Каким должен быть рынок земли в Украине?

В Украине вопрос отмены или сохранения моратория на продажу сельхозземель затрагивает почти 7 млн владельцев паев. Сейчас абсолютное большинство из них сдают землю в аренду по цене около $35 за гектар в год. 52% (16,6 млн га частных и 4,9 млн га — государственных) земельного фонда передано в пользование физическим и юридическим лицам, которые не являются его собственниками. При этом около 1 млн владельцев умерли, не дождавшись разблокирования своего права собственности.

Какие правила в закон об обороте рынка земель следует заложить — в мнениях экспертов.

Александр Краснолуцкий, директор Департамента землеустройства, использования и охраны земель Госгеокадастра

  

Законопроект об обороте земель должен дать ответы и нивелировать основные опасения, которые есть у граждан относительно снятия моратория.

Принципиальная позиция состоит в том, что покупателем сельхозземель сможет быть государство, территориальные общины и исключительно граждане Украины. Ни иностранцы, ни юридические лица не смогут приобретать эти земли в собственность. 

Еще один вопрос, который волнует общество, — что эти земли могут скупить несколько человек, «10 семей» и т.д.  Поэтому предусматривается ограничение: площадь земельных участков, которая может находиться в собственности одного гражданина, не должна превышать 200 га. Есть переживания, что появятся спекулянты, которые будут скупать землю по дешевке и продавать за дорого. На это тоже есть ответ — если гражданин покупает участок и отчуждает его в течение 3-х лет, то должен заплатить высокую государственную пошлину, размер которой сделает такую спекуляцию экономически невыгодной. 

Сельхозпроизводители, заключившие договоры аренды, боятся, что после введения рынка земли эти договора будут расторгнуты. Чтобы этого не произошло, законодательно закрепляется обязанность нового владельца участка перезаключить договор на тот же срок и на тех же условиях, что и с предыдущим собственником. 

Для обеспечения прозрачности, предлагается  земли государственной и коммунальной собственности продавать исключительно на открытых земельным электронных торгах. Этот механизм уже доказал свою эффективность — благодаря его использованию в прошлом году государственные земли сдавалась в аренду по ставкам выше, чем частные, где он не применялся, — в среднем 2249,8 грн/га для сельхозземель государственной формы собственности против 1093,4 грн за паи. Граждане смогут продавать либо на электронных торгах, или на прямую, непосредственно заключая договор с покупателем.

Для поддержки молодых фермеров предполагается ввести рассрочку платежа: при покупке участка государственной собственности, он может выплачивать его стоимость помесячно, внося регулярно сумму в размере арендной платы. 

Сейчас концепция обсуждается с экспертной средой, поскольку оптимальную модель можно наработать только в ходе дискуссии.

Вадим Бодаев, председатель Совета Всеукраинского объединения организаций работодателей «Федерация работодателей агропромышленного комплекса и продовольствия Украины» 

  

Ответ на вопрос «Нужен ли рынок земли в Украине» был дан очень давно — еще в начале 90-х, когда было принято решение о построении рыночной экономики в госудасртве.

Но сам факт, что такие дискуссии продолжаются, означает, что в обществе еще не окончательно сформировалось понимание, что только рыночные отношения могут обеспечить экономический рост страны и благосостояния ее граждан. Собственность — одна из базовых составляющих существования рынка, но если она не находится в обороте и не является товаром, то это уже не рынок, а какой-то суррогат. 

Сейчас мы наконец приближаемся к введению рынка земли. При этом владельцы паев испытывают два противоречивых чувства. С одной стороны, они надеются, что, продав свой пай,  обеспечат себя на всю жизнь финансовыми ресурсами. С другой стороны — их запугивают, что из-за низкой покупательной способности ожидаемую цену за эту землю никто не получит. 

Я согласен, что говорить о немедленном улучшении материального положения на селе после введения рынка — это противоречивое утверждение. Но с другой стороны, не сделать этого — значит не дать шанс на развитие. Также скептично я отношусь к прогнозам многомиллионного притока инвестиций, так как понятие инвестклимата шире, чем просто открытие рынка земли. Да, его необходимо открыть, но при этом создать условия, которые привлекут инвестора. 

Сельскохозяйственный сектор экономики растет приличными темпами. Мы не должны нарушить это хрупкое равновесие, иначе чем мы будем наполнять бюджет? Надо создавать условия, чтобы фермеры могли зарабатывать, но никак не за счет ухудшения условий для существования тех предприятий и хозяйствующих субъектов, которые уже работают. Поэтому я убежден, что нужно принять сбалансированный закон об обороте земель и вводить рынок земли в цивилизованных условиях. 

