Как фермеру реализовать свое преимущественное право на выкуп земли после 1 июля?

* Текст подається мовою оригіналу

Це право регулює закон № 1423-IX (законопроєкт №2194). Увага до документу прикута не стільки через те, що Президент Володимир Зеленський публічно його підписав, скільки через те, що він вносить суттєві зміни та доповнення в частині реалізації переважного права.

Якщо в попередній редакції  переважне право було виключно за належним орендарем, то на сьогодні перша черга за особою, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування.

Орендар перемістився у другу чергу. Важливо зауважити, що реалізація переважного права можлива, якщо немає суб’єкта першої черги, або якщо такий відмовився від свого переважного права.

Також новим є норма, що передача переважного права реєструється в Реєстрі речових прав як обтяження. Про ці дії слід повідомити власника земельної ділянки протягом 3 робочих днів з дня державної реєстрації такого права. Окрім цього, варто пам’ятати, що суб’єкт переважного права може передати переважне право іншій особі за письмовим договором лише 1 раз, і факт передачі підлягає державній реєстрації.

Це не всі земельні нюанси, а чи ознайомлені з ними та загалом із положеннями прийнятого законопроєкту фермери та чи готові скористатися переважним правом — дізнавалися з перших вуст.

Підприємство має з пайовиками договори з пунктом про автоматичне поновлення угоди, але у господарстві на це не дуже розраховують. Усі орендовані ділянки компанії є в Державному земельному кадастрі та два роки тому зареєстрували права оренди землі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Наразі у ТОВ «Лугинська зернова компанія» проводять перевірку активів та договорів оренди, щоб розуміти, хто планує продати землю найближчим часом. Гендиректор Роман Чуприна вказує, що до 2% пайовиків не слідкують за терміном дії договорів або ж перебувають на етапі оформлення спадщини, тому у господарстві не виключають, що таку землю можуть викупити інші орендарі.

У господарстві «Агро-Фокус» вирощують довголітню рослину з циклом вирощування 10-15 років — аспарагус. За датою укладання підприємство має різні договори, оскільки щороку плантація розширюється на 7-10 га, тож майже кожен другий рік господарство бере в оренду землю. До відкриття ринку землі в господарстві «Агро-Фокус» не проводили додаткової підготовки. Усі орендовані ділянки занесені до Державного земельного кадастру.

Для поливу встановили трансформатор та пробивали свердловину — проєкти оформлювали офіційно, для затвердження готували близько 25 документів. Це буде додатково захищати права компанії на викуп даної ділянки, зазначає керівниця ТОВ «Агро-Фокус» Лариса Боден.

Частина ягідних насаджень ягідної ферми «Озеряна» знаходиться на придбаних та приватизованих ділянках. Спочатку не планували брати землю в оренду, оскільки лохина — насадження багаторічне, і її вирощування потребує відповідної технології та значних інвестицій. Але згодом, коли у господарства з’явилася потреба в розширенні площ та асортименту ягід, плантації полуниці садової були закладені на орендованих земельних ділянках.

Ягідна ферма має 27 га землі, орендованої за договорами емфітевзису, укладених із власниками земельних ділянок до 50 років. Власник ягідної ферми Ярослав Мовчун відзначає, що оренда землі від самого початку знаходиться у правовому полі. Господарство працює з юристом і виконує всі його рекомендації.

Якщо орендар викупить земельну ділянку, а через певний час інша особа отримає спецдозвіл на видобування надр, то орендаря не змусять продавати земельну ділянку надрокористувачу. Але потрібно розуміти ризики, що така земельна ділянка може бути відчужена для суспільних потреб.

Дозволи на видобування корисних копалин надає Державна служба геології та надр України. На сайті цього відомства є реєстр наданих спецдозволів, де вказане місцезнаходження земельної ділянки, у межах якої можна видобувати надра. І надрокористувач отримує першочергове переважне право на купівлю земельної ділянки саме в межах такого дозволу.

Розгорнуті МОДЕЛІ реалізації переважного права на купівлю землі та правові рекомендації, як уникнути проблем у процесі реалізації переважного права на викуп землі, отримайте після заповнення анкети

Також на Публічній кадастровій карті є інформаційний шар зі спецдозволами на видобування надр. Там орендар може побачити, чи є в межах земельних ділянок, що він орендує, спецдозволи на видобування корисних копалин.

Суб’єкт переважного права може передати переважне право іншіи? особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку, за письмовим договором лише 1 раз, і факт передачі підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки.

Про передачу права орендар (надрокористувач) письмово повідомляє власника земельноії ділянки протягом 3-х робочих днів. Повідомлення здійснюється цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.

