У фермеров в мире две проблемы — цены и погода. У украинских есть третья — земля...

Между тем законопроект об обороте земли готовится ко второму чтению. Готовится ну очень активно: количество поправок, предложенных народными избранниками, считают даже не десятками, а тысячами.

Что это: умышленное затягивание процесса или необходимость все взвесить перед открытием земельного рынка? Какое видение реформы у производителей, и как в массе хайпа и спекуляций выделить действительно важные маркеры, на которые будет ориентироваться Украина в перестройке земельных отношений — AgroPortal.ua подискутировал с уполномоченным Президента по земельным вопросам Романом Лещенко и генеральным директором компании «Агро-Регион» Екатериной Рыбаченко.

Розмову подаємо мовою спілкування

Парламентарі прагнуть внести в земельний законопроєкт нереально велику кількість поправок. Звісно, це гальмує процес його підготовки до другого читання. Романе, на ваш погляд, що є дійсно критичним з точки зору державної політики, які моменти варто обов’язково переглянути?

Роман Лещенко: Ми нарахували понад 4000 поправок і продовжуємо їх опрацьовувати. По суті, половина з них дублюється. Проте загалом я би виділив три групи питань, які найбільше хвилюють народних обранців. Перша — це питання обмежень допуску до ринку іноземців. Друга — концентрація земель в одних руках. Причому розмах пропозицій величезний: від 10 га до 100 тис. га. Третій блок питань — етапність реформи за суб’єктним складом.

Всі поправки потрібно структурувати, розглянути на комітетських слуханнях і тільки потім вивести у Верховну Раду. Це величезна робота, а пленарних днів лишилось дуже мало.

Але чому аж такий наплив? Ви це передбачали?

Роман Лещенко: На земельній реформі всі хочуть заробити собі бали. Особливо відверті популісти. Земля — одвічна тема, на ній можна розвивати силу-силенну спекуляцій та маніпулювати суспільством.

Історія земельної реформи триває в Україні 28 років. З часів прийняття Земельного кодексу пройшло 18 років. Коли постає питання щодо завершення цих трансформацій, і є політична воля навести лад, то багато хто починає хвилюватися. Це наочно прослідковується: не вдалося провалити перше читання — значить, треба внести тисячі поправок, щоб загальмувати повторний розгляд.

Катерино, які є критичні точки в законопроєкті з вашої точки зору як виробника?

Катерина Рибаченко: Незважаючи на спірні моменти та ймовірне затягування з прийняттям законопроєкту, я налаштована дуже оптимістично. Президент, парламент, уряд та всі інші, хто задіяний у реформі, роблять дуже правильну річ. У нас накопичилась купа проблем. Звісно, вони не вирішаться в один день, але ми до цього рухаємося.

18 років мораторію створили штучну систему, яка більше не може існувати в теперішньому вигляді. Вона несправедлива стосовно власників землі та неправильна стосовно бізнесу. Адже склалося так, що бізнес змушений вирішувати невластиві йому питання.

Погляньте, в усіх фермерів у світі є дві проблеми — це ціни та погода. У нас є третя — земля. Сподіваюся, з останньою ситуація покращиться після прийняття законопроєкту у другому читанні.

Для нас важливо, що держава бачить власниками землі саме виробників сільгосппродукції. Ідея відділити купівлю землі від виробництва, на мій погляд, була провальною. Але зараз ми відійшли від цього курсу і знаходимося на вірному шляху.

Архітектура земельної реформи у кожній країні дуже відрізняється. Вона складна, має різні запобіжники та нюанси — в Європейському союзі, країнах Південної Америки, Ізраїлі, котрий постійно наводять за приклад, в Сінгапурі. Але найважливіше, що скрізь власник землі на ній і працює. Тільки так можна створити найбільшу цінність для держави. Саме власник турбуватиметься про екологію, природне використання землі, поліпшення ґрунту. Він впевнений у завтрашньому дні, створює робочі місця, і тому працює якнайкраще.