Роман Граб, эксперт по земельным вопросам «Украинского клуба аграрного бизнеса»

 

Ключевыми и наиболее дискуссионными являются вопросы субъектов, которые будут иметь доступ к рынку сельхозземель.

Украинский аграрный сектор имеет большую долю в ВВП — 11,6% в 2016 г., что характеризует его экономическую значимость. Экспортная доля аграрного сектора — 40%. В значительной степени этот результат обеспечен крупными аграрными формирования, поэтому их интересы также не должны быть ущемлены. Да, фермеров нужно поддержать, но эта поддержка должна заключаться в создании условий для их эффективной работы. 

Поэтому так важно сделать землю тем ресурсом, который удобно обрабатывать и использовать. Чтобы не было чересполосицы, которая откроет путь для различных злоупотреблений. Этот риск провоцируется огромным количеством собственников, многие из которых зачастую свой участок никогда в глаза не видели. Поэтому не менее важен вопрос, чем вопрос открытия рынка — урегулирование правил консолидации. 

Если мы ожидаем от этой реформы экономического результата (и не в краткосрочной, а в долгосрочной перспективе, поскольку затрагиваются все смежные отрасли — это развитие инфраструктуры, сельских территорий, малого бизнеса на селе) — тогда необходимо предусматривать рыночную либерализированную экономику. 

Михаил Кухар, экономист IMF Group Ukraine 

 

По логике противников открытия рынка земли в Украине, на референдум нужно вынести вопрос запрета продажи квартир. Если наложить существующие в земельных отношениях ограничения на любой другой актив, станет очевидна их абсурдность, но, как правило, мало кто этим утруждается.

На планете Земля осталось 6 стран, где нет свободного рынка земли: Венесуэла, Куба, Конго, Южная Корея, Таджикистан и Украина. В прошлом году, кстати, открыли рынок земли даже в Беларуси. Самые бедные крестьяне живут в 5-ти странах, где нет рынка земли — и Украина в этом списке. 

Открытие рынка земли запускает позитивные тенденции в экономике и в сельском хозяйстве в частности. В странах, которые открывают свой рынок земли, урожайность в течение первых 7 лет растет в среднем на 44,8%. В странах, которые открыли свои рынки земли (Болгария, Румыния, Эстония, Польша, Чехия, Литва, Латвия, Венгрия), за первый год после введения рынка земли стоимость земли выросла в среднем на 25%, за 2-й — на 37%, 3-й — на 18%, 4-й — на 8%, в следующие — 12%, 15%, 18%, 23%, 15%, 15%, 9%.

Мы ожидаем, что за первые 2 года после открытия рынка земли в Украине цена гектара возрастет на 76%. Популисты нас пугают, что «китайцы (или другие богатые страны) скупят землю». Но тогда пусть ответят на вопрос — почему они этого не сделали в США, прибалтийских странах или в России, где такая возможность существует уже очень давно?

Дмитрий Яблоновский, старший эксперт Центра экономической стратегии 

 

Для меня сохранение моратория на продажу земли сродни попытке запрета автомобилей для того, чтобы бороться с ДТП. Если мы хотим предотвратить нарушения, мы должны установить адекватные правила игры для всех игроков рынка и предотвратить возможные риски, а не устанавливать тотальные запрет.

К сожалению, очень живуч стереотип и он осознанно популяризируется, что снятие моратория означает «продажа земли». Но это не так! Снятие моратория означает «возможность продажи». Опросы показали, что только около 20% владельцев паев намерены продать свою землю. Нужно доносить, что сразу после отмены моратория цены будут минимальными. Но они будут расти, как это происходило во всех странах, открывавших рынок, поэтому не стоит спешить. 

Еще один популярный миф — «придут олигархи и все скупят». Есть предположение, что эти страшилки распространяются за деньги тех же крупных собственников, у которых нет сейчас в достаточном количестве ликвидности, чтобы после открытия рынка эту землю купить. Я посмотрел на статистику ТОП-100 агрохолдингов и их земельного банка за 2016 г., и у меня получилось, что они обрабатывают сейчас лишь 15% земель сельхозназначения. Если сравнить с рынком теплогенерации и другими — сущий мизер.

Также в последнее время участились параллели открытия рынка земли с ваучерной приватизацией. Считаю это сравнение не до конца корректным. Тогда приватизировали государственные предприятия, — сейчас речь идет о том, чтобы частные владельцы могли продать свою землю. И это принципиальная разница. Во-вторых, олигархи возникали там, где была возможность получения прибыли за счет влияния на регулятора, или получения в собственность государственных предприятий или контроль определенных бюджетных потоков. В рынке земли этого нет.

* Меморандум МВФ, Киев, 2 марта 2017 г.

Наталья Рекуненко, AgroPortal.ua