Земельный вопрос: причины прекращения арендных отношений и как это предотвратить

Площадь земель, находящихся в аренде у этих компаний, достигает сотен тысяч гектаров, как и количество договоров аренды. Учитывая это, вопрос прекращения арендных отношений касается широкого круга заинтересованных лиц.

Статья 31 Закона Украины «Об аренде земли» (далее — Закон) предусматривает следующие основания прекращения договора аренды земли:

1. окончание срока, на который он был заключен;

2. выкуп земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом;

3. сочетание в одном лице собственника земельного участка и арендатора;

4. смерть физического лица-арендатора, осуждение его к лишению свободы и отказ членов его семьи и других пользователей земельного участка от выполнения заключенного договора аренды;

5. ликвидация юридического лица-арендатора;

6. отчуждение права аренды земельного участка залогодержателем;

7. приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованной другим лицом земельном участке;

8. прекращение действия договора, заключенного в рамках государственно-частного партнерства (относительно договоров аренды земли, заключенных в рамках такого партнерства);

9. в других случаях, предусмотренных законом (об этом чуть ниже);

10. по согласию сторон;

11. по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.

Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или самим договором.

То есть перечень оснований для досрочного прекращения договора аренды по Закону достаточно понятен и не должен вызывать каких-то вопросов, за исключением отсылочной нормы к другим случаям, предусмотренным законом. Какие же это законы?

В первую очередь, это Земельный кодекс Украины (ЗКУ), статья 141 которого определяет следующие основания для прекращения права пользования (включая аренду) земельным участком:

1. добровольный отказ от права пользования земельным участком;

2. изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных ЗКУ;

3. прекращение деятельности религиозных организаций, государственных или коммунальных предприятий, учреждений и организаций;

4. использование земельного участка способами, которые противоречат экологическим требованиям;

5. использование земельного участка не по целевому назначению;

6. систематическая неуплата земельного налога или арендной платы;

7. приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке;

8. использования земельного участка способом, который противоречит требованиям охраны культурного наследия.

Систематическая неуплата арендной платы является, пожалуй, самым распространенным основанием для расторжения договора аренды. Особенно это касается аренды земель государственной и коммунальной собственности, где арендная плата, согласно Налоговому кодексу, не только имеет договорную природу, а является еще и налогом. Именно на неуплате арендной платы мы бы хотели сосредоточить внимание.

Согласно ст. 15 Закона, арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату является существенным условием договора аренды земельного участка. В связи с этим стоит помнить, что неуказание в договоре хотя бы одного из указанных выше положений может иметь следствием признание его незаключенным.

С другой стороны, проанализировав судебную практику, можно прийти к выводу, что в случае, если отсутствие какого-либо существенного условия не повлекло невозможность исполнения договора и, более того, он определенное время выполнялся, то признать его незаключенным не получится.

Практика споров о расторжении договоров аренды земельного участка за систематическую неуплату арендной платы свидетельствует, что суды буквально подходят к понятию «систематическая неуплата арендной платы» и четко отмечают, что одноразовая ее неуплата не является основанием для расторжения договора.

В то же время суды не определяют, что же, по их мнению, является систематической неуплатой. В частности, признак систематичности зависит от количества неоплаченных месяцев в течение года или подряд. Также не всегда понятно, будет ли уплата арендной платы не в полном объеме несколько месяцев подряд в понимании судов составить самостоятельное основание для расторжения договора аренды.

Высший хозяйственный суд Украины в Постановлении от 26.01.2016 по делу №916/2074/15 отмечает, что систематической является неуплата арендной платы два и более месяца подряд. А из Постановления того же суда от 03.03.2016 по делу №924/536/15 можно сделать вывод, что систематической неуплатой суд считает неуплату арендной платы в течение трех месяцев подряд. Это свидетельствует о неоднозначности судебной практики по этому вопросу.

Из обстоятельств дела, изложенных в Постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 16.03.2016 по делу №910/4676/13, следует, что стороны в договоре аренды земельного участка конкретизировали норму п. д ст. 141 Земельного кодекса Украины, а именно отметили, что систематическим в их понимании является неуплата арендной платы в течение полугода. Суд в этом случае поддержал такой подход и применил при толковании норм закона также соответствующее положение договора. По нашему мнению, подход, примененный судом по данному делу, является разумным и полностью соответствует принципу свободы договора.

Когда дело касается аренды земель государственной и коммунальной собственности, позиция административных судов всех звеньев, как и позиция Верховного суда Украины (ВСУ), является более жесткой к арендаторам, поскольку речь идет уже о бюджетных платежах, а ситуация усложняется еще и изменениями нормативной денежной оценки земельного участка (в качестве базы для расчета арендной платы в ее «налоговом» разрезе). Особенно заметно это стало с момента Постановления ВСУ №21-274а14 от 02.12.2014, в которой была выражена правовая позиция о приоритетности норм Налогового кодекса Украины (НКУ) над нормами других актов в случае их противоречия, что закреплено в пункте 5.2 статьи 5 НКУ.

Следовательно, систематическая неуплата арендной платы является одной из наиболее распространенных оснований для расторжения договора аренды. Однако понимание систематичности как у сторон договора, так и у суда может быть различным. Соответственно, для уменьшения рисков потери права пользования земельным участком мы рекомендуем уточнить в договоре понятие «систематическая неуплата арендной платы».

Кроме того, для безопасного пользования земельным участком наиболее правильным подходом будет обеспечение как можно более полного соблюдения норм законодательства, а также разумное отношение к формулировкам положений договора. В таком случае расторжение или признание недействительным договора окажется для контрагента (арендодателя) более сложной задачей, даже если на его стороне будут налоговые органы.

Станислав Герасименко, старший юрист, руководитель практики недвижимости Eterna Law