Серед ключових питань реформи — концентрація землі. Якщо дозволений рівень буде недотягувати, приміром, 200 тис. га в одні руки, то не менш важливим лишається право оренди?

Катерина Рибаченко: Для виробників головне мати довгострокові права на землю, яку вони обробляють. Якщо буде законодавча можливість купувати землю, найкраще буде купити. Це дозволить впевнено інвестувати у зрошення, багаторічні насадження та інші довгострокові проєкти.

В іншому випадку виробник буде зацікавлений орендувати на якомога довший термін. Тож будемо виходити з правового поля.

Яким може бути компромісний варіант концентрації в одні руки?

Роман Лещенко: Зараз пропонується максимальна концентрація 213 тис. га. Але це точно не кінцевий варіант.

Звідки взялося 213 тис. га? Уряд підійшов дуже прагматично до вирішення цього питання. Коли він отримав доручення від Президента провести земельну реформу, було взято напрацьовану проєктну базу 2017 року, яку зібрали профільні аграрні асоціації зокрема щодо концентрації. Ці напрацювання є в публічному доступі. 

В рамках закону ми повинні ввести чітке та зрозуміле обмеження.

Соціальні опитування показують, що концентрація землі — один зі страхів суспільства. Компроміс лежить десь посередині. Точно можу сказати, що концентрація буде зменшена в рази. При цьому враховуватиметься власність пов’язаних осіб — членів родини, засновників однієї компанії тощо.

Президент ініціював національний діалог із земельного питання. В рамках цього діалогу ми побували в 17-ти областях, ще в 5-ти плануємо побувати, і отримали зворотній зв’язок. Феномен України в тому, що кожна область особлива та має свою специфіку сільськогосподарського виробництва. Тому говорити про єдиний компромісний варіант дуже складно.

Поділюсь ще одним спостереженням. Насправді більшість страхів щодо земельної реформи будується навколо міфів та недовіри до держави. Ми маємо донести ключовий меседж: земельна реформа не зводиться до одного лише продажу. Вона взагалі не про продаж, її головна мета — навести лад у земельних відносинах, які за 28 років опинились у жахливому тіньовому та нерегульованому середовищі. Обіг землі — це один із етапів земельної реформи, не самоціль.

Раніше сауди заявили, що заборона іноземцям купувати землю в Україні змусить їх скорочувати свої інвестиції. Катерино, як представник компанії з іноземними інвестиціями, прокоментуйте, наскільки критичним є подібний недопуск до ринку? Чи не буде ваша компанія призупиняти, скорочувати інвестиції?

Катерина Рибаченко: Насправді в питанні інвестицій ринок землі — не головне. Інвестиції будуть здійснюватися, коли існує верховенство права, є успішні кейси вкладень у конкретну країну, а також рівні для всіх правила гри.

Доки бізнес не буде почуватися впевнено в Україні, не зможе захищати себе та свої інвестиції в судах, у нас не буде масових інвестицій.

Наведу за приклад Литву. Там діє ринок землі та є обмеження 500 га в одні руки. Але литовські компанії з аналогічним нашому розміром земельного банку торгуються на біржі з мільтиплікатором 16хEBITDA. Ось так оцінюється успішний бізнес у країні, де є верховенство права.

Українські публічні агрокомпанії торгуються з мультиплікатором 4хEBITDA. Це найбільші гравці на ринку. Тож виходить, що у нас як мінімум в 4 рази гірший інвестиційний клімат. Не через відсутність можливості купувати землю, а через відсутність верховенства права.

У будь-якому разі ринок землі створить умови для відкриття нової сторінки у веденні бізнесу в Україні. Він зробить видимими проблеми, які раніше частково замовчувалися. Те ж саме рейдерство. Якщо ти купив землю, а вона вночі пропала з реєстру, це буде проблема держави. А якщо землю купив іноземець, то назріває міждержавна проблема.

Я вважаю, що реформа прискорить наведення ладу. Вона посприяє не тільки розвитку аграрного сектору, а й економіки загалом.

А як щодо референдуму із земельного питання? Спочатку Президент заявляв, що він має бути. Зараз йдеться про те, що референдум не настільки й потрібен.

