Сергей Кравчук: Цена земли соотносится с размером ВВП. Чудес не бывает

Вероятно, ко второму чтению документ существенно доработают. Но все же он показал основные векторы, по которым будет развиваться в Украине рынок земли сельхозназначения.

Что ждут производители от этой законодательной инициативы, какие видят возможности, а еще — несоответствия и риски, AgroPortal.ua расспросил у генерального директора «Галс Агро» Сергея Кравчука.

Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект по рынку земли. На Ваш взгляд, в каких положениях стоит его доработать до второго чтения. Какие спорные моменты Вы видите как производитель?

Сергей Кравчук: Наша компания принимала участие в обсуждении законопроекта в рамках земельного комитета УКАБ и наша позиция строилась на двух основных моментах: во-первых, рынок земли нужно открывать; во-вторых, право покупать землю должны получить те физические и юридические лица, которые осуществляют хозяйственную деятельность на этой земле. Неважно — будут это украинские граждане или иностранцы. ЗЕМЛЯ ДОЛЖНА БЫТЬ СРЕДСТВОМ ПРОИЗВОДСТВА, А НЕ ОБЪЕКТОМ СПЕКУЛЯЦИЙ.

Реальные производители будут вкладывать деньги, реализовывать перерабатывающие проекты, обеспечивать рабочие места и налоговые поступления в бюджет. Но этого всего не будет, если землю скупят иностранные фонды исключительно с целью инвестиций.

Конечно, ко второму чтению законопроект нужно доработать в ряде моментов.

Во-первых, нужен переходный период с ограничениями, с запретом дарения всем, кроме близких родственников, а также с запретом перепродажи. Этот период необходим, чтобы выровнялась рыночная цена на землю, чтобы выявить проблемы и слабые места, чтобы избежать махинаций.

Проголосованным законопроектом запрещено до 2024 года приобретение в собственность иностранцами земель, но не установлено запрета на приобретение корпоративных прав украинской компании, на которой уже аккумулирован пул земли.

На мой взгляд, это породит ситуацию, когда вместо приобретения земли напрямую будут покупаться корпоративные права украинских компаний. В общем — еще много дырок нужно залатать.

Это первое. Как Вы считаете, что еще необходимо учесть?

Сергей Кравчук: Предусмотреть защиту преимущественного права арендатора на приобретение земли — это обязательно.

На сегодня она существует только на бумаге. Конечно, есть механизм судебной защиты посредством перевода прав и обязанностей покупателя, но учитывая все реалии украинской судебной системы не стоит на него делать ставки.

Одним из механизмов защиты может быть возложение обязанности проверки соблюдения преимущественного права арендатора на нотариуса, который удостоверяет сделку купли — продажи. Конечно, здесь возможны злоупотребления как со стороны арендодателей, так и со стороны арендаторов, но этот механизм рабочий, его нужно доработать и ввести.

Кроме этого, нужно детально прописать порядок проведения земельных торгов. Если участок продается на торгах, преимущественное право арендатора не действует. Поэтому нужно ввести механизм уведомления арендатора исполнителем торгов об их проведении, чтобы арендатор имел возможность принять участие.

В эту же точку — нужно ввести запрет на дарение земли, за исключением близких родственников, чтобы исключить обход преимущественного права арендатора.

И, наконец. В законопроекте нечетко выписаны предохранители. Например, устанавливается переходный период до 2024 года и запрет продажи земли иностранцам, но в то же время закон вообще не содержит норм относительно ограничений на изменение целевого использования земли.

То есть фактически иностранцы не могут покупать земли товарного сельхозназначения и ОСГ (выделенные в качестве паев), но при этом можно изменить целевое использование, например, на ведение фермерского хозяйства и затем отчуждать в пользу иностранца.

То есть внести эти правки — и в целом в Украине можно открывать рынок земли?

Сергей Кравчук: Собственно говоря, сам мораторий был введен после обретения Украиной независимости, как компромисс между политическими силами и как временная мера для урегулирования земельных отношений и подготовки соответствующей нормативной базы.

Но потом отмена моратория очень многим в этой стране стала невыгодной. Потому что успешно заработал теневой рынок земли, когда можно арендовать землю под 3%, а фактически платить 10% и таким образом избегать уплаты налогов в бюджет, когда земля продается по договорам долгосрочной аренды или эмфитевзиса и цена диктуется несколькими игроками рынка и т.д.

Поэтому сейчас мы слышим лозунги, что вопрос рынка нужно решать на референдуме, что земля принадлежит украинскому народу, что ее скупят иностранцы. Это все политические спекуляции. Нет собственности украинского народа, каждый земельный участок имеет свои пространственные границы, площадь и принадлежит конкретному гражданину Украины, который согласно законодательству имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей частной собственностью.

Кроме того, Украина,  по большому счету, сейчас находится в самом выгодном положении. Практически все страны в мире землю уже продают, и у нас есть уникальная возможность на основании опыта других изучить все возможные ошибки, взять на вооружение лучшие кейсы, и построить у себя продуманную систему.

К сожалению, вопрос земли у нас заполитизирован, ведь многие государственные деятели преследуют свой интерес в вопросе рынка земли. Есть силы, не желающие потерять те государственные земли, которые они уже прибрали к рукам. И есть фермеры, которые не понимают, чего они хотят.

