Представитель EY о рынке земли: Нет смысла в половинчатых решениях

Владислав, насколько отмена моратория на продажу земель сельхозназначения, по вашему мнению, повысит инвестпривлекательность украинского агросектора?

Владислав Остапенко: Среди инвесторов есть как те, кто с нетерпением ожидают открытия рынка земли, так и те, кто менее заинтересованы в этом. Те, которые еще не инвестировали в украинский АПК, считают, что было бы спокойнее приходить в Украину тогда, когда земля станет товаром, потому что это базовый актив агропредприятий. Ситуация с правами аренды пока не дает достаточной защиты инвестору, ведь нередко возникают ситуации, когда на земельный участок претендует несколько владельцев, и возможны рейдерские сценарии выхода из конфликта. В случае запуска рынка земли инвесторы будут чувствовать себя более уверенно, а значит, в среднесрочной перспективе инвестиционная привлекательность Украины и сектора АПК может повыситься.

Каким может быть краткосрочный эффект от запуска рынка?

Владислав Остапенко: В краткосрочной перспективе, учитывая опыт нашей страны, например, в части приватизации госимущества, с момента открытия рынка земли можно ожидать высокую степень неопределенности относительно цен и практических механизмов покупки земли. На первом этапе, пока не будет отработан процесс покупки-продажи, возможно даже определенное снижение активности (down turn). Помимо апробированных рынком механизмов покупки земли, должна появиться судебная практика разбирательств по факту, если кто-то захочет оспорить или аннулировать сделки по купле-продаже. Когда инвесторы будут четко понимать, как не только приобрести землю, но и защитить свои интересы, агросектор станет еще более привлекательным. Можно долго рассуждать об экономических перспективах Украины, но то, что мы не в последнюю очередь аграрная страна, — это факт.

Я правильно понимаю, что заинтересованы в запуске рынка земли в основном иностранные компании, которые хотят иметь возможность защитить свой капитал после инвестиций в агросектор? Или есть и украинские компании, выступающие за отмену моратория на продажу земли?

Владислав Остапенко: У каждого бизнеса свои проблемы, они есть и у мелких, и у крупных агропредпринимателей. Давайте представим, что рынок земли откроется в ближайшее время. Есть немало людей, которые получили пай в наследство, сами землей не занимаются, потому что живут в городе, пока участок обрабатывается арендатором — с/х предприятием. Для них вопрос продажи земли — это скорее вопрос цены, так как их особо ничто с ней не связывает. А значит, определенный объем отложенного предложения уже сформирован, и он немаленький. Не исключены ситуации, к примеру, когда к арендатору будут приходить пайщики и говорить, что хотят продать пай. Если не выкупить, то пайщик будет иметь полное право продать его другому фермеру или с/х предприятию.

Сейчас у многих агрокомпаний из-за кризиса банковской системы существует дефицит ликвидности. Этому также «способствовали» налоговые изменения. Соответственно, после запуска рынка земли у с/х компаний появится потребность в достаточно большом объеме свободного капитала, чтобы приобрести участки у людей, которые придут с таким предложением. Получается, чем крупнее агропроизводитель, тем больше ему нужно вложить в выкуп своей земли. Когда эти деньги вернутся — большой вопрос, это длинные инвестиции. Привлечь крупный капитал сейчас будет очень непросто, даже успешному бизнесу. Конечно, большие агрохолдинги могут выпустить евробонды или сделать размещение на бирже, но сколько таких компаний на всю Украину? Не более десятка-полутора.

Что остается делать, не проводить земельную реформу и ждать, пока умрет последний пайщик без права продажи своего земельного участка?

Владислав Остапенко: Нет, процесс все равно надо начинать. Украина — одна из немногих стран в мире, где землю нельзя купить. Пока главным двигателем реформы является МВФ, который настаивает на отмене моратория. Не похоже, что эта идея имеет широкую поддержку в парламенте, но возможно, что в этом году все же будет сделана попытка запустить рынок земли.

На самом деле отменить мораторий на продажу земли не так страшно, ведь во всем мире земля продается и представляет собой большую ценность. Вопрос в другом: что получится на практике? Можно создать хороший закон и прозрачную процедуру купли-продажи, но если инвесторы не смогут отстоять свои права в суде, где будут выносить незаконные решения, то ситуация будет очень печальной.

Почему количество сделок по приобретению агрокомпаний в Украине за последний год увеличилось? Это связано с улучшением экономической ситуации или идет консолидация земель в преддверии отмены моратория?

Владислав Остапенко: АПК — самый активный сектор с точки зрения слияний и поглощений в Украине. Причиной активизации сделок является постепенное улучшение макроэкономической ситуации, кроме того, цена на землю (права аренды) начала расти, и многие компании, разобравшись со внутренними делами, понимают, что сейчас хорошее время покупать. Почему я так считаю? Представьте, что у вас есть $300 млн. Скорее всего, вы захотите подождать открытия рынка земли и сразу заплатить за актив, получив 100% собственности на землю. Если вы заплатите $300 млн сейчас, то получите права аренды. Поэтому количество сделок вряд ли связано с отменой моратория, это скорее желание выгодно инвестировать и «застолбить» за собой определенный земельный банк.

Как вы считаете, от какой цифры будет стартовать стоимость 1 га земли в Украине в случае запуска рынка?

