Кто и сколько заработает на земельной реформе?

Об этом и многом другом говорили на Всеукраинском аграрном саммите.

Как заработать на земельной реформе

 

Каждый доллар, вложенный в покупку земли, — это доллар, не вложенный в агробизнес, считает генеральный директор HarvEast Holding Дмитрий Скорняков.

Поэтому он предлагает разделять операционную деятельность и владение землей. Владение землей — это бизнес, который может быть не связанным с аграрным, и это нормально.

«Мы много денег вложили в орошение, сады, мы производим семена для крупнейших мировых компаний. Понятно, что эти земли — порядка 20%, или 20-30 тыс. от общего земельного банка — компания хочет выкупить. Все остальные готовы арендовать и договариваться с новыми собственниками», — говорит Скорняков. Агробизнес не найдет столько денег, чтобы выкупить всю землю. Да и в этом нет необходимости.

Поэтому заработать на земельной реформе очень просто. Инвесткомпании могут это сделать за счет сдачи земли в аренду под 7-8% годовых. Агрокомпании — за счет возможности построения на собственной земле высокомаржинального бизнеса.

Он сравнивает землю с недвижимостью: «В съемную квартиру вы не будете вкладывать большое количество денег, иначе приходит ее собственник и поднимает цену за аренду. Ровно так и с землей». Владение землей даст возможность вкладывать в нее капитальные инвестиции и не бояться их потерять.

Добавить стоимости

 

Порядка 4-5 млн га, или до 20% земельных ресурсов в Украине крайне нуждается в орошении. Преимущественно это южные области, где много солнца и тепла. «Здесь можно выращивать сады, виноградники и создавать дополнительный продукт», — говорит Скорняков.

Он приводит простой пример: общий экспорт аграрной продукции из Украины составляет $15-17 млрд. При этом французы только на алкоголе зарабатывают аналогичную сумму.

«Мы сколько угодно можем считать себя крутыми аграрными игроками просто потому, что Бог нам дал одни из лучших земель в мире. Но пока не появится право собственности, мы не сможем в них инвестировать должным образом», — говорит гендиректор агрохолдинга.

Земли — иностранцам?

 

Для того, чтобы земельная реформа действительно заработала, нужно допустить к этому рынку иностранцев, считает управляющий советник, адвокат Alexandrov&Partners Олег Шевцов.

«В противном случае мы не получим каких-то финансовых вливаний», — говорит он.

До сих пор существовало много теорий о том, что земельный банк будет разорван между иностранцами. Были мифы о том, что землю скупят китайцы и т.д. На самом деле в Украине очень мало предприятий, которые иностранцы готовы купить, говорит юрист. Из 10-ти сделок купли-продажи предприятий 9 проходят между украинскими бенефициарами.

«Когда иностранцы видят маломальскую «шахматку», их это пугает. Они не воспринимают, что условный обмен полями, никак не закрепленный на бумаге, — нормальная для нас практика», — делится Шевцов.

На самом деле иностранцы к украинскому рынку относятся очень осторожно. А китайцы вообще не спешат говорить о сотрудничестве в свете приближающего дефолта по кредиту ГПЗКУ.

Лучше, чем ничего

 

Украина приняла очень рамочный закон по рынку земли. В нем не урегулировано преимущественное право покупки. Масса вопросов возникает к самому процессу купли-продажи. Нотариусы не знают, как оформлять эти сделки.

«Необходимо принять еще множество законопроектов. Но это лучше, чем ничего, — соглашается Шевцов. — Мы считаем, что рынок земли нужно открывать, и долго отстаивали эту позицию».

Его поддерживает и Скорняков, добавляя, что без рынка земли невозможно двигаться дальше: «Ситуация выглядит так, будто мы всё еще пашем на лошади, когда вокруг все уже пересели на тракторы. Но мы считаем, что наша лошадь хорошая, ведь она пашет уже 100 лет. В итоге продолжаем барахтаться на базовом уровне, когда весь мир давно уехал вперед».

Он обращает внимание, что не вся сельхозземля в Украине находится под мораторием. К примеру, в Киевской области такой — 30%. Часть ее была переведена под производство, часть принадлежит ОСГ, но она давно находится в свободном обороте.

«То есть в Киевском регионе, где мы арендуем поля, на 30% площадей уже свободный рынок земли. Мы что-то покупаем, что-то покупают инвесторы, но отток земли у меня каждый год очень несущественный. Рынок работает», — делится Скорняков.

«Продать» землю дважды

 

Пока о рынке земли только разговаривали, в Украине начал набирать обороты инструмент долгосрочной аренды земли — эмфитевзис. Договора подписывали на 50-200 лет вперед, таким образом практически продавая свою землю. Затем, вспоминает Шевцов, суд ограничил эту возможность 50-ю годами.

Что будет с эмфитевзисом дальше — одна из юридических коллизий. «Но это вполне законно, и я не думаю, что этот вид договоров исчезнет полностью», — говорит он.

Вместе с тем, бывший народный депутат Алексей Мушак рекомендует аграриям, которые взяли землю в обработку под эмфитевзис, запастись... деньгами.

«Учитывая менталитет украинцев, они захотят «продать» землю дважды — сначала в эмфитевзис, потом напрямую. Поэтому будьте готовы доплатить по эмфитевзису $300-400», — говорит он.

Суд идет

 

Щепотку перца в историю с землей добавил Конституционный Суд. Удастся ли ему застопорить земельную реформу, пока не ясно.

«Сегодня пишется новая страничка в истории нашего государства. Вопрос с судами всех звеньев стоит очень проблематично. Пока мы ожидаем, каким будет решение КС, какой будет реакция общества, Президента, и как вообще развернется эта ситуация. Только потом будем понимать, насколько это повлияет на земельную реформу», — говорит управляющий советник Alexandrov&Partners.

На его взгляд, опубликованный ранее проект решения КС по земле находится на грани фантастики. «Если это решение и выпустят из зала КС, оно не будет реализовано», — уверен Шевцов.

В ином случае остановка земельной реформы остановит и развитие отрасли. «Да, продолжим инвестировать, но вопрос — с какой скоростью. С правом собственности на землю — быстро, смело и, вероятно, с привлечением иностранных партнеров. Без — будем ползти, ежегодно отставая от Молдовы, которая уже намного опередила нашу страну», — добавляет Скорняков.

Со своей стороны, Алексей Мушак отмечает, что нынешняя ситуация с иском в КС — это борьба не столько разных юридических взглядов, а скорее мировоззренческая.

«Разрешить продажу земли — это значит изменить архетип, который формировался всю историю. Но прогресс не остановить, и вряд ли КС застопорит земельную реформу», — считает он.

Мир перестраивается

 

Пока мы продолжаем копаться в земельном вопросе, технологический процесс не стоит на месте. Рано или поздно вся продукция будет выращиваться на биозаводах, которые не зависят ни от погодных, ни от других факторов, говорит Скорняков.

«Практически вся зелень, которую вы сегодня едите, и большая часть овощей выращены на гидропонике. Появляются стартапы, которые выращивают на гидропонике даже коммерческие культуры — пшеницу и кукурузу», — делится он. Появляется реальность, которая больше не зависит от земли.

Алла Стрижеус, Наталья Рекуненко, AgroPortal.ua