае, если чересполосица в массиве мешает рациональному использованию других земельных участков такого лица, а также с предоставлением собственнику или арендатору взамен другого земельного участка в указанном массиве на тот же срок и на тех же условиях.

Если на аренду земельного участка претендует другой арендатор, то лицо, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель, имеет преимущественное право на аренду указанного участка на условиях, не худших, чем предложение другого арендатора. Такое преимущественное право аренды не будет применяться, если на земельный участок распространяется преимущественное право другого лица на возобновление договора аренды согласно ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли».

Однако в данном случае, исходя из логики внесенных изменений, лицо, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель, имеет право на субаренду данного участка у лица, что возобновит договор аренды, что по своей сути никоим образом не меняет возможности получить именно указанный земельный участок в пользование.

Владелец или землепользователь участка, передаваемого в аренду или субаренду лицу, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель, наделяется определенными гарантиями, например: ограничением срока такого обмена сроком пользования земельным участком, предоставленным ему взамен; аналогичным размером арендной платы; обеспечением доступа к участку, полученному взамен и др.

При этом порядок такого обмена правами пользования не требует одинакового состава земель и идентичного размера участков. Таким образом, компенсацией за неравноценный обмен должно стать возмещение ущерба, нанесенного такой меной, предусмотренное в Законе.

Хотим обратить внимание на тот факт, что методика осуществления расчета возмещения такого вреда, нанесенного меной, отсутствует. Более того, согласно положениям Закона размер имущественного ущерба должен определяться субъектом оценочной деятельности, а следовательно — исходя из стоимости земельных участков. Таким образом вред, нанесенный меньшей урожайностью за счет меньшей площади или худшего качества участка, полученного в результате обмена, приниматься во внимание не будет. При этом такой ущерб в случае долгосрочной аренды может составлять сумму большую, чем разница оценки двух участков.

Также законодатель предусмотрел порядок осуществления обмена и заключения соответствующих договоров аренды и субаренды. Данный порядок предусматривает направление лицом, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель, проекта договора и определенного перечня документов лицу, чей участок оно желает использовать. Ответ на такое предложение должен быть направлен в течение месяца. Однако в случае недостижения согласия по условиям договора аренды (субаренды) такой договор может быть признан заключенным по решению суда, которое и будет основанием для регистрации соответствующего права пользования.

Необходимо отметить, что Законом предусмотрено, что положение о судебном признании соответствующих договоров заключенными будет терять свою силу через 2 года с момента вступления в силу Закона Украины «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

2. Право обмена земельными участками

Законом предусмотрено, что владельцы земельных участков сельскохозяйственного назначения, а именно: для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства и личного крестьянского хозяйства, всех форм собственности, расположенных в одном массиве, смогут обмениваться такими земельными участками.

Итак, со следующего года обмен участками возможен будет только в пределах одного массива. При этом никаких существенных изменений в положения статьи 14 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», которые предусматривают возможность обмена земельными участками, не внесено. Таким образом правило, установленное в судебной практике, в частности в Постановлении Верховного Суда Украины по делу №6-464цс16 от 12 октября 2016 г., относительно возможности обмена исключительно по алгоритму «пай на пай» остается в силе и получает новое ограничение по обмену в рамках массива.

Также Законом внесены изменения в Переходные положения Земельного Кодекса, а именно подпункт «б» пункта 15, которым ограничена возможность обмена земельными участками, нормативная денежная оценка которых отличается более чем на 10%.

Итак, если у вас есть договоренности или планы по обмену земельными участками в разных массивах, и/или нормативная денежная оценка которых отличается более чем на 10%, советуем зарегистрировать права на такие земельные участки до 2019 года.

3. Обмен правами пользования земельными участками

Закон предусматривает право владельцев и арендаторов земель с/х назначения, расположенных в пределах одного массива, обмениваться принадлежащими им правами пользования на срок действия договора аренды. Такой обмен оформляется соответствующими договорами аренды и субаренды. При этом заключение соответствующего договора субаренды не требует согласования с арендодателем, но требует уведомления такого владельца в течение 5 дней с момента регистрации права субаренды.

Прекращение одного из договоров аренды, субаренды, заключенных в рамках обмена правами пользования, влечет за собой прекращение и другого такого договора.

4. Аренда полевых дорог

Изменениями предусмотрено право аренды полевых дорог, находящихся в коммунальной и государственной собственности, без проведения земельных торгов и дальнейшее их использование в том числе для выращивания с/х продукции.