Владислав Остапенко: В Центральной и Западной Украине уже сейчас готовы платить по $800-1000 га в сделках по купле-продаже с/х предприятий. Речь сейчас идет о покупке права аренды. Мы ожидаем, что после запуска рынка цена немного вырастет, но в среднем по Украине старт будет на этом уровне — около 1000 долларов за гектар. Вполне возможно, что поначалу будут и те, кто продаст по $500 за га. Мне кажется, что открытие рынка земли будет напоминать массовую сертификатную приватизацию, которая была в Украине в начале 90-х. Нельзя исключать вероятность рейдерства ввиду несовершенства судебной системы.

Как должны решаться такие споры?

Владислав Остапенко: Понятно, что тягаться в суде с крупными агрохолдингами рейдерам будет непросто. Мелкие и средние производители могут не попасть на радары злоумышленников, но и для них риски остаются. Многое будет зависеть от судебной практики и качества регуляторной среды.

Насколько может вырасти капитализация украинских агрокомпаний, которые котируются на биржах, после запуска рынка земли?

Владислав Остапенко: На мой взгляд, с позиции крупных холдингов, которые имеют доступ к капиталу, рынок земли потенциально очень интересен: владение земельными активами в средне- и долгосрочной перспективе повысит их стоимость. Большие компании в таких условиях смогут привлечь дополнительные средства, описав преимущества покупки земли инвесторам, которые, скорее всего, будут настроены благосклонно. Кроме того, земля станет объектом залога и под ее покупку можно будет получать финансирование, поэтому средним и небольшим компаниям определенные виды финансирования также будут доступны.

Министр Тарас Кутовой предлагает запускать рынок с продажи прав аренды. Как вы относитесь к этой идее?

Владислав Остапенко: Это просто надстройка над существующим механизмом, по моему мнению. Права аренды и так являются объектом купли-продажи, пусть нет какого-то организованного рынка, но для желающих купить и продать цены и механизмы достаточно понятны. Выстраивать механизмы работы земельных аукционов и бирж — это дополнительные усилия и ресурсы.

То есть рынок должен быть полностью либерализирован?

Владислав Остапенко: Ограничения по объемам земельного банка выглядят как попытка загнать бизнес в определенные рамки. В Украине есть компании, у которых сотни тысяч гектаров в обработке. Как им объяснить, что купить можно лишь часть земли, которую они больше десяти лет обрабатывают, а остальное — запрещено? Не вижу логики. Если мы хотим создать систему, при которой бизнес будет работать эффективно и платить налоги, нужно снимать ограничения, нет смысла в половинчатых решениях. Ответом на ограничения по объемам земельного банка со стороны крупных агрокомпаний может стать создание большого количества юрлиц, которые формально не связаны между собой, а на самом деле собственник у них один. Доказать что-то будет очень сложно. Если мы вводим ограничение на 200 га, то кого мы защищаем? Честный бизнес такими методами не защитить.

Ряд аграрных ассоциаций считает, что перед запуском рынка государство должно создать условия для льготного кредитования фермеров, чтобы те смогли выкупить земучастки. Этот сценарий реалистичен?

Владислав Остапенко: О каком льготном кредитовании коммерческими банками может идти речь? Тогда нужно вводить льготные депозиты. Если ты фермер, будем давать депозит под 1%, потому что мы выдавали кредит под 3%? Вряд ли у государства есть на это средства, да и несправедливо брать бюджет, на который работает вся страна, и отдавать его только фермерам.

Многие мелкие компании опасаются, что их земли скупят агрохолдинги.

Владислав Остапенко: На первом этапе запуска рынка каждый будет бороться за то, чтобы сохранить свой земельный банк и максимально его выкупить до приемлемого объема контроля. Большим агрохолдингам, скорее всего, будет не до того, чтобы гонятся за земельными банками маленьких агрокомпаний. Объективно не все пайщики захотят продавать свои участки. В России рынок земли существует уже не первый год, и ничего страшного не случилось: пока никто не поставил вокруг полей пулеметные вышки, которыми пугают украинцев в части прихода иностранных инвесторов или крупных агрохолдингов.

Часть земли обрабатывается в Украине в тени. Как вы считаете, запуск рынка сможет ввести в законодательное поле таких нелегальных бизнесменов?

Владислав Остапенко: У нас государственных земель около 10 млн га, почему бы не начать запуск рынка с продажи этих участков. Можно провести пилотный проект в одной из областей. Госземли не будут затрагивать права конкретного человека и снимут конфликт вокруг вопроса отмены моратория.

Как вы считаете, нужно ли разрешать покупку земли компаниям с иностранным капиталом?

Владислав Остапенко: Иностранный капитал на земельном рынке и так уже присутствует в виде аренды, я не вижу здесь проблемы. Если мы думаем, что сможем внутренними ресурсами повысить приток инвестиций, то это будет очень длинная история. Например, есть американская компания NCH, у нее нет скандалов с пайщиками, она платит высокую арендную плату, почему ей запрещать работать в Украине. Кроме того, путем запрета мы просто можем создать уникальный механизм номинального владения с/х компаниями украинскими гражданами, по примеру кипрских компаний, где киприоты —  владельцы и директора. Это непрозрачный механизм, он не нужен. Кроме того, если мы ограничим приток денег из-за рубежа, тогда спрос будет формироваться только за счет внутренних ресурсов, а в данной ситуации цены на землю в $1 тыс. мы еще долго не увидим. Не будет достаточного спроса и конкуренции на актив, а предложение все равно останется. Конечно, не все бросятся продавать землю, но мое мнение, что после отмены моратория как минимум 10% пайщиков могут выставить свои участки на продажу, а это более 3 млн гектаров, или минимум $3 млрд.

Спасибо за интересную беседу.

Оксана Пирожок, AgroPortal.ua