Суб’єкт переважного права зобов’язаний повідомити особу, якій він передає переважне право, про намір власника продати земельну ділянку у разі якщо на момент передачі він вже повідомлений нотаріусом про такий намір.

До особи, якій передано переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, переходять усі права та обов’язки попереднього суб’єкта такого права за правовідносинами, пов’язаними з реалізацією такого права. Зокрема, й обов’язок повідомити нотаріуса про намір скористатись переважним правом. При цьому строки, встановлені процедурою реалізації переважного права, у разі його передачі не зупиняються.

Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, виставленої на земельні торги, допускається не пізніш як за п’ять робочих днів до моменту початку таких торгів. В цей же строк особа, що передає переважне право, зобов’язана повідомити про таку передачу організатора земельних торгів.

Сільгоспвиробники, які орендують земельні ділянки, зазвичай мають налагоджені відносини зі своїми пайовиками та контролюють і супроводжують договірний процес. Небажані суттєві розриви в часі між датою переходу переважного права й датою укладення договору купівлі-продажу.

Роз'яснення: Земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть бути відчужені лише за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом звернення стягнення на них.

Земельні ділянки, зазначені в абзаці першому цієї частини:

• можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи);
• без згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки:
• можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані у тому самому масиві земель сільськогосподарського призначення, за правилом, визначеним частиною другою статті 37 цього Кодексу;
• не можуть передаватися власниками у заставу;
• не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу.

Про етапи реалізації орендарем свого переважного права на купівлю землі та правові рекомендації щодо цього процесу, отримайте після заповнення анкети

Наприклад, «Лугинська зернова компанія» має в кожному селі представників, які підтримують зв'язки з пайовиками, аналізують їхні потреби, потім йде зворотній зв'язок. «Кожен пайовик хоче, щоб чули лише його. У інформаційному просторі зараз всіляко підкреслюється важливість власника, хоча це пасивний гравець ринку, який не створює додаткову вартість. Але пайовик зараз на першому місці — така політика в Україні», — зазначає Роман Чуприна. 

Усіх орендодавців у «Агро-Фокусі» знають особисто, їх усього три, і один з них — міська адміністрація. Окрему ділянку орендують безпосередньо від міста Каховка, її отримали через відкритий аукціон, сплачують за неї майже 9 тис. грн за гектар.

Директор ФГ «Румава» Юрій Михайлов зазначає, що малий та середній аграрний бізнес великих накопичень не мають. Для нього земля не є першочерговим бажаним активом через її дорожнечу та повільну окупність. Підприємство більше налаштоване вкладати інвестиції в модернізацію, техніку, потужності зберігання, переробку.

Оскільки ТОВ «Агро-Фокус» спеціалізується на високорентабельних і дуже дорогих культурах, планів значно розширювати земельний банк немає. І хоч один із орендодавців, у якого господарство орендує 18 га, має намір продати пай, поки домовилися працювати на умовах оренди. Розглядати питання викупу землі планують через 1-2 роки, коли вже всі механізми купівлі-продажу будуть налаштовані.

За словами Лариси Боден, для купівлі землі підприємство має наміри скористатися грантом від ЄС, який виділяє українським малим фермерам кошти для придбання землі. 

«Поки що немає потреби в розширенні площ, планую залишатися локальним виробником ягоди, тож сумніваюсь, що дійдемо навіть до 50 га. Зараз більше працюємо над тим, щоб піти в закритий ґрунт, тепличне господарство і за рахунок цього мати стабільні врожаї. Для обраного нами напрямку не потрібні великі площі», — коментує Ярослав Мовчун.

За підрахунками Романа Чуприни, кількість бажаючих продати землю зменшується з кожним роком, і сьогодні таких не більше 20%. Натомість зростає число тих, хто прагне створювати індивідуальні підприємства.

На думку аграрія, прямі звернення про продаж з'являться не раніше, ніж через 2-3 місяці після відкриття ринку. Тоді буде розуміння, як на них реагувати — залучати кредитні кошти чи кошти приватних інвесторів, чи створювати акціонерне товариство і продавати акції.

Опитані AgroPortal.ua агровиробники уточнили, що знають про переважне право, але з деталями не знайомі.

Розгорнуті моделі реалізації переважного права на купівлю землі, інформацію про етапи та правові рекомендації, як уникнути проблем у процесі реалізації переважного права на викуп землі, отримайте, заповнивши анкету.

Для довідки: Публікація підготовлена за фінансової підтримки Європейського Союзу. Її зміст є виключною відповідальністю інтернет-видання AgroPortal.ua та не обов’язково відображає позицію Європейського Союзу.