Данное право имеет определенные ограничения:

— оно касается исключительно полевых дорог, запроектированных для доступа к земельным участкам, то есть внутри массива, но не включает полевые дороги, ограничивающие массив;

— предоставляется исключительно владельцам смежных участков с полевыми дорогами;

— предоставляется на срок 7 лет.

5. Сервитут

Законом предоставлено право установления сервитута землепользователю соседнего земельного участка. Ранее такое право было предоставлено собственнику (владельцу), что ограничивало права пользователей на установку соответствующего права на соседний земельный участок.

6. Эмфитевзис

С 1 января 2019 г. Законом ограничивается максимальный срок действия эмфитевзиса и устанавливается в размере не более 50 лет.

Итак, если у вас есть договоренности или планы по заключению соответствующих договоров, советуем зарегистрировать право эмфитевзиса за ними до 2019 года.

7. Земли приостановленных КСП

Согласно положениям обсуждаемого закона, со дня вступления в силу все земли приостановленных КСП, кроме тех, на которые оформлено право частной собственности, считаются собственностью территориальных общин, на территории которых они расположены.

При этом такие земли будут подпадать под мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, установленный подпунктом «а» пункта 15 Переходных положений Земельного кодекса.

8. Земли действующих КСП

Со следующего года решение о судьбе других земель, чем те, которые были распределены, находящихся в коллективной собственности КСП, будет приниматься большинством голосов следующих лиц:

• которые получили сертификаты на право на земельную долю (пай) в установленном законодательством порядке;
• наследники права на земельную долю (пай), удостоверенного сертификатом;
• граждане и юридические лица Украины, которые в соответствии с законодательством Украины приобрели право на земельную долю (пай).

Распределение земель, оставшихся в коллективной собственности, должно быть осуществлено до 1 января 2025 г., в противном случае КСП будет считаться таким, которое отказалось от коллективного права на землю, и такие земли (кроме невостребованных долей (паев) и нераспределенных земельных участков) по искам органов местного самоуправления о признании имущества бесхозным, перейдут в коммунальную собственность.

Указанные земли также будут подпадать под мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, установленный подпунктом «а» пункта 15 Переходных положений Земельного кодекса.

9. Нераспределенные земельные участки и невостребованные земельные доли (паи)

Закон стандартизировал не только порядок использования таких земельных участков, но и их понятия.

Так, согласно обсуждаемых положений нераспределенным земельным участком является земельный участок, который согласно проекту землеустройства по организации территории земельных долей (паев) вошел в площади земель, подлежащих распределению, но в соответствии с протоколом о разделе земельных участков не был выделен владельцу земельной доли (пая).

Неистребованной является земельная доля (пай), на которую не получено документ, удостоверяющий право на нее, или земельная доля (пай), право на которую удостоверено в соответствии с законодательством, но которая не была выделена в натуре (на местности).

С момента вступления в силу указанного Закона исключительно органы местного самоуправления получат право на передачу в аренду неистребованных долей (паев) и нераспределенных земельных участков, но лишь до дня регистрации права собственности на такой земельный участок.

В случае, если владелец неистребованной земельной доли (пая) или его наследник, то есть лица, у которых есть сертификат на право на земельную долю (пай), до 1 января 2025 г. не оформят право собственности на такой земельный участок, он перейдет в собственность органа местного самоуправления по иску о признании имущества бесхозным.

Суд может предоставить владельцу неистребованной земельной доли (пая) или его наследнику после указанной даты дополнительный срок для оформления права собственности, если признает причины пропуска срока уважительными.

Органам местного самоуправления, получившим право собственности на такие земли, в течение следующих 7 лет будет запрещена передача их в частную собственность, кроме как указанным выше владельцам неистребованных земельных долей (паев) или их наследникам.

Таким образом следующий год привнесет некоторое оживление в сфере пользования земельными участками с/х назначения. Наибольшее количество вопросов и спорных моментов ожидается именно относительно преимущественных прав на аренду и субаренду земель лицами, которым принадлежит право пользования существенной частью земель массива, поскольку такое право по замыслу законодателей должно быть осуществлено фактически без учета воли других лиц, пользующихся землями в том же массиве. К тому же отсутствие надлежащей детализации данных процессов и возможность обращений в суд снова создадут повод для злоупотреблений и новых затяжных судебных процессов.

Анатолий Косован, управляющий партнер Kosovan Legal Group