Роман Лещенко: Президент у зверненні до українського народу чітко зазначив, що допуск іноземців можливий через механізм референдуму.

Але ж є багато людей, які не дотичні до земельної реформи. Вони не розуміють, що це і навіщо. Хтось віритиме в міфи і думатиме, що землю скуплять китайці та араби, й проголосує проти. Чи не вийде так, що долю реформи вирішать ті, хто по суті не має її вирішувати?

Роман Лещенко: Земельна реформа — важлива складова подальшого розвитку України. Суспільство вимагає публічної дискусії, і Президент реагує.

Дійсно, коли ми проводимо соцопитування серед міських жителів щодо продажу землі іноземцям, вони не розуміють, чому питання адресоване до них. Правильно буде провести референдум серед власників землі.

У будь-якому разі на первинному етапі не буде допуску до ринку іноземців.

Можливо, таке спірне питання як доступ іноземців до ринку землі має бути економічно обґрунтоване? Чи все-таки є логіка саме в референдумі?

Катерина Рибаченко: Мати свої запобіжники — в інтересах держави. Як і мати іноземні інвестиції.

Можливо, доцільно дозволити купувати землю громадянам тих країн, з якими ми не воюємо та будуємо добрі партнерські відносини. Наприклад, країн Європейського союзу. Поряд із цим переглянути ті мізерні квоти, які ми маємо на експорт до ЄС, адже вони теж мають зробити нам крок назустріч.

Можна дозволити іноземцям купувати землю в обмеженій кількості. Але ринок має бути, і купувати землю повинен той, хто її оброблятиме. Якщо прийде потужний інвестор з цивілізованим підходом до ведення бізнесу, це тільки прискорить наш розвиток.

Втім, земельна реформа займе тривалий час. І не тільки через питання доступу іноземців. Ще є невирішені питання консолідації, концентрації.

Роман Лещенко: Я навіть сказав би, що питання консолідації буде основним запобіжником доступу іноземців до українського ринку землі.

Ми маємо кілька мільйонів земельних ділянок. Консолідувати масиви навіть у рамках одного поля надзвичайно важко. Якщо середній пай складає 4 га, а площа поля — 300 га, уявіть собі, що вам доведеться домовлятися зі 75 окремими власниками. Спробуйте!

Іноземці зайдуть на ринок тільки на вторинній хвилі обігу земель. Коли будуть якісні земельні масиви, де можна впроваджувати сучасні ІТ-технології. А поки прийде іноземний інвестор, землю куплять самі українці. Вони знайдуть, за що купувати, як тільки дозволимо легалізувати доходи. У нас достатньо внутрішнього ресурсу.

Чи не вийде так, що хтось землю захоче продати, хтось — здати в оренду, а хтось взагалі нічого не буде з нею робити якийсь час. І виробнику на цьому 300-гектарному полі доведеться працювати лише з 18 паями?

Роман Лещенко: Хто хотів продати землю за будь-які гроші, вже це зробив. Дехто перепродав двічі. Тобто оформив оренду на 49 років, а потім — емфітевзис. Це далеко не єдина напівлегальна схема.

Проте основна маса тих, хто тримає землю, сьогодні перебуває у вигідному становищі з точки зору вартості активу. Оренда зростає. Навіщо продавати землю за $1000, коли вартість оренди 150-250 $/га.

Люди триматимуть землю, і продавати будуть лише у випадках критичної необхідності. Сьогодні за емфітевзисом вартість гектару декларується до $2 тис. Думаєте, є черга? Немає. Власники починають розуміти, що земля має коштувати дорого. Це актив, який тільки зростатиме в ціні. А поки що можна заробляти на оренді.

З іншого боку, власнику не буде вигідно залишати свою землю у підвішеному стані. В рамках реформи планується ввести податок з гектара землі незалежно від організаційно-правової форми особи, яка обробляє. Він залежатиме від нормативно-грошової оцінки.

Дякуємо за продуктивну розмову!

Алла Стрижеус, Наталия Рекуненко, AgroPortal.ua