Миграция пайщиков: остановить нельзя, уберечься можно

Приведем один пример распространенной по всей Украине ситуации: когда приходит время переподписывать договора, очень часто арендатор узнает, что его пайщики уже не с ним. 

При этом договор об аренде земли сельхозназначения, который прошел государственную регистрацию, не так просто разорвать. «В Земельном кодексе Украины в части закона об аренде выписаны условия завершения договора, для этого нужно принять ряд мер. Если эти меры по каким-либо причинам не принимались, то договора автоматически продлятся на тех же условиях», — констатирует президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль. 

По его словам, в ситуации, когда пайщик подписывает новый договор, при этом его земли уже арендуют, в первую очередь, это чревато для собственника земли. 

«Они не понимают ответственности, зачастую не обладают юридической грамотностью и подписывают документы практически не глядя. Крупные компании часто сталкиваются с этим, поэтому у них есть целые юридические и земельные отделы, которые занимаются такими вопросами», — констатирует эксперт. 

Подобная ситуация сложилась в Гадячском районе Полтавской области у холдинга «Агротрейд». Более 100 га сельхозземель в селе Лысивка «ушли» без ведома главного офиса компании «Агротрейд» к местному фермеру. 

Почему так произошло? В компании отмечают, что бывший руководитель на месте не придерживался принципов, которыми руководствуются в «Агротрейде» в коммуникации с пайщиками. 

«Мы активно участвуем в решении проблем населенных пунктов, поддерживаем инфраструктуру сел, помогаем пайщикам в решении личных сложных жизненных ситуаций. Собственно, мы действуем по принципу «предприятие-партнер». На предприятии «Новые мосты», которое находится в Гадячском районе Полтавской области, прежним руководством игнорировались коммуникационные мероприятия. Это привело к негативным последствиям в ходе очередной кампании по переподписанию договоров», — констатирует директор Департамента земельных отношений компании «Агротрейд» Алексей Бабешко. 

Эксперт по земельным вопросам ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» Роман Граб подтверждает, что среди прочего на решение пайщика заключить договор аренды влияют работа с пайщиками и социальная политика, проводимая предприятием на данной территории. 

Как пример Алексей Бабешко приводит предприятие «Колос» в Коломакском районе Харьковской области, где бывшим руководителем предпринимались попытки рейдерского захвата: «Возникла необходимость подписания с пайщиками новых договоров. Эта процедура успешно прошла в сжатые сроки благодаря взаимопониманию между предприятием и арендодателями». 

В целом говоря о тенденциях на рынке аренды сельхозземель, Роман Граб добавляет, что влияние оказывает и одноразовая мотивационная выплата пайщику, которую осуществляет предприятие за то, что он заключит или продлит с ним договор аренды. Сумма мотивационной выплаты может составлять 5, 10 и даже 20 тыс. грн. 

«Ключевой параметр для выбора арендатора — размер арендной платы. Мелкие хозяйства вполне могут составить конкуренцию агрохолдингу или большому хозяйству благодаря личным связям с местными пайщиками, что позволяет не заключать официальных договоров аренды и проводить наличный расчет, уменьшая расходы на уплату налогов. Пайщики и сами часто поддерживают практику выплаты арендной платы наличными для того, чтобы не платить НДФЛ», — добавляет эксперт. 

От недобросовестной конкуренции не застрахован никто. При этом, по словам Андрея Кошиля, за счет разницы, которую выплачивают крупные компании и небольшие фермеры, и возникает определенное преимущество последних. 

«Крупные производители и агрохолдинги, как правило, работают «в белую», кроме аренды выплачивая подоходный налог — 18%, военный сбор — 1,5%, кроме того помогают социальными выплатами. То есть большая нагрузка идет на арендную плату. Фермеры же могут обходить некоторые вопросы в плане устных договоренностей. Они или выплачивают аренду «в черную», либо фактически намного больше того, что прописано в договоре, в надежде сэкономить на подоходном налоге и военных сборах», — говорит эксперт. 