Какой опыт зарубежных стран нам стоило бы взять ко вниманию?

Сергей Кравчук: Я приведу пример Сербии. Для того, чтобы взять там кластер земли в аренду под аграрное производство, необходимо защитить бизнес-план, в котором будет спроектировано не только выращивание сельхозкультур, а и переработка. Без переработки муниципалитету вообще не интересно отдавать земли пользователю, ведь это дополнительные рабочие места и налоги.

Мы защищаем свой бизнес проект в Сербии, где в структуре садоводство с переработкой, откорм животных и биогазовое производство. Фактически клон того, что мы делаем здесь, в Украине.

Подобный опыт можно использовать и в Украине. Если компания приходит выращивать кукурузу, она не интересна общине. Такое производство дает очень мало рабочих мест и не обеспечивает дополнительной стоимости. Но если в дополнение к выращиванию кукурузы построить завод по производству биоэтанола, крахмала, аминокислоты или биоразлагаемого пластика, то любой из этих заводов даст от 20 до 100 высокооплачиваемых рабочих мест. И конечно поступление налогов в местный бюджет.

И не могу удержаться, чтобы не заметить еще одно: в Европейских проектах, государство компенсирует производителю большую часть его капитальных затрат. Это конечно грандиозный фактор. Если у нас в Украине такие механизмы не заработают — мы будем неконкурентоспособными перед другими. Это нужно знать, понимать и идти к таким механизмам. Государству потом, в будущем, это вернется сторицей в виде налогов, занятости населения, общим ростом производства и т.п.

Один из спорных моментов на сегодняшний день — это количество земли в одни руки. Насколько Вы считаете критичным такое ограничение?

Сергей Кравчук: Здесь есть два момента. Во-первых, вопрос в наполнении ГЗК и определении юридических границ ОТО.

Во-вторых, любые подобные ограничения будут порождать различные теневые схемы обхода этого ограничения. Например, уже сегодня возникают вопросы будет ли осуществляться проверка ограничений, прописанных в законопроекте, при приобретении корпоративных прав компаний.

В целом это вопрос компромисса. Если система будет выстроена так, что землю покупают исключительно для сельхозпроизводства, тогда норма о количестве земли в одни руки не встанет в принципе.

Сейчас в законопроекте прописано ограничение по концентрации земель в одной области. Ваша компания подпадает под них?

Сергей Кравчук: Нет, мы под это ограничение не подпадаем. Но считаем, что если компания сконцентрировалась в определенной области и занимается не только растениеводством, но и переработкой продукции, и платит налоги, то пусть продолжает свою деятельность. В этом случае любые ограничения выглядят не совсем обоснованными. Как вариант, можно ввести какую-то разрешительную процедуру в случае превышения норм по концентрации. Тогда компания, которая планирует превысить норму концентрации, может предоставить все необходимые документы и получить разрешение на это.

Одна из проблем земельных отношений — вопрос шахматок на полях. Насколько актуален он для Вашей компании?

Сергей Кравчук: Вопрос актуален и его важность сложно переоценить. С ним сталкиваются аграрии не только в нашей стране.

Конечно, инвестору интересно купить цельный массив. Да, шахматка является проблемой, особенно для реализации долгосрочных проектов, таких как закладка многолетних насаждений, например или поливов. И, к сожалению, даже существующий механизм обмена земельными участками в пределах одного массива путем заключения договоров аренды/субаренды этой проблемы не решает.

Вероятно, для таких случаев должен быть предложен механизм консолидации земель у собственника массива. Как вариант, это может быть реализовано через договоры мены, заключение которых станет возможным после открытия рынка.

По большому счету человеку не так важно, на каком участке находятся его 3 гектара земли. А если ты строишь полив на этом поле или закладываешь сад, это становится проблемой.

Как альтернативу продажи земли уже сейчас зачастую используют эмфитевзис. Каково Ваше отношение к этому инструменту?

Сергей Кравчук: Относительно договоров эмфитевзиса — на законодательном уровне эти правоотношения очень слабо урегулированы, поэтому много нюансов стороны оговаривают непосредственно в договорах, как-то реализация пользователем преимущественного права на выкуп, зачет неиспользованной части оплаты в цену купли — продажи земельного участка и прочее.

Но мы можем столкнуться с ситуацией, когда пользователю неинтересно будет покупать землю, которая передана ему в эмфитевзис, поскольку срок договора составляет 100 лет и денежные средства он уже выплатил владельцу. И если рыночная цена на землю существенно возрастет, то владелец земли будет фактически лишен права продать земельный участок по реальной рыночной стоимости.

Сейчас много разговоров о том, что после запуска рынка цена на землю значительно вырастет. Как Вы считаете, существуют ли для этого предпосылки?

Сергей Кравчук: Цена земли соотносится к размером ВВП страны. Чудес не бывает. В Швейцарии земля дорогая, в Польше земля дороже, чем в Румынии, а в Румынии земля дешевле, чем в Болгарии.

Если экономика страны растет, страна богатая, то и земля будет дорогая. Если страна бедная, земля тоже будет дешевая.

Алла Стрижеус, Наталия Рекуненко, AgroPortal.ua