Земельные отношения — как Lego: сконструировать можно очень много, главное — знать как

Работа с земельным банком в Украине осуществляется так, что назвать использование земли юридически «чистым» часто очень сложно. Связано это с тем, что существующее правовое регулирование не соответствует рыночным реалиям в широком смысле этого слова. При этом, как известно, право должно формироваться и адаптироваться в ходе эволюции под такие рыночные реалии, но вот в Украине  с эволюцией права в сфере земельных отношений все не очень гладко. Поэтому участники рынка выдумывают способы обойти консервативные правила, установленные государством, «конструируя» собственные решения.

Имея дело с реальными бизнес-кейсами по сопровождению агрокомпаний, для обозначения отдельных способов работы этих компаний с земельным банком мы предложили рынку термин, обозначающий лазейки в земельном праве, которые чаще всего видим в качестве решений землепользователей. «Условно правовые конструкции» (УПК) — это механизмы юридического оформления договоренностей между землевладельцем и землепользователем в сфере земельных отношений, которые использует современный агробизнес в Украине при работе с земельным банком там, где нет возможности оформить отношения буквально по закону. 

Для понимания ситуации описать ее можно примерно следующим образом. Вместо аренды там, где это сделать невозможно или по каким-то причинам нецелесообразно, бизнес, вместо юридически правильно оформленной аренды, использует разнообразные ее альтернативы. По степени буквального соответствия закону современные украинские земельные УПК можно разделить на несколько групп.

Первая группа УПК — полностью соответствующие закону отношения между собственником земли и землепользователем. Это, прежде всего, эмфитевзис и суперфиций. Эмфитевзис — право использовать землю для сельскохозяйственного назначения, при этом он, в отличие от аренды, не ограничен прежде всего сроками, на который можно передать землю (сегодня сделки на 100-200 лет уже не проблема, а еще не так давно наши юристы были первопроходцами в таких «длительных» эмфитевзисах). Еще одним плюсом эмфитевзиса по сравнению с арендой является возможность предусмотреть индивидуальный вариант оплаты денежных средств землевладельцу, например, за столетний эмфитевзис можно произвести разовую оплату. Таким образом, длительные эмфитевзисы фактически становятся альтернативой купле-продаже и эффективно применяются на рынке с этой целью.

Например, Интернет пестрит объявлениями о продаже сельскохозяйственной земли, хотя всем хорошо известно, что практически нет земли, которую можно купить в буквальном юридическом понимании этого слова. Предложение на этом рынке во многом сформировано из земельных участков, которые никто из их собственников не хочет или не может обрабатывать самостоятельно, но люди желают получить быстрые деньги от своего актива вместо очень скромной периодической арендной платы. В то же время есть бизнес, которому интересна покупка этой земли. Эмфитевзис в таких случаях, при правильном оформлении, является законным способом решить проблемы собственника земли и лица, желающего эту землю приобрести.  

Вторая группа УПК — это конструкции, которые используются, чтобы заменить аренду, но только формально. Сюда входят разного рода договора, которые заменяют, а при неправильном оформлении — скрывают, отношения аренды. Как правило, такая аренда прячется  за договорами о совместной деятельности, инвестиционными договорами, договорами подряда или общей обработки земли. Данная группа УПК часто на практике используется в отношениях с фермерскими хозяйствами, коммунальными и государственными предприятиями, учреждениями науки и образования. 

В работе с УПК второй категории важно знать, что государство через прокуратуру и другие органы очень сильно интересуется законностью применения таких механизмов работы, поэтому реестр судебных решений под завязку наполнен решениями в спорах о законности такого использования земли.  

Конечно, просто утверждать, что в Украине любая совместная деятельность или подрядные работы являются скрытой арендой, нельзя, поскольку фактическое содержание этих отношений очень сильно отличается от арендных. Это важно понимать тем, кто использует или собрался использовать вторую группу УПК в своей работе.  

Для оценки законности конкретной УПК второй группы нужно дать объективную оценку ее содержанию, то есть, например, реально ли это совместная деятельность или плохо замаскированная аренда государственной земли без прохождения всех необходимых по законодательству процедур. Решения судей при рассмотрении дел такой категории предельно просты. Если сторона смогла доказать, что это реально совместная деятельность, то такой договор «устоит», если нет, то иск прокуратуры (чаще всего именно она инициирует такие иски) будет удовлетворен. Так вот, чтобы доказать, что у вас реально совместная деятельность, вы должны будете предоставить суду материалы, которые покажут, что отношения между вами и вашим контрагентом действительно являются совместной деятельностью, подразумевая участие именно в совместном деле, а не просто передачу вам земли взамен на часть прибыли.  

Поэтому нашим клиентам, которые используют УПК второй группы, мы советуем формировать доказательственную базу, подтверждающую соответствие юридического оформления  реальным отношениям между сторонами.

Неправовые механизмы, или самозахваты земли, то есть использование земли без каких-либо юридических оснований, — третья группа УПК. Эта часть УПК включает в себя весь спектр: от уголовных деяний до разного рода недооформленных или неполноценных договоренностей по использованию земли. Земля, которая используется в таком режиме, находится в самой высокой степени риска потери, не говоря уже о других негативных последствиях. Юридическая работа в таких отношениях преимущественно сводится к тому, чтобы защитить клиента от него самого и сформировать правовую и фактическую основу для обоснования правомерности нахождения предприятия на такой земле.

Возникают УПК третьей группы по разным причинам. В практике были случаи, когда локальный менеджмент холдинга решил проявить инициативу и обработал государственную землю без каких-либо оснований, это в последующем дорого обошлось собственникам предприятия. Еще одной из причин существования УПК третьей группы является банальное игнорирование или незнание законодательства, регулирующего земельные отношения, например, некоторые предприятия (в основном небольшие) просто считают вторичными вопросы  регистрации, пролонгации или полноценного оформления  права аренды земли.   

Напоследок хочу обратить внимание читателей моего блога, что наша компания никогда не рекомендует своим клиентам нарушать закон и использовать землю, нарушая установленные законом правила. Также очень предвзято мы относимся к УПК, которые используют покупаемые нашими клиентами компании, в таком случае оцениваем степень риска для клиента. В то же время просто отрицать реалии мы не можем, поэтому работаем с тем, что реально происходит на рынке, в том числе и с УПК. Наработав собственный опыт, мы пришли к выводу, что как бы кто не относился к УПК использования земли, это наше сегодня, поэтому вместо игнорирования нужно формировать адекватные подходы к работе с существующим положением дел на рынке земли.

 Дмитрий Александров, управляющий партнер ALEXANDROV&PARTNERS