О том, что в суде арендатор может отстоять свое право на арендованные земельные участки, если его конкуренты заключили договоры аренды на эти же участки уже после истечения срока предыдущего договора, говорит и народный депутат, председатель подкомитета по вопросам земельных отношений Аграрного комитета ВРУ Олег Кулинич. 

«Согласно закону «Об аренде земли», действующий арендатор имеет первоочередное право на заключение нового договора с собственником земельного участка», — констатирует парламентарий. 

Единственное исключение, по его словам, когда, к сожалению, действительно возможно заключение договора аренды земли «сверх» существующего, — если существующий договор аренды земельного участка был заключен до 2013 года. «Нечистые на руку дельцы могут воспользоваться этой лазейкой, которая неоднократно использовалась рейдерами. Дело в том, что к 2013 году договоры аренды земли регистрировались в Государственном земельном кадастре, а после 2013 года — в Реестре прав на недвижимое имущество. Эффективное взаимодействие этих двух реестров наладить до последнего времени так и не удалось», — констатирует Олег Кулинич. 

И хотя регистратор Минюста должен проверять наличие договоров на соответствующий земельный участок в Госгеокадастре, по разным причинам делалось это не во всех случаях. 

«Мы с коллегами предложили решение этой проблемы в новом антирейдерском законопроекте, который зарегистрирован в парламенте. Законопроект полностью автоматизирует отношения между Государственным земельным кадастром и Государственным реестром прав на недвижимое имущество, поэтому двойного внесения информации уже не будет», — заверяет парламентарий. 

Владелец хозяйства «Глория» из Жашковского района Черкасской области Станислав Козлов, который обрабатывает 1800 га земли, также констатирует о проблеме с перезаключением договоров, когда заканчивается их срок. «Около 15% пайщиков заявляют, что выходят, чтобы стать единоличниками. У меня к единоличникам, которые официально не зарегистрированы и не платят налогов, работают «в серую», особое отношение. Считаю несправедливым, что мы тянем весь груз налогов на себе», — констатирует фермер. 

Станислав Козлов добавляет, что из-за непонятной ситуации, которая сложилась с рынком земли в целом, у авантюристов есть достаточно возможностей сбивать людей с толку, обещая им заработок на земельных махинациях. 

«Говорил недавно в районной администрации: у вас процентов 30 теряется через «теневое» хозяйствование на земле — наведите четкий порядок, у вас деньги под ногами лежат, не отдавайте их «теневикам». Это задерживает наше развитие, снижает эффективность наших хозяйств. Например, сейчас надо помочь школе, дать 1 млн 200 тыс. грн, чтобы не закрылась. Я готов помогать, но когда все будут складываться пропорционально», — добавляет владелец хозяйства «Глория». 

Шантаж со стороны пайщиков — распространенная ситуация. Аргумент — создание «шахматки» на массивах. 

Заместитель директора «ПроАгро Груп» Мария Колесник обращает внимание: чтобы таких проблем не возникало, арендодателям нужно начинать мониторить ситуацию минимум за полгода до окончания срока аренды. «Особенно это касается участков в шахматном порядке. Когда подходит срок окончания аренды, сторона не хочет продлевать договор в последний момент», — добавляет эксперт. 

Нашел выход из подобной ситуации руководитель ФХ «Элема», что в Кировоградской области, Анатолий Григорчук. Он кооперируется с единоличниками: «Тогда они чувствуют себя все совладельцами, ответственно относятся к результату, не создают конфликтов». 

При этом он добавляет, что нужно четко оформлять все юридические документы. «До 10% владельцев паев выражают желание получить арендную плату вперед. Те, кто уже получил, бывает, приходят требовать увеличенной платы. Есть и такие, которые умудряются передать свой пай и взять деньги вперед и в других владельцев, а затем уехать, скажем, на заработки», — говорит Анатолий Григорчук, который старается очень внимательно разбираться с каждым обращением пайщиков. 

Как видим, конкуренция между крупными и малыми предприятиями, малыми и единоличниками довольно жесткая. При этом она варьируется и по регионам. Однако наличие эффективной коммуникации с пайщиками — важное преимущество в ходе конкурентных войн.

Алла Стрижеус, AgroPortal.ua